Ольга Косенкова: Для чего нужны «инвестиционные» советники в кризис

Рынок недвижимости выходит из состояния оцепенения, но не все инвесторы и девелоперы уверены в том, что случится на рынке завтра. Многие стремятся оценить имеющиеся активы и выработать стратегию дальнейшего поведения, что сделало крайне востребованным сегодня такую услугу, как инвестиционный консалтинг. О том, что такое инвестиционный консалтинг, кому он может пригодиться, и почему он востребован именно в нынешней ситуации рассказывает Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate.

- В чем заключается специфика такого направления деятельности как инвестиционный консалтинг?

- Под инвестиционным консалтингом подразумеваются прежде всего профессиональные рекомендации по выбору наиболее оптимальной схемы инвестирования и использования имеющейся собственности. Данная услуга помогает ответить на вопрос - что делать с имеющимися активами, учитывая новые реалии рынка? При этом часто инвестиционный консалтинг является продолжением или составной частью более традиционного для рынка стратегического консалтинга. Логическим завершением инвестиционного консалтинга является реализация всех предложенных рекомендаций на практике, будь то сделка по купле-продаже, аренде, привлечении финансирования. И здесь мы также готовы помочь.

- Кому необходимы сегодня такие услуги?

- По сути, любому игроку на рынке недвижимости. Если это девелоперы, то им важно сейчас понять, что делать с теми проектами, концепция которых разрабатывалась до кризиса. Может быть, имеет смысл приостановить реализацию проекта или же продать его? Если это банк, то у многих из них сейчас находится в залоге большое количество активов недвижимости, и совершенно не понятно, что с ними делать. Если это собственник действующего здания, то для этой категории сейчас актуален вопрос - какова справедливая арендная ставка (в случае аренды) или цена (в случае продажи) за данный объект. У многих сейчас хаос в голове, из-за чего процесс переговоров затрудняется. Поэтому многие собственники сейчас заказывают такую услугу, которая позволяет им аргументировано отстаивать свою позицию перед партнером. Особенно это актуально для инвесторов, которые пытаются понять, имеет ли смысл сейчас вкладываться в рынок недвижимости, и если да, то в какой именно сегмент и проект, каковы при этом будут финансовые риски и пр.

Таким образом, инвестиционный консалтинг помогает девелоперам оптимизировать стратегию будущего использования и развития своих проектов и бизнеса, собственникам - сохранить рентабельность текущих активов, инвесторам - реструктурировать или же сформировать портфель недвижимости. Ведь если рынок падает, то это не означает, что на нем не осталось интересных возможностей. Возможности есть всегда, их нужно просто увидеть! В этом и заключается главная задача консультантов.

- На сколько, по вашему мнению, сегодня востребованы услуги по инвестиционному консалтингу и почему?

- Все участники рынка испытали на себе в той или иной степени влияние финансового кризиса. Последние полгода рынок находился в некотором оцепенении. Это привело к тому, что традиционный стратегический консалтинг просто «ушел в отставку» на неопределенный период. Компании перестали выделять финансирование на разработку концепций будущих проектов, большинству стало не до перспективных планов развития, все занялись оптимизацией текущих расходов, чтобы элементарно выжить.

Сегодня мы видим, что появились предпосылки к изменению ситуации, рынок выходит из состояния оцепенения. Падение спроса на недвижимость с одновременным снижением стоимости активов и ставок аренды вынуждают участников избавляться от проблемных или неэффективно используемых объектов - с одной стороны. С другой стороны - у инвесторов появляется все больший выбор. Они осознают, что на текущий момент рынок уже довольно сильно просел и по многим проектам цены стали достаточно привлекательны. Но даже по объектам, которые не выставляются на продажу, сегодня нередко происходит переосмысление их назначения. Многие решения, разработанные полгода-год назад, уже перестали быть актуальными, так как они строились на предположениях о растущем рынке. Поэтому есть необходимость в реконцепции и переоценке экономической эффективности проекта. Компании понемногу начинают понимать, что сэкономленные деньги на консалтинге могут обернуться в будущем гораздо большей потерей, и эти риски сейчас гораздо выше, чем прежде. Собственники занялись переоценкой актуальности текущего положения объектов недвижимости - это первая реакция после оцепенения рынка на происходящие изменения в связи с кризисом. В результате, мы отмечаем постепенное возобновление активности в области анализа привлекательности проектов.

Нельзя сказать, что сейчас появилась большая активность со стороны инвесторов, просто наметились некоторые предпосылки для совершения инвестиционных сделок, которые могут произойти уже очень скоро. Хотя многие рассуждают так - а есть ли смысл вкладываться на падающем рынке? Я считаю, что когда рынок восстановится, думать об этом будет уже поздно. Под текущий спрос предложение за пять минут не сформируешь. Но без понимания того, куда движется рынок, невозможно принять какие-то глобальные решения - что строить или покупать, в каких количествах, по какой цене, что потом делать с этим активом и пр.

- Какие перспективы сегодня в целом у консалтинговых компаний на рынке недвижимости? Многие аналитики предрекали этому сегменту забвение в кризис... За счет чего сегодня выживают консультанты?

- В целом весь рынок демонстрирует сейчас отрицательную динамику. Произошло существенное сокращение объемов работы и доходов консультантов. Особенно остро дефицит спроса на консалтинговые услуги ощущался в первом квартале. Это можно объяснить повсеместным отсутствием денег у компаний, которые в первую очередь решают свои текущие проблемы. В связи с этим, большинство консалтинговых компаний выбрали стратегию максимальной экономии - стали сокращать расходы, людей, неприоритетные направления работы, а то и вовсе закрылись.

Я считаю, что стратегия компаний, работающих на опережение, наиболее правильная. Но не каждая компания может себе такое позволить - работать на отложенный спрос и довольствоваться небольшими объемами выручки. Главное сейчас - обозначать на рынке свое присутствие и продолжать завоевывать свое положение на рынке. Ведь не секрет, что именно в кризисные периоды внимание участников рынка обострено как никогда. Клиенты на рынке все-таки есть, но за них надо бороться.

Кстати, многие консультанты сейчас временно переориентируются в инвестиционных брокеров и таким образом пытаются выжить, потому что на ближайшую перспективу это реальная ниша, в которой можно заработать денег.

- В силу того, что рынок сейчас демонстрирует непрогнозируемый многими вектор развития, доверие к аналитикам и консультантам у многих пропало. Можно ли вернуть как-то это доверие?

- Это действительно так. Какой выход для себя мы видим? Во-первых, это тщательный анализ всех маркетинговых и финансовых рисков, которые позволят инвесторам чувствовать себя максимально уверенно и принимать правильные решения. И здесь речь не только о том, чтобы сделать стандартный анализ. Сегодня необходимо предлагать максимальную вариативность решений и четкие ориентиры их выбора, позволяющие клиенту максимально гибко подстроиться под меняющиеся условия рынка и чувствовать себя на нем уверенно. Во-вторых, для тех, кто сомневается в качестве прогнозов, мы предлагаем уникальную услугу - бесплатное годовое обслуживание. Клиент может обратиться к нам для «актуализации» работы с учётом новой рыночной ситуации в течение года после сдачи отчёта и мы пересчитаем итоги проекта с учётом актуальных инвестиционных затрат и ставок реализации.