Итоги года на вторичном рынке жилья: Цены вернулись к уровню прошлого декабря
Не оправдались ожидания ни тех, кто надеялся на серьезное падение стоимости квартир, ни тех, кому выгодно, чтобы квадратные метры и дальше стремительно дорожали
Елена АРАКЕЛЯН — 18.12.2007
После бурного 2006-го, принесшего двукратный рост цен на московское жилье, от этого года ожидали разного. Но столичный рынок недвижимости опять всех обманул: ни один из экстремальных прогнозов не оправдался.
Первую половину 2007 года цены на большинство типов домов потихоньку ползли вниз, вторую половину - так же неторопливо подрастали. В результате к декабрю 2007-го стоимость квадратного метра вернулась примерно на те же позиции, где она уже была год назад: в декабре 2006-го - около $4210, в декабре 2007-го - $4350 (данные аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости").
Конечно, не все так просто. В уходящем году усилилась разница в стоимости квадратного метра в "качественных" (кирпич - как старый, так и новый, монолиты) и "некачественных" (старые панели) домах. А различие в цене "квадрата" в самых дорогих и самых дешевых столичных районах (смотри таблицу на стр. 25(3) достигло $4000 с лишним даже без учета элитного жилья!
Рейтинг самых дорогих московских мест обитания за последний год претерпел мало изменений. Все эти места относятся к Центральному административному округу.
Что касается самых дорогих типов домов, то это по-прежнему сталинки и кирпично-монолитные здания.
Однако надо заметить, что и не самое качественное московское жилье по-прежнему находит своего покупателя. Вопреки прогнозам о их неминуемом проседании в цене как минимум на 10 -15 процентов, старые панели (хрущевки и брежневки) к концу года практически отыграли былые позиции.
- Жилье эконом-класса можно смело назвать хитом сезона 2007 года. Эконом-класс - самый востребованный у покупателей, - говорит Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании "Трест-1991". - Предполагаю, что эта тенденция сохранится и в новом, 2008 году, так как в связи с очень высокими ценами на монолитно-кирпичное жилье основная часть платежеспособных покупателей поневоле переключаются именно на эконом-класс. К сожалению, из-за недоступности жилья в московском регионе люди вынуждены приобретать квадратные метры не там, где им действительно хотелось бы жить, а там, где им позволяют средства.
Эксперты, в частности, отмечают стабильно высокий спрос на жилье в домах сносимых серий.
- При переселении из пятиэтажек есть реальная возможность остаться в своем округе. При этом собственник крохотной двушки в 38 - 40 метров вполне может переехать в квартиру на 12 - 15 метров больше, с хорошей кухней и раздельным сан-узлом, - объясняет Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый дом". - Этот путь к улучшению жилищных условий не самый быстрый и легкий, но, если нет другой возможности купить современную квартиру, вполне реальный и законный.
Иными словами, уходящий год показал, что на любой класс столичного жилья есть свой покупатель. И, видимо, будет. А это означает, что рассчитывать на удешевление каких бы то ни было столичных квартир пока особо не приходится.
Средняя стоимость квадратного метра по округам, $*
Декабрь 2006 г. Ноябрь 2007 г. +/ - за 11 мес.
ЦАО58166645+$829
ЮЗАО48134827+$14
ЗАО45544557+$3
САО42014236+$35
СЗАО42184124-$94
СВАО39943979-$15
ВАО39163930+$14
ЮАО38533785- $68
ЮВАО36593531-$128
За МКАД35973410 - $187
* Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/).
Об итогах года на рынке новостроек - см. "Ваш дом" за 11 декабря.
Так выросла за год средняя стоимость жилья по типам домов ($/кв. м)
25.12.2006 17.12.2007 +/-
Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней38683918+$50
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) 39693983+$14
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.)42014258+$57
Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней41364250+$114
Сталинки и типовой кирпич48955195+$300
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей46644849+$185
Все панельные и блочные дома40134053+$40
Все монолитные и кирпичные дома45654765+$200
* Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/).
Что еще изменилось
Все чаще цены указываются в рублях.
В них, как правило, производятся и расчеты. Эта тенденция, безусловно, сохранится и в будущем году. Что стоит иметь в виду тем, кто копит деньги на приобретение недвижимости в валюте.
Торг теперь уместен.
