Офисные арендные ставки в Петербурге в 2009 году могут упасть на 30% - эксперты СПб
В 2009 году эксперты прогнозируют снижение спроса на офисные площади Санкт-Петербурга, и, как следствие, падение арендных ставок на деловую недвижимость. Однако специалисты называют разные показатели грядущего снижения стоимости аренды офисов в Петербурге.
По данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований компании АРИН Зоси Захаровой, в 2009 году ожидается снижение заполняемости бизнес-центров класса А и В+ за счет переезда части арендаторов в более доступные с точки зрения стоимости бизнес-центры класса В и С. В результате в 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса А и В+/В. По мнению специалиста, снижение ожидается на уровне 30%. При этом стоимость аренды на часть офисных площадей класса А и В+, недавно вышедших на рынок, также снизилась примерно на 30% уже в октябре 2008 года.
В тоже время, по мнению директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексея Лазутина, борьба владельцев и управляющих бизнес-центров за арендаторов в 2009 году, вызванная корректировкой планов последних в связи с кризисом, может привести к снижению арендных ставок в бизнес-центрах на 10-15% и их стагнации.
По данным директора по консалтингу компании Praktis CB Алексея Чижова, в I квартале 2009 года ожидаются незначительные колебания арендных ставок относительно докризисного уровня на 3-5%. Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации на рынке офисной недвижимости в 2009 году эксперт дает 3 возможных варианта развития событий в зависимости от продолжительности финансового кризиса. При этом указанные возможные изменения на рынке произойдут во втором полугодии 2009 года.
Согласно реалистичному прогнозу (кризис завершится до конца 2010 года) по итогам 2009 года арендная ставка на офисы в классе А снизится на 3%, в классе В+ - на 5%. В деловых комплексах класса В и С годовое снижение будет незначительным и составит 1%. Согласно пессимистичному прогнозу (кризис продолжится в 2011-2012гг.) арендные ставки по итогам текущего года снизятся в зависимости от класса на 3-15%, значительнее всего в классах А и В. Наконец, в случае, если кризис завершится в середине 2010 года арендные ставки по итогам 2009 года вырастут на 3-5% в зависимости от класса.
Отметим, что на фоне падения арендных ставок на офисы эксперты отмечают увеличение с началом кризиса количества офисных площадей и бизнес-центров на продажу. По данным Зоси Захаровой, на конец IV квартала 2008 года на продажу было выставлено около 8 действующих объектов, 6 строящихся бизнес-центров, общей стоимостью $1 млрд.
«Девелоперам сейчас нужны деньги на погашение «кредитных» линий и на строительство новых объектов, а также необходимо фиксирование прибыли, так как в условиях кризиса прогнозируемый уровень арендных ставок может снизиться, что приведет к снижению доходности объекта», - комментирует ситуацию Зося Захарова.
По мнению Алексея Лазутина, цены продаж одного квадратного метра офисной площади в строящихся бизнес-центрах на рынке Санкт-Петербурга в IV квартале 2008 года. варьировались в диапазоне 61-195 тыс. руб., в действующих объектах - 96-150 тыс. руб.
Отметим, на конец 2008 года в среднем по Петербургу, согласно данным компании Becar, ставки аренды в действующих бизнес-центрах находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг): класс А - 1,4-2,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класс В - 0,9-1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класс С - 0,6-1,1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
По оценкам специалистов АРИН, снижение спроса на качественные офисные помещения наблюдалось с октября 2008 года, что непосредственно привело к снижению арендных ставок на площади в бизнес-центрах в IV квартале 2008 года. «Значительное снижение величины арендных ставок было отмечено в сегменте новых бизнес-центров класса А и В+, уровень скидок на аренду помещений достигал 30%», - комментируют специалисты компании.
