Степени защиты долевых инвесторов
На страховые полисы для дольщиков из-за кризиса сократились и спрос, и предложение. При этом потребность в гарантиях безопасности со стороны покупателей нового жилья возросла.
Страховщики отмечают, что количество заключаемых договоров страхования упало пропорционально числу покупок строящихся квартир. Сами они на «кризисное» повышение рисков ответили ужесточением условий страхования и более тщательной проверкой застройщиков.
Простая история
Услуга страхования финансовых рисков участников долевого строительства существует около 7 лет. Сейчас в Петербурге ее предлагают не более пяти компаний. Два страховщика сообщили о планируемом запуске подобного продукта, но параметры пока не определены.
Количество заключенных договоров за все время работы измеряется несколькими тысячами. Например, в страховой группе «Спасские ворота» застрахованы около 2 тыс. договоров долевого участия, сообщает Татьяна Чачанова, начальник отдела страхования имущества граждан петербургского филиала СГ «Спасские ворота».
В период активного кредитования банками покупателей квартир в строящихся домах значительная доля заключенных договоров приходилась на ипотечных заемщиков, которые страховались по требованию банка (прежде всего ВЕФК), отмечает Ксения Андрющенко, начальник отдела страхования физических лиц санкт-петербургского филиала СК «Инногарант».
В этом случае страховая сумма (объем ответственности страховщика при наступлении страхового случая) обычно не превышала сумму кредита. Правда, часть клиентов-заемщиков, по словам Ольги Мартыненко, начальника отдела ипотечного страхования петербургского филиала ОАО «ГСК Югория», предпочитала доплатить, но застраховаться на полную стоимость приобретаемого объекта. По примеру из практики СК «Югория», это позволило на полученную выплату приобрести жилье, равноценное застрахованной квартире (что было невозможно на растущем рынке жилья).
По элементам и в комплексе
Покупатель жилья в строящемся доме может обратиться в страховую компанию и заключить договор о получении возмещения на случай, если застройщик не выполнит своих обязательств. «Страховая компания является именно той организацией, которая специализируется на принятии на себя чужих рисков», – напоминает Татьяна Чачанова.
По словам эксперта, полный пакет рисков, от которых защищает дольщика страховка, обычно включает двойную продажу квартиры, банкротство предприятия, разрушение дома в ходе строительства, в случае пожара или стихийного бедствия, нарушение сроков строительства более чем на полгода, а также невозможность зарегистрировать право собственности по не зависящим от страхователя причинам.
Дольщик может как застраховаться по полному пакету, так и исключить из него неактуальные, по его мнению, риски. В страховании по полному пакету рисков может отказать и страховая компания, например, если договор о покупке жилья заключается не с застройщиком, обладающим правами на земельный участок. Стоимость полиса составляет от 1,6 до 4% от суммы, вложенной дольщиком по договору долевого участия.
Тариф по конкретному договору определяется по пакету рисков и стадии готовности объекта. Максимальный тариф, поясняет Ольга Мартыненко, вовсе не означает повышенной вероятности проблем у застройщика, он может быть лишь следствием отдаленного срока сдачи дома. Потенциальный страхователь должен предоставить страховщику пакет документов о строительной компании и проекте, а также договор, по которому приобретается квартира. В зависимости от результатов проверки документов назначается страховой тариф.
Степени доверия
Экспертиза строительной компании (при условии предоставления потенциальным страхователем всех необходимых документов) занимает 3 дня и отдельно не оплачивается, сообщает Ольга Мартыненко. Потенциальные дольщики, знающие об услуге страхования, нередко обращаются к страховщикам именно за экспертизой. Всплеск повышенного спроса пришелся на вторую половину 2009 года – время, когда приостановили строительство очень многие компании, отмечает Татьяна Чачанова.
При наступлении страхового случая дольщик получает страховую выплату, а право требования будущей квартиры передает страховщику. По риску «нарушение срока строительства», говорит Ксения Андрющенко, можно получить частичное возмещение. Это позволяет компенсировать расходы, например на аренду жилья, и сохранить за собой право требования на квартиру. Если страхователь не может решить, обращаться за выплатой или еще немного подождать, пока застройщик исполнит обязательства, договор страхования можно продлить. По словам Ольги Мартыненко, в «Югории», например, это делается без дополнительной оплаты.
Ольга Мартыненко говорит, что примерно шесть-семь клиентов в год обращаются за выплатами, а потом чаще всего сами отказываются, увидев возобновление работ на стройплощадке. Татьяна Чачанова отмечает, что в выплате может быть отказано, если страхователь не исполнил (или исполнил ненадлежащим образом) свои обязательства перед застройщиком или условия договора долевого участия в строительстве не соответствуют нормам действующего законодательства РФ. В иных случаях выплаты производятся своевременно. Другое дело, что суммы, на которые страхуются граждане, не всегда соответствуют действительным ценам (или был выбран комплект рисков, в который не включена возникшая проблема).