В отличие от безумного 2006 года, когда покупателям приходилось чуть ли не участвовать в аукционах, в уходящем году волноваться стали уже продавцы: вплоть до лета ситуация для них была не самой благоприятной. Однако и снижать цены никому не хотелось: а вдруг они все-таки опять пойдут вверх. В результате на рынок вернулось такое понятие, как торг.
Альтернативные сделки стали менее популярны.
Чем неудобны "альтернативы", хорошо известно. Как правило, это цепочка из нескольких сделок, каждая из которых в любой момент может сорваться.
Развитие ипотеки и возможность получить кредит под залог уже имеющейся квартиры позволили решать вопрос без лишней головной боли: сначала купить новую квартиру, а уж потом думать о том, как продать старую. Либо не думать - старое жилье сдавать и с этих денег расплачиваться с банком.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый дом":
- Безусловно, цены на недвижимость весь год стояли на месте. Но кто сказал, что это плохо? Стабильность цен способствует спокойным, цивилизованным, вдумчивым решениям в отличие от ажиотажа, который приводит к поспешным и необдуманным действиям.
Конечно же, покупатели обрадовались бы падению цен. Но многие квартиры сейчас приобретаются по ипотеке, а тенденция к понижению сильно напрягла бы банки - из-за уменьшения стоимости залога. В результате количество выдаваемых кредитов уменьшилось бы - заемщиков рассматривали бы буквально под микроскопом.
Сергей КРЯЧКОВ, директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая компания":
- Этот год побил все рекорды по количеству квартир, выставленных на продажу. Если в середине 2006-го продавалось около 12 000 квартир, то в середине 2007-го у покупателей был выбор в 60 000 объектов! Причина - в отложенном спросе. Ведь еще в начале года писали о том, что квартиры подешевеют, и многие ждали отката цен хотя бы на 20 - 30 процентов. Ну не может стоить однокомнатная хрущевка на окраине Москвы столько же, сколько и добротный дом на берегу Средиземного моря... Нынешний год показал, что может.
Самые дорогие районы* Москвы... ($/кв. м в среднем**)
ст. м. "Арбатская", "Библиотека им. Ленина", "Смоленская"8098
ст. м. "Пушкинская", "Маяковская" 7998
ст. м. "Охотный ряд", "Китай-город", "Кузнецкий мост"7562
ст. м. "Кропоткинская", "Парк культуры"7412
ст. м. "Новокузнецкая", "Полянка" 7080
ст. м. "Фрунзенская", "Спортивная"6845
ст. м. "Чистые пруды", "Красные ворота", "Комсомольская"6374
ст. м. "Киевская", "Студенческая", "Кутузовская", "Парк Победы"6309
ст. м. "Сухаревская", "Проспект Мира"6179
ст. м. "Октябрьская", "Добрынинская", "Павелецкая"5627
...и самые дешевые
Зеленоград2860
Бирюлево3215
Новопеределкино3244
Выхино, Вешняки3250
Новокосино3284
Жулебино3297
Печатники3362
Бескудниково, Дегунино3396
Солнцево3418
ст. м. "Домодедовская", Орехово-Борисово3425
* Имеются в виду районы сложившейся застройки, а не муниципальные образования Москвы.
** Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/) на ноябрь.
Панели торжествуют
За прошедшую неделю средняя цена квадратного метра в столице выросла на 0,7% в долларах и на 0,6% в рублях. Это несколько меньше, чем на прошлой неделе. Однако старые панели стали дорожать быстрее, чем остальные типы домов. Таким образом, цены в хрущовках и брежневках уже вернулись на те позиции, с которых начиналось их снижение в конце прошлого года.
Этот индекс показывает средний уровень цен на жилье в долларах ($ = пункт). В отличие от средней цены предложения скорректирован к ценам реальных продаж, то есть дает более объективную картину поведения рынка в целом (правда, в "зеленых"). На 17 декабря: 4353 пункта (+0,7% за неделю).
Показывает, чего можно ждать в ближайшей перспективе, исходя из темпов изменения среднего уровня цен на жилье. На 17 декабря: +2,68%/месяц.
Показывает, насколько выгодны вложения средств в жилье в сравнении с долгосрочными банковскими валютными депозитами. При этом предполагается, что потенциальный доход от жилья складывается из двух составляющих: 1) сдача квартиры в аренду, 2) изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от роста или падения цен на рынке. На 17 декабря: +2,37 банковского депозита.