Часть бизнес-центров рассматриваемых классов (около 40%) все еще сохраняют арендные ставки на прежнем уровне. Уровень арендных ставок, по данным компании, (с учетом НДС и коммунальных услуг) на конец 2008 года: класс А (центр города) 1,6-2,8 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, класс А (окраина) - 1,1-1,9 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, класс В+ - 1-2,3 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, и, наконец, В - 0,8-1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
По данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований компании АРИН Зоси Захаровой, в 2009 году ожидается снижение заполняемости бизнес-центров класса А и В+ за счет переезда части арендаторов в более доступные с точки зрения стоимости бизнес-центры класса В и С. В результате в 2009 году прогнозируется снижение арендных ставок в бизнес-центрах класса А и В+/В. По мнению специалиста, снижение ожидается на уровне 30%. При этом стоимость аренды на часть офисных площадей класса А и В+, недавно вышедших на рынок, также снизилась примерно на 30% уже в октябре 2008 года.
В тоже время, по мнению директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексея Лазутина, борьба владельцев и управляющих бизнес-центров за арендаторов в 2009 году, вызванная корректировкой планов последних в связи с кризисом, может привести к снижению арендных ставок в бизнес-центрах на 10-15% и их стагнации.
По данным директора по консалтингу компании Praktis CB Алексея Чижова, в I квартале 2009 года ожидаются незначительные колебания арендных ставок относительно докризисного уровня на 3-5%. Прогнозируя дальнейшее развитие ситуации на рынке офисной недвижимости в 2009 году эксперт дает 3 возможных варианта развития событий в зависимости от продолжительности финансового кризиса. При этом указанные возможные изменения на рынке произойдут во втором полугодии 2009 года.
Согласно реалистичному прогнозу (кризис завершится до конца 2010 года) по итогам 2009 года арендная ставка на офисы в классе А снизится на 3%, в классе В+ - на 5%. В деловых комплексах класса В и С годовое снижение будет незначительным и составит 1%. Согласно пессимистичному прогнозу (кризис продолжится в 2011-2012гг.) арендные ставки по итогам текущего года снизятся в зависимости от класса на 3-15%, значительнее всего в классах А и В. Наконец, в случае, если кризис завершится в середине 2010 года арендные ставки по итогам 2009 года вырастут на 3-5% в зависимости от класса.
Отметим, что на фоне падения арендных ставок на офисы эксперты отмечают увеличение с началом кризиса количества офисных площадей и бизнес-центров на продажу. По данным Зоси Захаровой, на конец IV квартала 2008 года на продажу было выставлено около 8 действующих объектов, 6 строящихся бизнес-центров, общей стоимостью $1 млрд.
«Девелоперам сейчас нужны деньги на погашение «кредитных» линий и на строительство новых объектов, а также необходимо фиксирование прибыли, так как в условиях кризиса прогнозируемый уровень арендных ставок может снизиться, что приведет к снижению доходности объекта», - комментирует ситуацию Зося Захарова.
По мнению Алексея Лазутина, цены продаж одного квадратного метра офисной площади в строящихся бизнес-центрах на рынке Санкт-Петербурга в IV квартале 2008 года. варьировались в диапазоне 61-195 тыс. руб., в действующих объектах - 96-150 тыс. руб.
Отметим, на конец 2008 года в среднем по Петербургу, согласно данным компании Becar, ставки аренды в действующих бизнес-центрах находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг): класс А - 1,4-2,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класс В - 0,9-1,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класс С - 0,6-1,1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.
По оценкам специалистов АРИН, снижение спроса на качественные офисные помещения наблюдалось с октября 2008 года, что непосредственно привело к снижению арендных ставок на площади в бизнес-центрах в IV квартале 2008 года. «Значительное снижение величины арендных ставок было отмечено в сегменте новых бизнес-центров класса А и В+, уровень скидок на аренду помещений достигал 30%», - комментируют специалисты компании.
Часть бизнес-центров рассматриваемых классов (около 40%) все еще сохраняют арендные ставки на прежнем уровне. Уровень арендных ставок, по данным компании, (с учетом НДС и коммунальных услуг) на конец 2008 года: класс А (центр города) 1,6-2,8 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, класс А (окраина) - 1,1-1,9 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, класс В+ - 1-2,3 тыс. руб. в месяц за 1 кв. м, и, наконец, В - 0,8-1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.