Продать или купить жилье поможет... Конституционный суд Отцов и детей уравняют в праве на налоговые вычеты

07.02.2008 Анна Каледина, Ольга Горелик

Конституционный суд (КС) приступил к проверке правил, по которым рассчитываются налоговые вычеты при сделках с недвижимостью. Сразу несколько граждан обратились в КС с заявлениями. Истории у всех разные, но их объединяет одно - все они являются долевыми собственниками и все уверены, что не могут в полной мере воспользоваться правом на налоговые вычеты при продаже жилья. Если КС встанет на их сторону, то это может стать одним из самых громких решений за последнее время. Более того, обращение граждан уже сделало свое дело. После вчерашнего заседания суда встал вопрос о пересмотре размеров налогового вычета.

Несмотря на то что львиная доля недвижимости сейчас приобретается гражданами самостоятельно, полностью от решения пресловутого квартирного вопроса государство не устранилось. Например, оно предоставило людям право на налоговые вычеты при покупке или продаже недвижимости. Так, если вы приобретаете жилье, то можете, собрав кучу бумажек и получив "добро" налоговой инспекции, получить назад 13% от стоимости недвижимости. Но стоимость эта не должна превышать миллиона рублей, так что получить вы можете максимум 130 тысяч.

При продаже недвижимости - немного другая ситуация. Если вы владеете жильем меньше трех лет, то за миллион рублей можете продать жилье без проблем, а вот за все, что получили "сверху", придется уплатить налог - 13%. Для тех, кто владел более трех лет, таких ограничений нет.

Можно спорить о том, законны эти правила или нет, но они, по крайней мере, понятны. Но настоящие проблемы начинаются у тех, кто не является единоличным собственником жилья. Как правило, недвижимость приобретают в собственность целыми семьями, и у одной квартиры бывает несколько долевых собственников. И они не имеют возможности получить полноценные налоговые вычеты. Поэтому семья Козловых из Омска, Наталья Иванова из карельского города Сегежа и москвич Сергей Аникин обратились в КС с просьбой проверить, насколько положение с налоговыми вычетами при купле-продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, соответствует Основному закону.

В семье Козловых три человека. Когда они продали квартиру, каждый получил по 833 тысячи рублей. Но налоговые органы отказались предоставить каждому из них налоговый вычет с этой суммы. Налоговики указали, что им троим может быть предоставлен вычет от продажи всей квартиры. Если умножить долю каждого на три, то получается, что они продали квартиру примерно за 2,5 млн рублей. Поскольку недвижимость находилась в собственности менее трех лет, то с 1,5 млн рублей пришлось уплатить налог. Истцы же считают, что 1 млн следует вычитать не из цены квартиры в целом, а из стоимости доли (в этом случае налога к уплате не будет вовсе).

Наталья Иванова купила квартиру, оформив ее в долевую собственность с сыном. Но налоговая инспекция после совершения сделки отказалась предоставить налоговый вычет со всей суммы, израсходованной на приобретение недвижимости.

Представитель президента в КС Михаил Кротов поддержал позицию заявительницы, указав, что в данном случае законодательством не урегулирован вопрос о предоставлении права на налоговый вычет законному представителю несовершеннолетнего. По его словам, ребенок - владелец квартиры - должен платить налог, и "законодатель молчаливо соглашается с тем, что законный представитель несовершеннолетнего должен этот налог заплатить".

Правда, для того чтобы справедливость возобладала, нужно внести поправки в Налоговый кодекс. Кроме того, в случае положительного решения КС должен отметить, что именно родители в таких ситуациях имеют право на полный налоговый вычет. Ведь воспользоваться этим правом на послабление можно только один раз в жизни. Поэтому очень важно, чтобы оно сохранилось у ребенка, если он, когда вырастет, захочет приобрести собственное жилье.

