Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость Европы, Африки и Ближнего Востока в 2010 году могут достигнуть 100 млрд евро
НЕДВИЖИМОСТЬ – По данным консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в 2010 году прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в Европе, Африке и на Ближнем Востоке выросли на 40% в сравнении с соответствующими показателями за 2009 год.
Как говорится в специальном исследовании компании, инвестиционная активность за первые три квартала 2010 года уже существенно опередила прошлогодние показатели. Специалисты замечают, что четвертый квартал обычно наиболее продуктивный из всего года: по оценкам Jones Lang LaSalle объем прямых инвестиций в недвижимость достигнет 31 млрд евро в Европе, что на 35% больше, чем в третьем квартале.
Тенденция к росту объемов инвестиций отмечается по всей Европе, наиболее выражена в Германии и Cкандинавских странах, где объемы инвестиций могут удвоиться по сравнению с 2009 – около 33,5 млрд евро в общей сложности на двух рынках. Доля Центральной и Восточной Европы от общих европейских объемов инвестиций осталась прежней (6% в 2009 году), однако объем сделок в этом регионе увеличился на 42% по сравнению с показателем прошлого года.
Доля межрегиональных инвестиций в 2010 году держится на уровне 50%, и, по прогнозам Jones Lang LaSalle, будет увеличиваться по мере того, как покупатели с собственным капиталом – особенно из Азии и Ближнего Востока – будут концентрироваться на приобретении премиальных активов на рынке Европы.
«Мы ожидаем, что объемы инвестиций в коммерческую недвижимость продолжат расти и в 2011 году, но более низкими темпами по сравнению с 2010 годом - на 25-35%, до 130 млрд евро», - отмечают специалисты. По их данным, замедление темпов прироста произойдет из-за существенных изменений на мировых кредитных рынках, которые в свою очередь изменили динамику прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Банки продолжают реструктурировать свои кредитные балансы, поэтому объемы кредитов для новых приобретений остаются ограниченными.
Директор отдела финансовых рынков и инвестиций по Европе, Африке и Ближнему Востоку компании Крис Стейвли отмечает, что «настроения инвесторов по всей Европе остаются оптимистичными». По его словам, инвесторы нацелены на приобретение премиальных активов по всей Европе и осуществляют значительные привлечения капитала под эти приобретения, однако нехватка высококлассных проектов по-прежнему ограничивает объем инвестиций. Крупные прозрачные и ликвидные рынки Великобритании, Франции и Германии, особенно Лондон и Париж, будут привлекать большую часть фондов. Тем не менее, инвесторы готовы расширять поле своей деятельности, и мы увидим рост объемов инвестиций в Скандинавских странах, в Центральной и Восточной Европе, в том числе и в Москве.
Директор отдела финансовых рынков и инвестиций по Европе, Африке и Ближнему Востоку Jones Lang LaSalle Ричард Блоксам добавляет, что «сделки с торговыми помещениями составят 30% от общего объема сделок в 2010 году и все больше сформируют инвестиционные портфели». «Мы ожидаем, что сектор торговой недвижимости будет интересовать международных инвесторов и в следующем году», - говорит эксперт.
Специалисты полагают, что задолженность и рыночное регулирование замедляют восстановление инвестиционных рынков в коммерческой недвижимости, и особенно межрегиональные денежные потоки, которые были слабее в 2010 году, несмотря на увеличение активности государственных инвестиционных фондов, нацеленных на европейскую недвижимость. Банки будут определять состояние инвестиционных рынков в 2011, так как они влияют на обе вовлеченные стороны. Им придется уменьшить свое присутствие на рынках недвижимости, а также увеличить давление на должников, чтобы те продавали, но при этом, им придется обеспечить финансирование для сделок, отмечают эксперты.
