ИСУ – эффективный инструмент для развития инвестиционного рынка
На данном этапе Агентство предлагает модифицированную схему выпуска и инфраструктуру для инструмента, обеспеченного ипотечными кредитными портфелями, – ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.
Впервые ИСУ были выпущены в 2012 году. В 2013 году ипотечных сертификатов участия было выпущено на 4,1 млрд руб., и это небольшой объем по сравнению со 140 млрд руб. ипотечных облигаций. По состоянию на август 2014 года, Банк России зарегистрировал 22 выпуска ИСУ двенадцати управляющих компаний. Объем закладных, переданных в ипотечное покрытие по выпущенным ИСУ, составляет 31 млрд рублей. Со своей стороны АИЖК развивает инфраструктуру, способную помочь в быстрой реализации сделок по выпуску ИСУ, повысить инвестиционную привлекательность данного инструмента за счет снижения расходов на инфраструктуру и повышения надежности данного инструмента. Параллельно АИЖК проводит работу по повышению информированности инвесторов о данном инструменте, осуществляет консультирование по особенностям ипотечного покрытия данного вида бумаг, проясняет все риски вложений в ИСУ и способы их минимизации, реализует иные мероприятия, направленные на повышение спроса инвесторов на данный инструмент и увеличение ликвидности ИСУ. Безусловно, без внимания не остаются и сами владельцы ипотечных активов, которые уже по результатам взаимодействия с АИЖК, проявили повышенный интерес к данному инструменту, как к выгодному способу фондирования. Что это за бумаги и чем они интересны инвестору?
ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, что заметно снижает операционные издержки и сокращает время подготовки выпуска до 2-3 месяцев. Не будучи долговой бумагой, ИСУ предполагают, что инвестор получает доходы непосредственно от ипотечных активов. ИСУ можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. При этом доходность у этого инструмента выше, чем у ипотечных облигаций.
Инвестор может напрямую влиять на качество инфраструктурных услуг по бумагам, но не принимает нагрузку по контролю за состоянием ипотечного покрытия. Особенность этой бумаги заключается в том, что риски по пулу закладных распределены между владельцами ИСУ равномерно. Поскольку ипотечные сертификаты еще не достаточно распространены на рынке, очень важно участие в таких сделках государственного института, имеющего большой опыт и способного повысить надежность всей сделки, чтобы в итоге получить ценную бумагу, способную удовлетворить текущие потребности инвесторов.
АИЖК выступает организатором сделок по выпуску ИСУ, оказывает услуги по аудиту портфелей закладных, сопровождению закладных в ипотечном покрытии, а также предлагает управляющим компаниям и пенсионным фондам формировать заказы на ИСУ по необходимым параметрам. Риски инвесторов снижаются за счет участия ГК АИЖК посредством обеспечения в структуре страхования финансовых рисков кредитора и мастер-сервиса (или полного сервиса) закладных.
Выпуск будет осуществляться следующим образом: АИЖК собирает пул закладных, проводит аудит, «очищая» пул от некачественных закладных, и проводит организационные мероприятия для передачи сформированного пула в управление управляющему ипотечным покрытием, который производит выпуск ИСУ. Далее АИЖК на протяжении всего срока жизни ИСУ осуществляет сервис закладных в ипотечном покрытии, начиная от сбора платежей и заканчивая работой с заемщиками, и предоставляет функции фасилитатора при необходимости замены инфраструктурных компаний.
Участие АИЖК повысит надёжность и прозрачность сделок: проверку качества ипотечных активов и организацию сделки будет проводить и контролировать организация с обширным опытом и безупречной рыночной репутацией.
В данный момент Агентство ведет переговоры с управляющими компаниями и другими потенциальными инвесторами. Мониторинг показывает, что уровень доверия к ИЦБ у разных инвесторов существенно отличается. В первую очередь их смущает наличие в пуле кредитных рисков и рисков досрочного погашения. Поэтому в рамках сделок по выпуску и реализации ипотечных сертификатов участия СК АИЖК предоставляет услуги страхования финансовых рисков инвесторов. Ипотечное страхование, то есть страхование кредитного риска банка, покроет потери банка в случае возникновения финансовых проблем у заемщика и продажи залога. Страховая выплата призвана дополнительно «подстраховать» инвесторов, которые вкладываются в ипотечные ценные бумаги. В рамках предлагаемых к реализации АИЖК схем есть возможность также работать с риском досрочного погашения ипотечных кредитов – через пополнение пула активов и довыпуска ИСУ
Благодаря участию в сделке АИЖК оригинаторы могут оперативно продать пул активов, привлечь ликвидность с рынка и высвободить резервы под возможные потери. Инвесторы получают новый надежный финансовый инструмент и ряд дополнительных гарантий приумножения вложенных средств. Ставки по ипотечным сертификатам достаточно привлекательны. Потенциальные инвесторы, в том числе НПФ и страховые компании, уже выразили интерес к ИСУ в случае участия АИЖК в выпусках, и это может вовлечь в рефинансирование ипотеки длинные средства институциональных инвесторов. Немаловажно, что продажа ИСУ осуществляется не только институциональным инвесторам, но и существует возможность покупки ИСУ частными инвесторами по аналогии с паевыми инвестиционными фондами. Все это станет мощным импульсом для развития внутреннего финансового рынка.