Елена АРАКЕЛЯН — 18.12.2007
После бурного 2006-го, принесшего двукратный рост цен на московское жилье, от этого года ожидали разного. Но столичный рынок недвижимости опять всех обманул: ни один из экстремальных прогнозов не оправдался.
Первую половину 2007 года цены на большинство типов домов потихоньку ползли вниз, вторую половину - так же неторопливо подрастали. В результате к декабрю 2007-го стоимость квадратного метра вернулась примерно на те же позиции, где она уже была год назад: в декабре 2006-го - около $4210, в декабре 2007-го - $4350 (данные аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости").
Конечно, не все так просто. В уходящем году усилилась разница в стоимости квадратного метра в "качественных" (кирпич - как старый, так и новый, монолиты) и "некачественных" (старые панели) домах. А различие в цене "квадрата" в самых дорогих и самых дешевых столичных районах (смотри таблицу на стр. 25(3) достигло $4000 с лишним даже без учета элитного жилья!
Рейтинг самых дорогих московских мест обитания за последний год претерпел мало изменений. Все эти места относятся к Центральному административному округу.
Что касается самых дорогих типов домов, то это по-прежнему сталинки и кирпично-монолитные здания.
Однако надо заметить, что и не самое качественное московское жилье по-прежнему находит своего покупателя. Вопреки прогнозам о их неминуемом проседании в цене как минимум на 10 -15 процентов, старые панели (хрущевки и брежневки) к концу года практически отыграли былые позиции.
- Жилье эконом-класса можно смело назвать хитом сезона 2007 года. Эконом-класс - самый востребованный у покупателей, - говорит Татьяна ПАЛЬЧИКОВА, заместитель генерального директора компании "Трест-1991". - Предполагаю, что эта тенденция сохранится и в новом, 2008 году, так как в связи с очень высокими ценами на монолитно-кирпичное жилье основная часть платежеспособных покупателей поневоле переключаются именно на эконом-класс. К сожалению, из-за недоступности жилья в московском регионе люди вынуждены приобретать квадратные метры не там, где им действительно хотелось бы жить, а там, где им позволяют средства.
Эксперты, в частности, отмечают стабильно высокий спрос на жилье в домах сносимых серий.
- При переселении из пятиэтажек есть реальная возможность остаться в своем округе. При этом собственник крохотной двушки в 38 - 40 метров вполне может переехать в квартиру на 12 - 15 метров больше, с хорошей кухней и раздельным сан-узлом, - объясняет Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый дом". - Этот путь к улучшению жилищных условий не самый быстрый и легкий, но, если нет другой возможности купить современную квартиру, вполне реальный и законный.
Иными словами, уходящий год показал, что на любой класс столичного жилья есть свой покупатель. И, видимо, будет. А это означает, что рассчитывать на удешевление каких бы то ни было столичных квартир пока особо не приходится.
Средняя стоимость квадратного метра по округам, $*
Декабрь 2006 г. Ноябрь 2007 г. +/ - за 11 мес.
ЦАО58166645+$829
ЮЗАО48134827+$14
ЗАО45544557+$3
САО42014236+$35
СЗАО42184124-$94
СВАО39943979-$15
ВАО39163930+$14
ЮАО38533785- $68
ЮВАО36593531-$128
За МКАД35973410 - $187
* Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/).
Об итогах года на рынке новостроек - см. "Ваш дом" за 11 декабря.
Так выросла за год средняя стоимость жилья по типам домов ($/кв. м)
25.12.2006 17.12.2007 +/-
Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней38683918+$50
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) 39693983+$14
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.)42014258+$57
Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней41364250+$114
Сталинки и типовой кирпич48955195+$300
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей46644849+$185
Все панельные и блочные дома40134053+$40
Все монолитные и кирпичные дома45654765+$200
* Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/).
Что еще изменилось
Все чаще цены указываются в рублях.
В них, как правило, производятся и расчеты. Эта тенденция, безусловно, сохранится и в будущем году. Что стоит иметь в виду тем, кто копит деньги на приобретение недвижимости в валюте.
Торг теперь уместен.
В отличие от безумного 2006 года, когда покупателям приходилось чуть ли не участвовать в аукционах, в уходящем году волноваться стали уже продавцы: вплоть до лета ситуация для них была не самой благоприятной. Однако и снижать цены никому не хотелось: а вдруг они все-таки опять пойдут вверх. В результате на рынок вернулось такое понятие, как торг.
