Рост ипотечного кредитования может привести к увеличению проблемной задолженности в будущем
Суммарный ипотечный портфель на балансах банков продолжает расти и составляет около 3,04 трлн рублей. За последние 6 месяцев ипотечный портфель увеличился на 390 млрд рублей (прирост 14,7%).
По мнению аналитиков «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН», по итогам года банки выдадут кредитов на покупку жилья на сумму 1,5 трлн. рублей против 1,354 трлн.рублей в прошлом году.
На сегодня данный сегмент кредитования считается наиболее стабильным, показывающий уверенный рост уже на протяжении 5 лет. Упадок был зафиксирован лишь в кризисный 2009 год (более чем в 4 раза по сравнению с 2008 годом с 655,8 млрд. рублей до 152,5 млрд. рублей).
Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность в направлении крупных инвестиций, а не формирования накоплений, и сделало недвижимость популярным объектом для подобных вложений. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений. Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.
Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39% (для сравнения за 1-ое полугодие 2013 года рост – 26%), то необеспеченное кредитование лишь на 20% (за 1-ое полугодие 2013 рост - 34%).
По данным Росреестра, 1-ое полугодие текущего года показало очередной рекорд – более 26% сделок на покупку квартиры были совершены с использованием целевого кредита (около 75% приходится на новостройки).
Рассматривая региональную специфику ипотечных займов, уровень объема кредитования и просрочки, лидируют по-прежнему города и регионы федерального значения.
Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. В совокупности в этих регионах было выдано 30,4% всех ипотечных займов. За прошедший год «расстановка сил» существенно не изменилась, что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.
Говоря о средних сроках кредитования, то в целом по стране за год они сократились на 1,3%, и сейчас составляют 14,6 лет. Безусловно данный показатель в разы отличается друг от друга в зависимости от региона. Так, например, самый большой средний срок кредитования в Тюменской области (17,3 года), самый короткий – в Кемеровской области (11,4 года). В Москве он находится на уровне близкому к среднему по стране - 14,4 года, в Московской области – 14,3 года.
В среднем по стране размер ипотечного кредита составляет около 1,7 млн. рублей (01.07.2013 – 1,6 млн.рублей). Однако в зависимости от региона он варьируется, например, в Москве -3,6 млн. рублей, в Московской области – 2,6 млн.рублей, в Санкт-Петербурге – 2,2 млн.рублей, Тюменской области – 2,2 млн.рублей, Омской области – 1,45 млн.руб., Новосибирской области – 1,4 млн.руб., Республике Татарстан – 1,27 млн.руб., в Краснодарском крае – 1,59 млн.руб., в Ростовской области – 1,59 млн.руб., в Самарской области – 1,34 млн.руб., что, естественно, объясняется различной стоимостью недвижимости в разных регионах страны.
В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 1-ого полугодия текущего года объем просроченной задолженности в данном сегменте составляет 40,8 млрд.рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 2,7%, однако больше показателя на начало года на 3,2%. Таким образом, можно говорить о том, что просроченная задолженность после некоторого снижения опять показывает рост.
В условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (просрочка от 90 дней и выше) с начала 2014 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на текущий момент Кредиты, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, занимают 95,6% от объема выданных, что свидетельствует о сравнительно о высокой дисциплинированности заемщиков в данном сегменте.
По итогам 2014 года аналитики «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» прогнозируют, что просроченная задолженность составит около 42 млрд. рублей.
В будущем (2015-2016 г.г.) есть опасность увеличения данного показателя. Сегодня большинство банков стремятся увеличить объемы выдачи ипотеки, как наиболее стабильного сегмента, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков – сейчас нередки предложения по кредитам с низким первоначальным взносом (10%) и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. Таким образом, деньги на покупку жилья могут получить люди, имеющие «серые» доходы, именно те, кто наиболее уязвим в случае колебаний на рынке труда. Опыт экономического кризиса 2009 года показал, что таким сотрудникам первым сокращают зарплату и увольняют, а данные факторы неизбежно повлекут за собой быстрый выход на просрочку.
Стоит также отметить, что просроченная задолженность по ипотеке, как правило, возникает в среднем через 2-2,5 года после получения кредита. Разумеется, необходимо учитывать, что катализатором для более активного роста просроченной задолженности в дальнейшем может стать существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается экспертами как нестабильная.
На сегодня по стране более 23 922 квартир имеют статус – «жилье с непогашенной просроченной задолженностью», в прошлом году таких помещений был несколько больше – 26 356. С начала года прирост составил 598 квартир.
Президент «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» Елена Докучаева: «В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто. Все это вызывает серьезные опасения, как бы бум ипотечного кредитования через 2-3 года не обернулся бумом неплатежей по выданным сегодня ипотечным кредитам».
По мнению аналитиков «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН», по итогам года банки выдадут кредитов на покупку жилья на сумму 1,5 трлн. рублей против 1,354 трлн.рублей в прошлом году.
На сегодня данный сегмент кредитования считается наиболее стабильным, показывающий уверенный рост уже на протяжении 5 лет. Упадок был зафиксирован лишь в кризисный 2009 год (более чем в 4 раза по сравнению с 2008 годом с 655,8 млрд. рублей до 152,5 млрд. рублей).
Активный рост объема выданных ипотечных кредитов, который сейчас наблюдается, можно объяснить рядом причин. Во-первых, ослабление рубля под влиянием внешних факторов стимулировало потребительскую активность в направлении крупных инвестиций, а не формирования накоплений, и сделало недвижимость популярным объектом для подобных вложений. Таким образом, многие покупатели недвижимости видят в этой покупке защиту своих сбережений. Во-вторых, заемщики, которые хотят приобрести жилье для собственных нужд, опасаются в дальнейшем роста ставок и инфляционного роста стоимости недвижимости и вынуждены принимать решение о приобретении жилья с использованием ипотеки раньше, чем планировали изначально.