Позицию обоих заявителей поддержали также представители правительства в КС Михаил Барщевский и Генпрокуратуры Александр Калугин. Так что их требование скорее всего будет удовлетворено. Более того, по мнению представителя правительства в КС, размер максимального налогового вычета для продающих имущество, находящееся в пользовании менее трех лет, может быть увеличен с 1 млн до 1,5 млн рублей.

Что касается дела третьего заявителя, Сергея Аникина, то оно вызывает множество вопросов. Михаил Барщевский вообще отказался от комментариев. А юристы говорят, что Аникин немного опоздал с обращением в КС. Но все-таки и его история весьма поучительна (см. интервью с заявителем). Как ожидается, решение по данному делу КС вынесет в течение месяца. "Известия" будут следить за развитием событий.

Заявитель Наталья Иванова: "Мне сказали: давай дерзай, доведи дело до конца"

Заявление жительницы карельского города Сегежа Натальи Ивановой в КС назвали самым выразительным. Что неудивительно. Ведь Наталья Васильевна по образованию юрист и работает в суде. Вчера она поведала "Известиям" свою историю.

вопрос: Что заставило вас обратиться в КС?

ответ: В 2003 году я приобрела квартиру за 335 тысяч рублей, оформив ее в долевую собственность с трехлетним на тот момент сыном. Причем это был принципиальный момент. Для того чтобы купить новую квартиру, мы продали старую. По закону, когда затрагиваются интересы несовершеннолетних детей, нужно получить разрешение органа опеки и попечительства. Он такое разрешение дал, но с условием, что новая квартира будет оформлена в собственность в равных долях с сыном. Но когда я обратилась за имущественным вычетом, то мне отказали уплатить его с доли ребенка. То есть вычет оказался вдвое меньше. Поскольку на покупку квартиры я брала кредит в банке - более 100 тысяч рублей, то деньги лишними не были.

в: Почему, на ваш взгляд, решение налоговых органов не соответствует Конституции?

о: Был нарушен конституционный принцип равенства всех перед законом и судом, поскольку другому налогоплательщику, оформившему имущество не в долевую собственность, налоговый вычет будет предоставлен в полном объеме. Я считаю, что из-за подобных решений страдают родители-налогоплательщики. Почему не учитывается то, что сособственником выступают родители, а не посторонние люди? И на них лежит ответственность, в том числе и материальная, за детей. Например, почему если родители оплачивают образование ребенка до 24 лет, то ограничений на вычеты нет, а в моем случае - есть?

в: Вы надеетесь, что вам компенсируют деньги, которые не доплатили?

о: Смысл не только в том, чтобы вернуть деньги. Просто это довольно распространенная проблема. Многие люди сейчас обращаются ко мне и спрашивают, что им делать: оформлять долю собственности на детей, чтобы максимально защитить их, или получить полный вычет? Вот мне и сказали: "Давай дерзай, все равно уже столько прошла. Доведи дело до конца". Ведь у меня за спиной 4 года судебных разбирательств.

в: То есть суды вас не поддержали?

о: Суд первой инстанции удовлетворил мой иск, но налоговый орган обжаловал решение на основании того, что несовершеннолетний не является субъектом налоговых правоотношений (проще говоря, не получает доходов и не платит с них налогов. - "Известия"). Поэтому с его доли налоговые вычеты не положены.

Заявитель Сергей Аникин: "Вычеты должны зависеть от дохода"

Менеджер из Москвы Сергей Аникин тоже дошел со своим иском до Конституционного суда. Он считает, что статья 220 Налогового кодекса, посвященная имущественным налоговым вычетам, противоречит конституционному принципу равенства налогообложения. По его мнению, при начислении вычета нужно учитывать не только срок владения имуществом, с которого получен доход, но и величину этого самого дохода.

вопрос: Сергей Иванович, что заставило вас обратиться в Конституционный суд?