«Мы ожидаем увеличения выставляемой на продажу коммерческой недвижимости, особенно со стороны национализированных банков, желающих снизить свое присутствие на рынке недвижимости. Скорее всего, мы увидим ускорение этого процесса выставления на продажу, увеличение продаж так называемых «больших кушей» (big ticket) и сокращения срока, при котором просроченные кредиты не выплачиваются. Эта тенденция свидетельствует о том, что банки и агенты по обслуживанию задолженности чувствуют восстановление рынка, и как следствие они могут достичь справедливой цены», - считает К.Стейвли
Комментируя источники капитала, Р.Блоксам добавил: «Существенная доля собственного капитала направлена на недвижимость по всему миру; в сочетании с положительными настроениями среди инвесторов и улучшением рыночных показателей, распределение капитала продолжится в будущем году. Капитал будет поступать от самых разных источников, что особенно важно для рыночной стабильности. Страховые компании, пенсионные фонды и публичные компании сектора недвижимости продолжат инвестировать. Также мы ожидаем увеличения инвестиционной активности со стороны управляемых фондов, частных компаний, государственных инвестиционных фондов, и частных лиц с большим объемом собственного капитала. Инвесторы по-прежнему будут нацелены на выбор страны и категории предложения, так как суверенный долг, а также стабильность доходов останутся важнейшими факторами в инвестиционной стратегии».
Директор компании по России и СНГ, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Том Девоншир-Гриффин считает, что, «несмотря на отмеченное отставание восстановления, как российской экономики, так и заполняемости различных сегментов рынка, восстановление шло очень быстрыми темпами, и объемы инвестиций в 2010 превысили $4 миллиарда – самый большой показатель, за исключением 2008 года (тогда объем достиг $5 миллиардов)».
По мнению эксперта, эта активность несколько изменилась по сравнению с предыдущими годами – теперь отмечается большая сосредоточенность на жилом секторе с другими типами инвесторов, где роль локальных частных и государственных игроков все возрастает. Еще одно отличие – это появление российских покупателей с исключительно инвестиционными (а не арендаторскими или строительными) целями. «Географически, инвесторы сосредоточены на Москве, предпочитая сначала офисную, затем торговую и лишь потом складскую недвижимость. Мы ожидаем сохранения инвестиционной активности в Москве в первой половине 2011 года. – говорит эксперт. - Мы верим, что при условии дальнейшего сокращением ставок капитализации, устойчивой активности по сдаче в аренду и фундаментальной нехватки качественных площадей, интересы инвесторов с собственным капиталом будут расширяться в сторону строящихся проектов, а также доходных торговых помещений в регионах, как это наблюдалось в 2006-2007 годах».
Как говорится в специальном исследовании компании, инвестиционная активность за первые три квартала 2010 года уже существенно опередила прошлогодние показатели. Специалисты замечают, что четвертый квартал обычно наиболее продуктивный из всего года: по оценкам Jones Lang LaSalle объем прямых инвестиций в недвижимость достигнет 31 млрд евро в Европе, что на 35% больше, чем в третьем квартале.
Тенденция к росту объемов инвестиций отмечается по всей Европе, наиболее выражена в Германии и Cкандинавских странах, где объемы инвестиций могут удвоиться по сравнению с 2009 – около 33,5 млрд евро в общей сложности на двух рынках. Доля Центральной и Восточной Европы от общих европейских объемов инвестиций осталась прежней (6% в 2009 году), однако объем сделок в этом регионе увеличился на 42% по сравнению с показателем прошлого года.
Доля межрегиональных инвестиций в 2010 году держится на уровне 50%, и, по прогнозам Jones Lang LaSalle, будет увеличиваться по мере того, как покупатели с собственным капиталом – особенно из Азии и Ближнего Востока – будут концентрироваться на приобретении премиальных активов на рынке Европы.
«Мы ожидаем, что объемы инвестиций в коммерческую недвижимость продолжат расти и в 2011 году, но более низкими темпами по сравнению с 2010 годом - на 25-35%, до 130 млрд евро», - отмечают специалисты. По их данным, замедление темпов прироста произойдет из-за существенных изменений на мировых кредитных рынках, которые в свою очередь изменили динамику прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. Банки продолжают реструктурировать свои кредитные балансы, поэтому объемы кредитов для новых приобретений остаются ограниченными.