Кроме того, сами банки сегодня ведут активную борьбу именно за ипотечного (т.е. самого надежного) заемщика, и темпы увеличения ипотечных банковских портфелей в прошедшем полугодии существенно превысили темпы роста необеспеченных розничных портфелей. Так, например, если ипотека выросла, как было сказано ранее, на 39% (для сравнения за 1-ое полугодие 2013 года рост – 26%), то необеспеченное кредитование лишь на 20% (за 1-ое полугодие 2013 рост - 34%).
По данным Росреестра, 1-ое полугодие текущего года показало очередной рекорд – более 26% сделок на покупку квартиры были совершены с использованием целевого кредита (около 75% приходится на новостройки).
Рассматривая региональную специфику ипотечных займов, уровень объема кредитования и просрочки, лидируют по-прежнему города и регионы федерального значения.
Наибольшее количество ипотечных кредитов было выдано в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Тюменской области. В совокупности в этих регионах было выдано 30,4% всех ипотечных займов. За прошедший год «расстановка сил» существенно не изменилась, что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.
Говоря о средних сроках кредитования, то в целом по стране за год они сократились на 1,3%, и сейчас составляют 14,6 лет. Безусловно данный показатель в разы отличается друг от друга в зависимости от региона. Так, например, самый большой средний срок кредитования в Тюменской области (17,3 года), самый короткий – в Кемеровской области (11,4 года). В Москве он находится на уровне близкому к среднему по стране - 14,4 года, в Московской области – 14,3 года.
В среднем по стране размер ипотечного кредита составляет около 1,7 млн. рублей (01.07.2013 – 1,6 млн.рублей). Однако в зависимости от региона он варьируется, например, в Москве -3,6 млн. рублей, в Московской области – 2,6 млн.рублей, в Санкт-Петербурге – 2,2 млн.рублей, Тюменской области – 2,2 млн.рублей, Омской области – 1,45 млн.руб., Новосибирской области – 1,4 млн.руб., Республике Татарстан – 1,27 млн.руб., в Краснодарском крае – 1,59 млн.руб., в Ростовской области – 1,59 млн.руб., в Самарской области – 1,34 млн.руб., что, естественно, объясняется различной стоимостью недвижимости в разных регионах страны.
В свою очередь, вместе с ростом рынка изменяются и показатели просроченной задолженности по ипотеке. По итогам 1-ого полугодия текущего года объем просроченной задолженности в данном сегменте составляет 40,8 млрд.рублей, что меньше прошлогоднего показателя на 2,7%, однако больше показателя на начало года на 3,2%. Таким образом, можно говорить о том, что просроченная задолженность после некоторого снижения опять показывает рост.
В условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (просрочка от 90 дней и выше) с начала 2014 года несколько возросла с 2,04% до 2,1% на текущий момент Кредиты, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, занимают 95,6% от объема выданных, что свидетельствует о сравнительно о высокой дисциплинированности заемщиков в данном сегменте.
По итогам 2014 года аналитики «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» прогнозируют, что просроченная задолженность составит около 42 млрд. рублей.
В будущем (2015-2016 г.г.) есть опасность увеличения данного показателя. Сегодня большинство банков стремятся увеличить объемы выдачи ипотеки, как наиболее стабильного сегмента, в том числе за счет расширения круга потенциальных заемщиков – сейчас нередки предложения по кредитам с низким первоначальным взносом (10%) и без предоставления справки по форме 2-НДФЛ. Таким образом, деньги на покупку жилья могут получить люди, имеющие «серые» доходы, именно те, кто наиболее уязвим в случае колебаний на рынке труда. Опыт экономического кризиса 2009 года показал, что таким сотрудникам первым сокращают зарплату и увольняют, а данные факторы неизбежно повлекут за собой быстрый выход на просрочку.
Стоит также отметить, что просроченная задолженность по ипотеке, как правило, возникает в среднем через 2-2,5 года после получения кредита. Разумеется, необходимо учитывать, что катализатором для более активного роста просроченной задолженности в дальнейшем может стать существенное ухудшение макроэкономической ситуации в стране, которая уже сейчас оценивается экспертами как нестабильная.
На сегодня по стране более 23 922 квартир имеют статус – «жилье с непогашенной просроченной задолженностью», в прошлом году таких помещений был несколько больше – 26 356. С начала года прирост составил 598 квартир.
Президент «СЕКВОЙЯ КРЕДИТ КОНСОЛИДЕЙШН» Елена Докучаева: «В последнее время россияне волнуются за свои сбережения, многие перестают доверять крупные вклады банкам, опасаясь их потери как в результате отзыва лицензии у банка, так и в результате их инфляционного обесценения. В качестве наиболее надежной инвестиции в нашей стране традиционно рассматривают покупку жилья. Те же, кому не хватает сбережений на подобное приобретение, все активнее прибегают к услугам банков по ипотечному кредитованию. К сожалению, как мы видели на примере кризиса 2008-2009 гг., далеко не все ипотечные заемщики способны в несколько нестабильной экономической ситуации правильно оценить свои возможности по обслуживанию кредита в перспективе 3-5 лет, не говоря уже о более долгой перспективе. Да и предвидеть возможные колебания цен на рынке недвижимости также непросто. Все это вызывает серьезные опасения, как бы бум ипотечного кредитования через 2-3 года не обернулся бумом неплатежей по выданным сегодня ипотечным кредитам».