ответ: В 2003 году была продана квартира, в которой мне принадлежала десятая доля. Стоимость ее составила около трех миллионов рублей, из которых я получил 287 тысяч рублей. Остальная сумма - более двух миллионов - досталась второму собственнику. После продажи встал вопрос о налоговых вычетах. И оказалось, что по решению налоговой инспекции моему партнеру полагаются вычеты в размере дохода, то есть он ничего не должен был платить, а для меня величина вычета была установлена в размере 100 тысяч рублей. С оставшихся 187 тысяч я обязывался уплатить 13%-ный налог - приблизительно 24,5 тысячи рублей.

в: Почему это произошло?

о: Дело в том, что налоговые вычеты в размере дохода полагались тем, кто владел собственностью не менее пяти лет (сейчас этот срок сокращен до трех лет). И второй собственник действительно являлся хозяином жилья дольше этого времени. А мне часть квартиры принадлежала всего год. Однако в законе ничего не было сказано относительно того, как распределяются вычеты в том случае, если имущество, с которого получен доход, находилось в собственности нескольких человек с разными сроками владения. Иными словами, я не понимаю, чем руководствовалась налоговая инспекция, освобождая от налога лишь 100 тысяч.

в: А как они все-таки объяснили свое решение?

о: Согласно той же ст. 220 Налогового кодекса максимальный вычет, положенный при сделке с недвижимостью, составляет миллион рублей. Узнав, что в проданной квартире я являлся собственником лишь десятой части, налоговая присудила вычеты на десятую часть миллиона, то есть на 100 тысяч рублей. Однако, повторяю, законом не был предусмотрен такой способ разделения вычета. Он вообще не давал разъяснений, как делить налоговые вычеты между несколькими собственниками, если имущество продается не долями.

в: А как вы предлагаете это делать?

о: Я считаю, что вычеты должны зависеть от дохода и рассчитываться пропорционально долям, полученным от продажи имущества.

КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА

Гендиректор компании "Налоговая помощь" Сергей Шаповалов:

- Что может сделать КС - трудно прогнозировать. Ведь он проверяет те или иные законы на соответствие Конституции. Усмотрит ли он несоответствие в данных ситуациях - большой вопрос. Довольно часто бывает, что закон является несправедливым, но Конституции не противоречит. Что касается обращения Натальи Ивановой, то я думаю, что тут КС может решить по совести. На мой взгляд, вопрос этот совершенно лишен политической подоплеки, не наносит ущерба бюджету. Для казны налоговые вычеты, которые получают люди, - копейки. При этом несправедливость по отношению к ней явно просматривается. Ведь законодатель дает налогоплательщику право на вычет, но тут же загоняет в условия, когда человек не может воспользоваться этим правом в полной мере.

Случай с Сергеем Аникиным требует уточнения. Если сделка была оформлена как купля-продажа квартиры, то проблема по-прежнему актуальна. Дело в том, что Налоговый кодекс не объясняет, какие именно вычеты он предлагает распределять - 1 млн рублей (вычет, который полагается тем, кто провладел недвижимостью недостаточно долго), или сумму, вырученную от продажи квартиры (такой вычет полагается тем, кто провладел продаваемой квартирой свыше 3 лет). Поскольку в деле Аникина один сособственник провладел квартирой менее 3 лет, а другой более, то распределение между ними любого из вычетов было бы неправильным. В этой ситуации КС может помочь, так как на лицо неопределенность законодательства, что является нарушением Конституции.

Однако возможен и иной исход. Если КС посчитает, что в ситуации Аникина каждый из сособственников продавал не квартиру, а лишь долю в квартире, то с точки зрения действующего НК каждая такая доля является самостоятельным объектом, при реализации которого продавцу полагается отдельный (а не общий) вычет, который не нужно распределять. Следовательно, при таком подходе в настоящий момент проблемы у налогоплательщиков, которые попали в ситуацию, аналогичную ситуации Аникина, не имеется. А раз так, то КС может формально отказать Аникину в защите только потому, что проблема утратила актуальность, как это бывало уже не раз.