Верховный суд РФ не позволил застройщику избавиться от обременения в виде дольщиков
Такой вывод суд сделал в рамках спора компании "Инвестрадиострой" с управлением Росреестра по Ростовской области. Поводом для разбирательства в судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) ВС РФ стала жалоба дольщиков, которые с июля 2006 года ждут окончания строительства своего 240-квартирного ЖК "Дом на Нагибина" в Ростове-на-Дону. Строительство началось в 2003 году, когда ГУ МВД по Ростовской области как заказчик заключило с ОАО "СевкавНИПИагропром" договор на проектирование и строительство этого здания. Позднее из-за нарушения сроков работ ГУ МВД сменило застройщика на ООО "СК "Гарант Строй", но и эта компания дом не достроила, а в 2015 году обанкротилась.
В рамках дела о несостоятельности "Гарант Строя" кредиторы решили продать на торгах недострой и земельный участок под ним, по сути сменив застройщика. При этом имущество продавалось с обременением — покупатель обязался предоставить дольщикам квартиры или деньги.
В мае 2016 года на этих условиях участок и недостроенное здание за 6,54 млн рублей купил "Инвестрадиострой", заключив затем "Гарант Строем" соглашение о переводе долга. Но в феврале 2017 года постарался "сбросить" обременение: потребовал от областного Управления Росреестра аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Закон о несостоятельности устанавливает, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на него и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Росреестр, несмотря на эту норму, обременение снимать не стал, но когда "Инвестрадиострой" отправился обжаловать этот отказ в судебном порядке, то выиграл. Суды учли приведенное выше требование закона.
Управление Росреестра и дольщики, которые так и не дождались своих квартир, пожаловались в ВС РФ. По условиям торгов имущество реализовывалось с обременением, объясняли они, а после погашения записей в ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве новый застройщик вправе не исполнять свои обязательства перед дольщиками — как включенными в реестр требований кредиторов "Гарант-Строя", так и не включенными.
В кассационной инстанции заявителей ждал успех. СКЭС ВС РФ отметила, что по общему правилу покупатель действительно по итогам торгов получает свободное от притязаний третьих лиц имущество банкрота, но в рассматриваемом случае судам нужно было также учесть цену и условия торгов.
На цену "очевидно влияло" обременение в виде прав дольщиков, говорится в определении коллегии, опубликованном в понедельник. В связи с этим и учитывая наличие заключенных впоследствии между застройщиками сделок, у судов "не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены", сделала вывод СКЭС ВС РФ. А потому действия Росреестра, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях, были законными.
СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и отказала "Инвестрадиострою" в удовлетворении его требований.
ООО "Инвестрадиострой" принадлежит Асмик Палян (100%), выручка за 2017 год составила 4,61 млн рублей, убыток — 9,76 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической системы "СПАРК-Интерфакс". В 2018 году компания показала нулевую выручку, совокупные доходы составили 7,44 млн рублей, расходы — 30,74 млн рублей, чистый убыток — 23,35 млн рублей.
На сайте компании указано, что она занимается проектированием и строительством многоквартирных домов и коммерческой недвижимости не только в Ростове-на-Дону, но и в Москве и Московской области. Ключевым направлением деятельности компании, по ее информации, является строительство и реализация жилья в сегменте каркасно-монолитного домостроения, она владеет собственным производством бетона.
Проект строительства жилого комплекса "Дом на Нагибина" имеется на сайте компании. Срок сдачи — второй квартал 2020 года.
В рамках дела о несостоятельности "Гарант Строя" кредиторы решили продать на торгах недострой и земельный участок под ним, по сути сменив застройщика. При этом имущество продавалось с обременением — покупатель обязался предоставить дольщикам квартиры или деньги.
В мае 2016 года на этих условиях участок и недостроенное здание за 6,54 млн рублей купил "Инвестрадиострой", заключив затем "Гарант Строем" соглашение о переводе долга. Но в феврале 2017 года постарался "сбросить" обременение: потребовал от областного Управления Росреестра аннулировать соответствующие записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Закон о несостоятельности устанавливает, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на него и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний. Росреестр, несмотря на эту норму, обременение снимать не стал, но когда "Инвестрадиострой" отправился обжаловать этот отказ в судебном порядке, то выиграл. Суды учли приведенное выше требование закона.
Управление Росреестра и дольщики, которые так и не дождались своих квартир, пожаловались в ВС РФ. По условиям торгов имущество реализовывалось с обременением, объясняли они, а после погашения записей в ЕГРН о договорах участия в долевом строительстве новый застройщик вправе не исполнять свои обязательства перед дольщиками — как включенными в реестр требований кредиторов "Гарант-Строя", так и не включенными.
В кассационной инстанции заявителей ждал успех. СКЭС ВС РФ отметила, что по общему правилу покупатель действительно по итогам торгов получает свободное от притязаний третьих лиц имущество банкрота, но в рассматриваемом случае судам нужно было также учесть цену и условия торгов.
На цену "очевидно влияло" обременение в виде прав дольщиков, говорится в определении коллегии, опубликованном в понедельник. В связи с этим и учитывая наличие заключенных впоследствии между застройщиками сделок, у судов "не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены", сделала вывод СКЭС ВС РФ. А потому действия Росреестра, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях, были законными.
СКЭС ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и отказала "Инвестрадиострою" в удовлетворении его требований.
ООО "Инвестрадиострой" принадлежит Асмик Палян (100%), выручка за 2017 год составила 4,61 млн рублей, убыток — 9,76 млн рублей, свидетельствуют данные аналитической системы "СПАРК-Интерфакс". В 2018 году компания показала нулевую выручку, совокупные доходы составили 7,44 млн рублей, расходы — 30,74 млн рублей, чистый убыток — 23,35 млн рублей.
На сайте компании указано, что она занимается проектированием и строительством многоквартирных домов и коммерческой недвижимости не только в Ростове-на-Дону, но и в Москве и Московской области. Ключевым направлением деятельности компании, по ее информации, является строительство и реализация жилья в сегменте каркасно-монолитного домостроения, она владеет собственным производством бетона.
Проект строительства жилого комплекса "Дом на Нагибина" имеется на сайте компании. Срок сдачи — второй квартал 2020 года.