Верховный суд запретил застройщику увязывать срок передачи жилья с разрешением на ввод
Последней права требования на 320851 рубль уступила дольщица — Елена Новикова. Претензии к застройщику включали выплату 213901 рубль неустойки за просрочку предоставления квартиры (рассчитывается как 1/150 ставки рефинансирования Банка России от цены договора в день) и штраф в размере 50% от суммы взыскания, предусмотренный за отказ добровольно выполнить правомерные требования потребителя.
В договоре между Новиковой и застройщиком, подписанном в 2016 году, было два положения, которые при определенных условиях могли войти в противоречие друг с другом. Согласно одному из них (пункт 2.5) дом с квартирой, которую дольщица покупала за 5,15 млн рублей, должен быть введен в эксплуатацию с получением соответствующего разрешения не позднее 31 декабря 2017 года. Согласно второму (пункт 6.2) — квартира должна быть передана в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Застройщик, входящий в "Сезар групп", получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию только 7 сентября 2018 года. Квартира была передана спустя пару недель — 21 сентября 2018 года.
И тут внутреннее противоречие договора сработало. Новикова посчитала, что "Красный Октябрь-Рассказовка" нарушил на 83 дня срок передачи квартиры, который, по ее мнению, истек 30 июня 2018 года, и предъявила требование о выплате неустойки. Но застройщик платить не стал, решив, что шестимесячный срок на передачу должен отсчитываться с момента получения разрешения на сдачу дома в строй, то есть с 7 сентября.
У судов первых двух инстанций, рассматривавших спор, тоже не было единой трактовки условий договора. Арбитражный суд Москвы решил, что правы дольщица Новикова и истица Шмаль, а Девятый арбитражный апелляционный суд — что застройщик.
В свою очередь СКЭС ВС РФ решила, что верную позицию заняла первая инстанция. В определении коллегии, опубликованном в картотеке суда, говорится, что "данное судом апелляционной инстанции толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта только лишь с моментом получения разрешения на ввод в эксплуатацию", сделано с нарушением положений Гражданского кодекса (ГК) РФ и требований, установленных законом о долевом участии в строительстве к передаче застройщиком объекта дольщику.
ВС РФ согласился с судом первой инстанции в том, что пункт 6.2, выгодный застройщику, не может рассматриваться в отрыве от пункта 2.5, защищающего права дольщика. При этом судебная коллегия отметила несколько обстоятельств. Во-первых, что получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию является обязанностью застройщика и до его получения обязательства застройщика по строительству не могут считаться исполненными. Во-вторых, если строительство не может быть завершено в срок, то застройщик должен предложить дольщику изменение условий договора (в случае с Новиковой материалы дела об этом не говорят — ИФ). В-третьих, момент сдачи дома в эксплуатацию должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами (сам по себе факт получения разрешения на ввод таковым не является — ИФ).
В результате СКЭС ВС РФ в части неустойки оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляции. А вот в части штрафа решение Арбитражного суда Москвы отменено. Объясняя это решение, ВС РФ напомнил, что в случае переуступки права требования, основанного на законодательстве о защите прав потребителей, право на 50%-й штраф от суммы взыскания может перейти по договору цессии либо после его присуждения цеденту-потребителю, либо в том случае, когда в результате цессии цессионарий сам становится потребителем оказываемой должником услуги или выполняемой им работы.
В договоре между Новиковой и застройщиком, подписанном в 2016 году, было два положения, которые при определенных условиях могли войти в противоречие друг с другом. Согласно одному из них (пункт 2.5) дом с квартирой, которую дольщица покупала за 5,15 млн рублей, должен быть введен в эксплуатацию с получением соответствующего разрешения не позднее 31 декабря 2017 года. Согласно второму (пункт 6.2) — квартира должна быть передана в течение шести месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Застройщик, входящий в "Сезар групп", получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию только 7 сентября 2018 года. Квартира была передана спустя пару недель — 21 сентября 2018 года.
И тут внутреннее противоречие договора сработало. Новикова посчитала, что "Красный Октябрь-Рассказовка" нарушил на 83 дня срок передачи квартиры, который, по ее мнению, истек 30 июня 2018 года, и предъявила требование о выплате неустойки. Но застройщик платить не стал, решив, что шестимесячный срок на передачу должен отсчитываться с момента получения разрешения на сдачу дома в строй, то есть с 7 сентября.
У судов первых двух инстанций, рассматривавших спор, тоже не было единой трактовки условий договора. Арбитражный суд Москвы решил, что правы дольщица Новикова и истица Шмаль, а Девятый арбитражный апелляционный суд — что застройщик.
В свою очередь СКЭС ВС РФ решила, что верную позицию заняла первая инстанция. В определении коллегии, опубликованном в картотеке суда, говорится, что "данное судом апелляционной инстанции толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта только лишь с моментом получения разрешения на ввод в эксплуатацию", сделано с нарушением положений Гражданского кодекса (ГК) РФ и требований, установленных законом о долевом участии в строительстве к передаче застройщиком объекта дольщику.
ВС РФ согласился с судом первой инстанции в том, что пункт 6.2, выгодный застройщику, не может рассматриваться в отрыве от пункта 2.5, защищающего права дольщика. При этом судебная коллегия отметила несколько обстоятельств. Во-первых, что получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию является обязанностью застройщика и до его получения обязательства застройщика по строительству не могут считаться исполненными. Во-вторых, если строительство не может быть завершено в срок, то застройщик должен предложить дольщику изменение условий договора (в случае с Новиковой материалы дела об этом не говорят — ИФ). В-третьих, момент сдачи дома в эксплуатацию должен быть ограничен неизбежными обстоятельствами (сам по себе факт получения разрешения на ввод таковым не является — ИФ).
В результате СКЭС ВС РФ в части неустойки оставила в силе решение суда первой инстанции, отменив постановление апелляции. А вот в части штрафа решение Арбитражного суда Москвы отменено. Объясняя это решение, ВС РФ напомнил, что в случае переуступки права требования, основанного на законодательстве о защите прав потребителей, право на 50%-й штраф от суммы взыскания может перейти по договору цессии либо после его присуждения цеденту-потребителю, либо в том случае, когда в результате цессии цессионарий сам становится потребителем оказываемой должником услуги или выполняемой им работы.