Альтернативные сделки стали менее популярны.
Чем неудобны "альтернативы", хорошо известно. Как правило, это цепочка из нескольких сделок, каждая из которых в любой момент может сорваться.
Развитие ипотеки и возможность получить кредит под залог уже имеющейся квартиры позволили решать вопрос без лишней головной боли: сначала купить новую квартиру, а уж потом думать о том, как продать старую. Либо не думать - старое жилье сдавать и с этих денег расплачиваться с банком.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый дом":
- Безусловно, цены на недвижимость весь год стояли на месте. Но кто сказал, что это плохо? Стабильность цен способствует спокойным, цивилизованным, вдумчивым решениям в отличие от ажиотажа, который приводит к поспешным и необдуманным действиям.
Конечно же, покупатели обрадовались бы падению цен. Но многие квартиры сейчас приобретаются по ипотеке, а тенденция к понижению сильно напрягла бы банки - из-за уменьшения стоимости залога. В результате количество выдаваемых кредитов уменьшилось бы - заемщиков рассматривали бы буквально под микроскопом.
Сергей КРЯЧКОВ, директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая компания":
- Этот год побил все рекорды по количеству квартир, выставленных на продажу. Если в середине 2006-го продавалось около 12 000 квартир, то в середине 2007-го у покупателей был выбор в 60 000 объектов! Причина - в отложенном спросе. Ведь еще в начале года писали о том, что квартиры подешевеют, и многие ждали отката цен хотя бы на 20 - 30 процентов. Ну не может стоить однокомнатная хрущевка на окраине Москвы столько же, сколько и добротный дом на берегу Средиземного моря... Нынешний год показал, что может.
Самые дорогие районы* Москвы... ($/кв. м в среднем**)
ст. м. "Арбатская", "Библиотека им. Ленина", "Смоленская"8098
ст. м. "Пушкинская", "Маяковская" 7998
ст. м. "Охотный ряд", "Китай-город", "Кузнецкий мост"7562
ст. м. "Кропоткинская", "Парк культуры"7412
ст. м. "Новокузнецкая", "Полянка" 7080
ст. м. "Фрунзенская", "Спортивная"6845
ст. м. "Чистые пруды", "Красные ворота", "Комсомольская"6374
ст. м. "Киевская", "Студенческая", "Кутузовская", "Парк Победы"6309
ст. м. "Сухаревская", "Проспект Мира"6179
ст. м. "Октябрьская", "Добрынинская", "Павелецкая"5627
...и самые дешевые
Зеленоград2860
Бирюлево3215
Новопеределкино3244
Выхино, Вешняки3250
Новокосино3284
Жулебино3297
Печатники3362
Бескудниково, Дегунино3396
Солнцево3418
ст. м. "Домодедовская", Орехово-Борисово3425
* Имеются в виду районы сложившейся застройки, а не муниципальные образования Москвы.
** Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/) на ноябрь.
Панели торжествуют
За прошедшую неделю средняя цена квадратного метра в столице выросла на 0,7% в долларах и на 0,6% в рублях. Это несколько меньше, чем на прошлой неделе. Однако старые панели стали дорожать быстрее, чем остальные типы домов. Таким образом, цены в хрущовках и брежневках уже вернулись на те позиции, с которых начиналось их снижение в конце прошлого года.
Этот индекс показывает средний уровень цен на жилье в долларах ($ = пункт). В отличие от средней цены предложения скорректирован к ценам реальных продаж, то есть дает более объективную картину поведения рынка в целом (правда, в "зеленых"). На 17 декабря: 4353 пункта (+0,7% за неделю).
Показывает, чего можно ждать в ближайшей перспективе, исходя из темпов изменения среднего уровня цен на жилье. На 17 декабря: +2,68%/месяц.
Показывает, насколько выгодны вложения средств в жилье в сравнении с долгосрочными банковскими валютными депозитами. При этом предполагается, что потенциальный доход от жилья складывается из двух составляющих: 1) сдача квартиры в аренду, 2) изменение ее первоначальной стоимости в зависимости от роста или падения цен на рынке. На 17 декабря: +2,37 банковского депозита.
Ещё новости по теме:
15:42
13:00
12:00