"Подводные камни" в низких процентах ипотечного кредитования

Все зависит от ставки

"Снижение ставок в ипотечном секторе кредитования, что у государственных, что у коммерческих банков - это единственный выход для привлечения клиентов, - говорит директор института Высшей школы экономики Василий Солодков. - Элементарно, у людей просто нет средств, чтобы брать ипотеку. Спрос платежеспособного населения недостаточен для удовлетворения потребностей банков. Соответственно банки прибегли к снижению ставок. Однако, не стоит забывать о том, что Центробанк ввел ограничение на минимальный размер ставки, установив собственную ключевую ставку, по которой выдаются кредиты банкам. В ключевой ставке учитывается прибыль, которая будет получена банком. У государственного банка "процент сверху" может идти на уменьшение, а у коммерческого наоборот, стать больше".

Разброс ставок в настоящее время существенный. От 6,9 до 11,5%. Самую минимальную ставку можно найти лишь у застройщиков, которые разрабатывают собственные программы, в которые обычно входит масса дополнительных условий. "Здесь важно понимать, что указанные минимальные ставки, чаще всего, это рекламный ход. На практике же чаще всего они меняются в большую сторону, - объясняет управляющий партнер "МетирумГрупп" Мария Литинецкая. - Например ставка вырастает в случает отказа клиента от страхования кредита, или же если он запретит уступку прав по ипотеке. Стоимость квартиры, срок кредитования, ежемесячный доход соискателя и множество других факторов могут влиять на размер ставки. И не стоит забывать о возможной дополнительной комиссии, установленной банком на выдачу ипотечных средств, что в итоге влияет на его общую стоимость".

Особые условия по ипотеке

В любом ипотечном договоре обязательно должны быть прописаны: оценочная стоимость, срок исполнения обязательств заемщиком,  предмет займа, размер кредита, право собственности на приобретаемое имущество, из-за которого собственно предмет кредитования принадлежит залогодателю. Также указывается государственный орган, в котором было зарегистрировано право залогодателя. Но, чаще всего в договоре можно встретить лишь указание вида недвижимости, общую площадь жилья, а также адрес и число комнат.

Иногда встречаются особые нестандартные требования к заемщику в договорах. Чаще всего это касается коммерческих банков. В стандартном же документе обязательным является место регистрации по месту получения кредита, сведения о доходах соискателя, возраст и так далее. Нестандартными же требованиями могут быть такие, как запрет на проведение ремонтных или перепланировочных работ без согласия банка. Дополнительные условия, которые не позволяют досрочно погашать кредит, или же изменять ставку по ипотеке в одностороннем порядке. Стоит отметить, что даже если договор подписан, но в итоге выясняется, что его требования противоречат законодательству РФ, то необходимо со всем пакетом документов идти в суд и отстаивать свои права. В силу вступает закон "О защите прав потребителей", а также гражданский кодекс.

Кроме того, возможен еще один нюанс, такой, как рассторжение в одностороннем порядке банком ипотечного договора. Чаще всего поводом для этого является несвоевременное внесение платежей заемщиком. При этом, в каждом договоре должен быть пункт, в котором оговорено, сколько раз допускается "опаздывать" с выплатами каждый месяц. В случае расторжения договора, банк может поступить с имуществом по своему усмотрению, например продать его.

Государственный или коммерческий банк на законных основаниях может отказать в выдаче ипотеки на самостоятельно выбранный объект недвижимости заемщиком. Или же, кредитный договор будет оформлен, но не по минимальной ставке, а по завышенной.

Штрафы или дополнительные расходы заемщиков

В любом договоре банком прописываются штрафные меры, которые вступают в силу в случае просрочек. Этим пунктам стоит уделить особое внимание. Важно знать, что сколько бы не было указано возможных санкций, будь то пени, повышение процента или что-то другое, сумма взысканий не может превышать 0,5% за каждый день просрочки.

Кроме того, есть еще "скрытые" дополнительные расходы, о которых банки не упоминают. Так, государственная пошлина за регистрацию или же величина первоначального взноса - это еще не всё. Банк может затребовать с заемщика установленные руководством суммы за: рассмотрение поданной заявки, выдачу ипотеки, обмен валюты (если ипотека берется в долларах или евро), перевод средств с одного счета на другой, выпуск специальной карты, по которой будет погашаться кредит и так далее. Также банк может настоять на том (навязать услугу), что оценку имущества имеет право проводить только их аккредитованный специалист. Причем, в данном случае оспаривание оценки невозможно, и заплатить за нее придется. Страховка приобретаемого имущества, страховка жизни и любые другие страховки, в случае отказа от которых банк может увеличить ставку по ипотеке. Здесь нужно высчитывать, что будет дешевле, оформить страховку или платить за повышенный процент.

И не стоит уповать на государственные банки, которые обещают, что только в их стенах будут самые справедливые условия и не будет дополнительных расходов. Например, один из госбанков предоставляет кредит, который является лишь частью от оценочной стоимости имущества. И естественно в этом же банке работает аккредитованный оценщик, который ее и занижает. Другой пример касается ипотеки в валюте, которая навязывается, и соискателю остается либо принимать условия, либо идти в другой банк.