Как выбрать способ управления домом, набитым офисами и магазинами?

Жильцам квартир и хозяевам офисов непросто найти общий язык...
Фото: Фото Дмитрия ПОЛУХИНА.
Спрашивали? Отвечаем!
Мы, жильцы, хотим выбрать способ управления домом. Но две трети площадей у нас - нежилые помещения и принадлежат разным фирмам. Неужели нам нужно "фирмачей" разыскать и сообщить о проведении собрания, учитывать их мнение? У нас нет ни двора, ни детской площадки, ни даже лавочки для пенсионеров - сплошная автостоянка. Нет подвала - его кому-то уже продали без нашего ведома. Получается, что жители дома не имеют никаких прав?..
Инна Николаевна (по e-mail).
Для выбора способа управления домом, в том числе организации ТСЖ, назначения управляющей компании действительно нужно провести общее собрание собственников всех помещений - как жилых (квартир), так и нежилых. При этом по закону собрание будет считаться состоявшимся и вправе принимать решения, если на него явятся (либо пришлют своих представителей) собственники, в общей сложности имеющие более 50% голосов.
Напомним, голоса в жилищном законодательстве определяются пропорционально площади помещений: чем больше квартира (нежилое помещение), тем больше голосов имеет его хозяин.
Согласно Жилищному кодексу (ст. 45) не позднее чем за 10 дней до проведения собрания о нем нужно известить всех собственников - заказным письмом либо вручить лично под роспись.
Таким образом, если нежилые помещения оборудованы под офисы фирм, то письма-повестки о проведении собрания можно выслать прямо на их адреса в вашем доме.
Если адресаты не соизволят явиться и число голосов участников собрания окажется менее 50%, то, увы - вам действительно не удастся выбрать способ управления домом.
Принудить "уклонистов" к явке и тем более голосованию законодательство не позволяет - это нарушало бы принцип свободы волеизъявления.
Что же тогда будет? То же, что и в остальных ситуациях, когда жильцы не смогли собраться и определиться со способом управления: управляющую компанию выберут на конкурсе местные власти. Велика вероятность, что это будет ваш нынешний ДЕЗ.
В то же время, если из-за хозяев нежилых помещений страдают жильцы квартир, то законодательство все-таки дает возможность побороться за свои интересы. Ведь жилые дома предназначены в первую очередь именно для проживания граждан, а не для работы коммерческих и прочих "контор".
В частности, можно проверить, соблюдаются ли все условия, при которых допускается перевод жилых помещений в нежилые. Эти правила изложены в ст. 22 Жилищного кодекса. Так, например, предусматривается, что перевод квартиры в нежилое помещение (скажем, для организации офиса) допускается только в случаях, если квартира находится на первом этаже или выше, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, не являются жилыми.
Обнаружив, что нежилые помещения появились в вашем доме с нарушениями, можно обращаться в суд и требовать признания недействительными незаконных процедур.
Что касается отсутствия мест для отдыха жильцов на придомовой территории, то, по всей видимости, здесь нарушены градостроительные нормы, предусматривающие порядок определения объектов, которые могут размещаться на тех или иных территориях. Эти вопросы вы можете прояснить в комитете по строительству и архитектуре и др. органах местной власти. При наличии нарушений можно смело обращаться в суд.
Кому по закону принадлежит подвал?
Мы организовали ТСЖ, хотим оформить общедомовое имущество и придомовую территорию, чтобы выбрать способ управления домом и распоряжаться всем имуществом в интересах жильцов. Однако управа и префектура отказываются передавать нам на баланс нежилые помещения в доме, ссылаясь, в частности, на то, что подвал давно сдан в аренду какой-то организации, поэтому трогать его теперь нельзя. Правомерно ли это?
Нина Дмитриевна и другие жильцы.
Видимо, подвал сдан в аренду ДЕЗом, который в то время имел правомочия по управлению общедомовым имуществом.
Исходя из нынешнего Жилищного кодекса, собственники квартир безоговорочно имеют право оформить в общую долевую собственность помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме. Сюда включаются в том числе технические подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации и др. оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.
Таким образом, если в аренду сдан технический подвал, то это ни в коем случае не является препятствием для оформления общедомового имущества.
В то же время запросто расторгнуть договор аренды и "выгнать" фирму из подвала жильцы не вправе, поскольку Гражданский кодекс предусматривает сохранение арендных отношений даже после смены собственника-арендодателя. Поэтому расторгать договор придется через суд. В частности, это возможно, если доказать, что договор аренды подвала составлен на кабальных условиях, ущемляющих права жильцов дома.
С другой стороны, возможна ситуация, когда подвал не подпадает под признаки технического, не относится к общедомовому имуществу и соответственно вполне законно может находиться в собственности какого-либо лица либо организации, которая и сдала его в аренду. В таком случае добиться разрыва арендных отношений маловероятно (придется искать зацепки - нарушения при продаже подвала и проч.).
Однако и в этом случае аренда подвала, не являющегося общедомовым имуществом, никак не препятствует оформлению прав жильцов на такое имущество.