Сжатые рамки
По данным Татьяны Чачановой, сегодня компания вынуждена отказывать по 80% обращений за страховкой, поскольку на многих стройках сроки уже нарушены, а разрешения на строительство не продлены. Не страхуют в «Спасских воротах» и сделки по предварительным договорам купли-продажи – только по договору долевого участия или по договору инвестирования в строительство. В «Югории» готовы заключить договор с «предварительным покупателем», но и там тщательно отбирают застройщика.
У опрошенных страховых компаний нет договоров страхования дольщиков строительных компаний, ушедших с рынка. Страховщики всегда тщательно проверяли документы по проекту (права на земельный участок, разрешение на строительство), историю компании (факты судебных разбирательств по двойным продажам, финансовое положение и пр.). Причинами, ограничивающими спрос на страхование дольщиков, сами страховщики называют и уровень жизни населения, и уровень экономического образования граждан.
Ольга Мартыненко отмечает, что заключают договоры страхования опытные покупатели, уже сталкивавшиеся с какими-либо проблемами (в частности, с несоблюдением сроков сдачи дома) при получении обещанного жилья. Этим людям также присуща определенная юридическую грамотность.
Гарантии в массы
На рынке жилья известны попытки массово предоставлять дольщикам гарантии безопасности с помощью страховщиков, например, заключить договор между застройщиком и страховой компанией о согласии застраховать покупателей в определенном доме. По словам Татьяны Чачановой, договоренность использовалась застройщиком в рекламных целях, но не приводила к заключению договоров, что не отвечало задаче страховщика. По закону о саморегулируемых организациях, исполнение обязательств перед дольщиками должен гарантировать компенсационный фонд СРО и полис страхования ответственности компаний.
Кроме того, прошел второе чтение закон, который, по замыслу создателей, должен обеспечить привлечение денег граждан исключительно с соблюдением требований Закона 214-ФЗ. Очевидно, строители не считают это достаточным. В Петербурге выдвинута инициатива создания еще одного фонда – страхования дольщиков за счет строительных компаний. Как рассказывает Алексей Белоусов, вице-президент СРО «НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», депутат Законодательного собрания СПб, предполагается, что город возьмет на себя часть гарантий за счет участия бюджета города в формировании фонда. Покупатели квартир у учредителей фонда должны будут знать, что им в крайнем случае будут возвращены деньги в полном объеме, включая неустойку. Создание фонда, поясняет Алексей Белоусов, будет происходить в несколько этапов. На первом будет оценен пул строительных компаний, которые выступят учредителями фонда. Скорее всего, ими станут 10-15 самых надежных застройщиков города, которые совместно с КУГИ учредят соответствующее юрлицо. Впоследствии к созданной структуре должны присоединиться и другие строительные компании, заинтересованные в увеличении объемов продаж на своих объектах.
В результате состав участников фонда будет постепенно увеличиваться, надеется вице-президент саморегулируемой организации строителей. И участие в нем станет «своеобразным знаком надежности, гарантией всесторонней защиты дольщиков».
«Еще 5-7 лет назад услуги по страхованию долевых рисков активно предлагали лидеры рынка: «Росгосстрах», «Русский Мир», «Уралсиб», «Югория» и «Спасские ворота». Сейчас на этом рынке остались лишь «Спасские Ворота» и несколько некрупных московских компаний. Вероятно, через несколько лет это поле сузится еще больше в сторону мелких игроков.
Страхование долевых рисков не подтолкнула даже ипотека в «первичке». Спрос на этот вид страхования невелик и связан в основном с защитой от ненадежного, но зато более дешевого застройщика. Понятно, что такие риски нежелательны для страховщика. Зато покупающие в новостройках у стабильных крупных компаний не спешат застраховать риски. И таким дольщикам объяснить необходимость страхования сложно. Таким образом страховщик получает крайне опасный рисковый портфель. При этом проводить проверки строительной компании сложно и затратно, а отслеживать двойные продажи практически невозможно.
Реального предмета страхования нет, есть страхование обязательств, то есть финансовых рисков, но не имущества. В таком случае перестрахование рисков крайне сложно. Вряд ли вообще такие риски можно перестраховать на практике. Поэтому разорение крупного застройщика может расстроить финансовое состояние страховщика.
Михаил Меженик, заместитель директора центра корпоративного страхования СГ «МСК» в СПб >Деловой Петербург Александрова А.
Страховщики отмечают, что количество заключаемых договоров страхования упало пропорционально числу покупок строящихся квартир. Сами они на «кризисное» повышение рисков ответили ужесточением условий страхования и более тщательной проверкой застройщиков.
Простая история
Услуга страхования финансовых рисков участников долевого строительства существует около 7 лет. Сейчас в Петербурге ее предлагают не более пяти компаний. Два страховщика сообщили о планируемом запуске подобного продукта, но параметры пока не определены.