Впервые ИСУ были выпущены в 2012 году. В 2013 году ипотечных сертификатов участия было выпущено на 4,1 млрд руб., и это небольшой объем по сравнению со 140 млрд руб. ипотечных облигаций. По состоянию на август 2014 года, Банк России зарегистрировал 22 выпуска ИСУ двенадцати управляющих компаний. Объем закладных, переданных в ипотечное покрытие по выпущенным ИСУ, составляет 31 млрд рублей. Со своей стороны АИЖК развивает инфраструктуру, способную помочь в быстрой реализации сделок по выпуску ИСУ, повысить инвестиционную привлекательность данного инструмента за счет снижения расходов на инфраструктуру и повышения надежности данного инструмента. Параллельно АИЖК проводит работу по повышению информированности инвесторов о данном инструменте, осуществляет консультирование по особенностям ипотечного покрытия данного вида бумаг, проясняет все риски вложений в ИСУ и способы их минимизации, реализует иные мероприятия, направленные на повышение спроса инвесторов на данный инструмент и увеличение ликвидности ИСУ. Безусловно, без внимания не остаются и сами владельцы ипотечных активов, которые уже по результатам взаимодействия с АИЖК, проявили повышенный интерес к данному инструменту, как к выгодному способу фондирования. Что это за бумаги и чем они интересны инвестору?
ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, что заметно снижает операционные издержки и сокращает время подготовки выпуска до 2-3 месяцев. Не будучи долговой бумагой, ИСУ предполагают, что инвестор получает доходы непосредственно от ипотечных активов. ИСУ можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. При этом доходность у этого инструмента выше, чем у ипотечных облигаций.
Инвестор может напрямую влиять на качество инфраструктурных услуг по бумагам, но не принимает нагрузку по контролю за состоянием ипотечного покрытия. Особенность этой бумаги заключается в том, что риски по пулу закладных распределены между владельцами ИСУ равномерно. Поскольку ипотечные сертификаты еще не достаточно распространены на рынке, очень важно участие в таких сделках государственного института, имеющего большой опыт и способного повысить надежность всей сделки, чтобы в итоге получить ценную бумагу, способную удовлетворить текущие потребности инвесторов.
АИЖК выступает организатором сделок по выпуску ИСУ, оказывает услуги по аудиту портфелей закладных, сопровождению закладных в ипотечном покрытии, а также предлагает управляющим компаниям и пенсионным фондам формировать заказы на ИСУ по необходимым параметрам. Риски инвесторов снижаются за счет участия ГК АИЖК посредством обеспечения в структуре страхования финансовых рисков кредитора и мастер-сервиса (или полного сервиса) закладных.
Выпуск будет осуществляться следующим образом: АИЖК собирает пул закладных, проводит аудит, «очищая» пул от некачественных закладных, и проводит организационные мероприятия для передачи сформированного пула в управление управляющему ипотечным покрытием, который производит выпуск ИСУ. Далее АИЖК на протяжении всего срока жизни ИСУ осуществляет сервис закладных в ипотечном покрытии, начиная от сбора платежей и заканчивая работой с заемщиками, и предоставляет функции фасилитатора при необходимости замены инфраструктурных компаний.
Участие АИЖК повысит надёжность и прозрачность сделок: проверку качества ипотечных активов и организацию сделки будет проводить и контролировать организация с обширным опытом и безупречной рыночной репутацией.
В данный момент Агентство ведет переговоры с управляющими компаниями и другими потенциальными инвесторами. Мониторинг показывает, что уровень доверия к ИЦБ у разных инвесторов существенно отличается. В первую очередь их смущает наличие в пуле кредитных рисков и рисков досрочного погашения. Поэтому в рамках сделок по выпуску и реализации ипотечных сертификатов участия СК АИЖК предоставляет услуги страхования финансовых рисков инвесторов. Ипотечное страхование, то есть страхование кредитного риска банка, покроет потери банка в случае возникновения финансовых проблем у заемщика и продажи залога. Страховая выплата призвана дополнительно «подстраховать» инвесторов, которые вкладываются в ипотечные ценные бумаги. В рамках предлагаемых к реализации АИЖК схем есть возможность также работать с риском досрочного погашения ипотечных кредитов – через пополнение пула активов и довыпуска ИСУ
Благодаря участию в сделке АИЖК оригинаторы могут оперативно продать пул активов, привлечь ликвидность с рынка и высвободить резервы под возможные потери. Инвесторы получают новый надежный финансовый инструмент и ряд дополнительных гарантий приумножения вложенных средств. Ставки по ипотечным сертификатам достаточно привлекательны. Потенциальные инвесторы, в том числе НПФ и страховые компании, уже выразили интерес к ИСУ в случае участия АИЖК в выпусках, и это может вовлечь в рефинансирование ипотеки длинные средства институциональных инвесторов. Немаловажно, что продажа ИСУ осуществляется не только институциональным инвесторам, но и существует возможность покупки ИСУ частными инвесторами по аналогии с паевыми инвестиционными фондами. Все это станет мощным импульсом для развития внутреннего финансового рынка.