CENTURY 21 BeverlyWood Realty: Ипотека за рубежом
Ипотека в России и до кризиса была доступна далеко не всем гражданам (средняя ставка по кредиту была 11-12%). Соответственно, во время кризиса она еще более существенно «отдалилась» от россиян - ставки выросли до 18-20%. В Европе нормальной считается ставка по ипотечному кредиту в 4-5% годовых, и в кризис, когда европейская недвижимость подешевела, для россиян это может стать хорошей возможностью обзавестись домиком в 100 кв. м по цене московской двухкомнатной квартиры.
С точки зрения доступности ипотечного кредитования для россиян, страны Европы можно условно разделить на следующие группы:
1. Ипотека недоступна. Большинство стран Восточной Европы (например, Черногория, Румыния), а также самые «консервативные» страны Центральной и Западной Европы (например, Швейцария).
2. Формально ипотека доступна, но на практике получить ипотечный кредит россиянину крайне проблематично (в связи с жесткими требованиями, предъявляемыми к заемщику-нерезиденту). К примеру, Болгария - де-юро ипотека существует и работает для иностранцев-европейцев, но де-факто россиянам практически всегда отказывают. Сюда также можно отнести Австрию, Италию, Англию.
3. Получение ипотечного кредита возможно, но есть «процедурные» или «территориальные» ограничения.
В Чехии получение ипотечного кредита возможно только на местное юридическое лицо, которое необходимо открыть.
В Германии с покупкой недвижимости «для себя» есть определенные сложности, т.к. банк не знает, что ему придется с объектом делать дальше в случае неплатежеспособности клиента. Зато если есть идея покупки недвижимости в качестве инвестиций - то здесь никаких проблем нет. Главное условие: недвижимость должна быть сдана в аренду и приносить постоянный доход. Таким образом, можно брать кредиты и на покупку доходных домов - целых зданий, т.к. никаких ограничений по объему выдаваемого кредита в Германии на сегодняшний день нет.
В Испании - соискателю не дадут более чем ?300 тыс., т.к. испанцы заинтересованы в первую очередь в количестве проводимых сделок, с тем, чтобы оживить рынок недвижимости и поднять продажи.
Во Франции количество банков, готовых предоставить ипотеку нерезидентам минимально, а их услугами можно воспользоваться только при сделках с недвижимостью в Париже и на юге Франции.Сравнительная таблица ипотечных ставок и условий по странам
Страна
Годовая ставка по кредиту
Первоначальный взнос
Срок ипотеки
Особые условия
Испания
от 3,5%
от 40%
от 10 до 20 лет
возможно досрочное погашение кредита
Кипр
от 4,75%
от 30%
до 15 лет
Болгария
от 9%
от 40%
до 10 лет
первоначальный взнос можно вносить равными ежеквартальными платежами на протяжении года
Турция
от 8% до 10%
от 30%
от 3 мес. до 20 лет
Возможно досрочное погашение кредита
Германия
4,7-5,45%
от 50%
до 25 лет
Необходимо доверительное лицо с немецким адресом для получения ежемесячной корреспонденции
Финляндия
От 3,9%
От 30%
От 15 до 30 лет
необходим предварительный договор купли-продажи недвижимости и средства на счете в банке в сумме от 15 до 30% от стоимости планируемой покупки
США
6-7%
40-50%
15-30 лет
процентная ставка фиксируется на 2-3 года, затем подлежит изменению в зависимости от ситуации в стране. Также существуют и кредиты с фиксированными ставками, но они дороже. Плавающая ставка может меняться как в меньшую, так и в большую сторону
Россия
от 20%
от 30%
от 10 лет
Если получить ипотечный кредит в зарубежном банке невозможно...
В ряде восточно-европейских стран (в первую очередь, в Болгарии - случаи выдачи ипотеки россиянам крайне редки, или в Черногории - в стране не существует ипотечной системы), где ипотечные кредиты россиянам не выдают, сами застройщики идут навстречу потенциальным покупателям и предлагают программы покупки недвижимости в рассрочку. Ряд ведущих болгарских и черногорских застройщиков предлагают 3-5-летние программы рассрочки под очень низкий процент, а по ряду жилых комплексов - вообще без процентов.
В случае, если у российского покупателя зарубежной недвижимости нет возможности получить ипотеку в зарубежном банке или воспользоваться программой рассрочки от застройщика, можно воспользоваться программой одного из российских банков по кредитованию покупки зарубежной недвижимости под залог недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика в России. В этом случае заемщик закладывает квартиру, расположенную на территории России, получает от 50% до 85% от ее оценочной стоимости, а вырученные денежные средства расходует по своему усмотрению, в нашем случае - на покупку недвижимости за границей. Однако, ставки в российских банках по таким кредитам в разы выше, чем ставки по ипотечным кредитам в западных банках.
В ряде стран (например, в Англии, Италии, Франции), где требования к заемщику являются жесткими, а процедура одобрения и получения ипотечного кредита сложна, рекомендуется обратиться за содействием к специализированным компаниям - ипотечным брокерам, которые помогают максимально увеличить вероятность получения ипотеки. Услуги брокера, естественно, не бесплатны и составляют 1-4% от суммы привлеченного кредита. Чаще всего в роли ипотечного брокера выступает Ваш агент по недвижимости, который помогает провести переговоры с банком, подготовить необходимый пакет документов, и это дополнительно не оплачивается.
Обычно имеет место описанный ниже порядок проведения сделки по покупке недвижимости за рубежом с использованием ипотеки:
- выбрать объект недвижимости, приобретение которого планирует финансироваться с привлечением ипотеки;
- проверить его (самостоятельно или с помощью кредитного брокера) на предмет возможности финансирования с привлечением ипотечного кредита;
- подписать соглашение о резервировании объекта недвижимости;
- самостоятельно или с помощью ипотечного брокера выбрать ипотечную программу местного банка;
- предоставить в банк установленный пакет документов;
- произвести оценку объекта недвижимости (с участием специализированной оценочной компании - производит банк);
- получить одобрение банка;
- перечислить свою долю денежных средств (первоначальный взнос) в адрес продавца недвижимости соответствии с договором купли-продажи;
- подписать договор купли-продажи недвижимости;
- произвести страхование заемщиком жизни и имущества.
В целом европейские ставки по ипотеке снизились, в то время как выросли ставки по Восточной Европе, зато именно там активизировались застройщики и предлагают собственные мягкие условия финансирования.
Эти документы могут понадобиться для получения ипотечного кредита в импортном банке:
загранпаспорт;
документы, подтверждающие намерение купить недвижимость в стране (предварительный договор, договор бронирования);
справка 2НДФЛ за 3 - 6 мес.;
справка с места работы с указанием должности, доходов и срока трудового договора;
справка из бюро кредитных историй (российского);
выписка с банковских счетов (можно в российском банке) за период, соответствующий периоду, указанному в справке 2НДФЛ.
Страна
Расходы и сборы при оформлении сделки*
Ежегодные налоги
Испания
7 - 10% от суммы сделки
0,85 - 1% от кадастровой стоимости недвижимости
Турция
3% от суммы сделки
0,3%-0,4% от кадастровой стоимости недвижимости
Болгария
на первичном рынке - 3% от стоимости сделки
0,5 - 0,75% от налоговой стоимости недвижимости
Италия
10% от фискальной стоимости объекта
0,4 - 0,7% от фискальной стоимости
США
1,5 - 2% от стоимости сделки
1,5 - 2% от кадастровой стоимости объекта
Подготовлено аналитическим департаментом CENTURY 21 BeverlyWood Realty