Директор отдела финансовых рынков и инвестиций по Европе, Африке и Ближнему Востоку компании Крис Стейвли отмечает, что «настроения инвесторов по всей Европе остаются оптимистичными». По его словам, инвесторы нацелены на приобретение премиальных активов по всей Европе и осуществляют значительные привлечения капитала под эти приобретения, однако нехватка высококлассных проектов по-прежнему ограничивает объем инвестиций. Крупные прозрачные и ликвидные рынки Великобритании, Франции и Германии, особенно Лондон и Париж, будут привлекать большую часть фондов. Тем не менее, инвесторы готовы расширять поле своей деятельности, и мы увидим рост объемов инвестиций в Скандинавских странах, в Центральной и Восточной Европе, в том числе и в Москве.
Директор отдела финансовых рынков и инвестиций по Европе, Африке и Ближнему Востоку Jones Lang LaSalle Ричард Блоксам добавляет, что «сделки с торговыми помещениями составят 30% от общего объема сделок в 2010 году и все больше сформируют инвестиционные портфели». «Мы ожидаем, что сектор торговой недвижимости будет интересовать международных инвесторов и в следующем году», - говорит эксперт.
Специалисты полагают, что задолженность и рыночное регулирование замедляют восстановление инвестиционных рынков в коммерческой недвижимости, и особенно межрегиональные денежные потоки, которые были слабее в 2010 году, несмотря на увеличение активности государственных инвестиционных фондов, нацеленных на европейскую недвижимость. Банки будут определять состояние инвестиционных рынков в 2011, так как они влияют на обе вовлеченные стороны. Им придется уменьшить свое присутствие на рынках недвижимости, а также увеличить давление на должников, чтобы те продавали, но при этом, им придется обеспечить финансирование для сделок, отмечают эксперты.
«Мы ожидаем увеличения выставляемой на продажу коммерческой недвижимости, особенно со стороны национализированных банков, желающих снизить свое присутствие на рынке недвижимости. Скорее всего, мы увидим ускорение этого процесса выставления на продажу, увеличение продаж так называемых «больших кушей» (big ticket) и сокращения срока, при котором просроченные кредиты не выплачиваются. Эта тенденция свидетельствует о том, что банки и агенты по обслуживанию задолженности чувствуют восстановление рынка, и как следствие они могут достичь справедливой цены», - считает К.Стейвли
Комментируя источники капитала, Р.Блоксам добавил: «Существенная доля собственного капитала направлена на недвижимость по всему миру; в сочетании с положительными настроениями среди инвесторов и улучшением рыночных показателей, распределение капитала продолжится в будущем году. Капитал будет поступать от самых разных источников, что особенно важно для рыночной стабильности. Страховые компании, пенсионные фонды и публичные компании сектора недвижимости продолжат инвестировать. Также мы ожидаем увеличения инвестиционной активности со стороны управляемых фондов, частных компаний, государственных инвестиционных фондов, и частных лиц с большим объемом собственного капитала. Инвесторы по-прежнему будут нацелены на выбор страны и категории предложения, так как суверенный долг, а также стабильность доходов останутся важнейшими факторами в инвестиционной стратегии».
Директор компании по России и СНГ, начальник отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Том Девоншир-Гриффин считает, что, «несмотря на отмеченное отставание восстановления, как российской экономики, так и заполняемости различных сегментов рынка, восстановление шло очень быстрыми темпами, и объемы инвестиций в 2010 превысили $4 миллиарда – самый большой показатель, за исключением 2008 года (тогда объем достиг $5 миллиардов)».
По мнению эксперта, эта активность несколько изменилась по сравнению с предыдущими годами – теперь отмечается большая сосредоточенность на жилом секторе с другими типами инвесторов, где роль локальных частных и государственных игроков все возрастает. Еще одно отличие – это появление российских покупателей с исключительно инвестиционными (а не арендаторскими или строительными) целями. «Географически, инвесторы сосредоточены на Москве, предпочитая сначала офисную, затем торговую и лишь потом складскую недвижимость. Мы ожидаем сохранения инвестиционной активности в Москве в первой половине 2011 года. – говорит эксперт. - Мы верим, что при условии дальнейшего сокращением ставок капитализации, устойчивой активности по сдаче в аренду и фундаментальной нехватки качественных площадей, интересы инвесторов с собственным капиталом будут расширяться в сторону строящихся проектов, а также доходных торговых помещений в регионах, как это наблюдалось в 2006-2007 годах».