Количество заключенных договоров за все время работы измеряется несколькими тысячами. Например, в страховой группе «Спасские ворота» застрахованы около 2 тыс. договоров долевого участия, сообщает Татьяна Чачанова, начальник отдела страхования имущества граждан петербургского филиала СГ «Спасские ворота».
В период активного кредитования банками покупателей квартир в строящихся домах значительная доля заключенных договоров приходилась на ипотечных заемщиков, которые страховались по требованию банка (прежде всего ВЕФК), отмечает Ксения Андрющенко, начальник отдела страхования физических лиц санкт-петербургского филиала СК «Инногарант».
В этом случае страховая сумма (объем ответственности страховщика при наступлении страхового случая) обычно не превышала сумму кредита. Правда, часть клиентов-заемщиков, по словам Ольги Мартыненко, начальника отдела ипотечного страхования петербургского филиала ОАО «ГСК Югория», предпочитала доплатить, но застраховаться на полную стоимость приобретаемого объекта. По примеру из практики СК «Югория», это позволило на полученную выплату приобрести жилье, равноценное застрахованной квартире (что было невозможно на растущем рынке жилья).
По элементам и в комплексе
Покупатель жилья в строящемся доме может обратиться в страховую компанию и заключить договор о получении возмещения на случай, если застройщик не выполнит своих обязательств. «Страховая компания является именно той организацией, которая специализируется на принятии на себя чужих рисков», – напоминает Татьяна Чачанова.
По словам эксперта, полный пакет рисков, от которых защищает дольщика страховка, обычно включает двойную продажу квартиры, банкротство предприятия, разрушение дома в ходе строительства, в случае пожара или стихийного бедствия, нарушение сроков строительства более чем на полгода, а также невозможность зарегистрировать право собственности по не зависящим от страхователя причинам.
Дольщик может как застраховаться по полному пакету, так и исключить из него неактуальные, по его мнению, риски. В страховании по полному пакету рисков может отказать и страховая компания, например, если договор о покупке жилья заключается не с застройщиком, обладающим правами на земельный участок. Стоимость полиса составляет от 1,6 до 4% от суммы, вложенной дольщиком по договору долевого участия.
Тариф по конкретному договору определяется по пакету рисков и стадии готовности объекта. Максимальный тариф, поясняет Ольга Мартыненко, вовсе не означает повышенной вероятности проблем у застройщика, он может быть лишь следствием отдаленного срока сдачи дома. Потенциальный страхователь должен предоставить страховщику пакет документов о строительной компании и проекте, а также договор, по которому приобретается квартира. В зависимости от результатов проверки документов назначается страховой тариф.
Степени доверия
Экспертиза строительной компании (при условии предоставления потенциальным страхователем всех необходимых документов) занимает 3 дня и отдельно не оплачивается, сообщает Ольга Мартыненко. Потенциальные дольщики, знающие об услуге страхования, нередко обращаются к страховщикам именно за экспертизой. Всплеск повышенного спроса пришелся на вторую половину 2009 года – время, когда приостановили строительство очень многие компании, отмечает Татьяна Чачанова.
При наступлении страхового случая дольщик получает страховую выплату, а право требования будущей квартиры передает страховщику. По риску «нарушение срока строительства», говорит Ксения Андрющенко, можно получить частичное возмещение. Это позволяет компенсировать расходы, например на аренду жилья, и сохранить за собой право требования на квартиру. Если страхователь не может решить, обращаться за выплатой или еще немного подождать, пока застройщик исполнит обязательства, договор страхования можно продлить. По словам Ольги Мартыненко, в «Югории», например, это делается без дополнительной оплаты.
Ольга Мартыненко говорит, что примерно шесть-семь клиентов в год обращаются за выплатами, а потом чаще всего сами отказываются, увидев возобновление работ на стройплощадке. Татьяна Чачанова отмечает, что в выплате может быть отказано, если страхователь не исполнил (или исполнил ненадлежащим образом) свои обязательства перед застройщиком или условия договора долевого участия в строительстве не соответствуют нормам действующего законодательства РФ. В иных случаях выплаты производятся своевременно. Другое дело, что суммы, на которые страхуются граждане, не всегда соответствуют действительным ценам (или был выбран комплект рисков, в который не включена возникшая проблема).
Сжатые рамки
По данным Татьяны Чачановой, сегодня компания вынуждена отказывать по 80% обращений за страховкой, поскольку на многих стройках сроки уже нарушены, а разрешения на строительство не продлены. Не страхуют в «Спасских воротах» и сделки по предварительным договорам купли-продажи – только по договору долевого участия или по договору инвестирования в строительство. В «Югории» готовы заключить договор с «предварительным покупателем», но и там тщательно отбирают застройщика.
У опрошенных страховых компаний нет договоров страхования дольщиков строительных компаний, ушедших с рынка. Страховщики всегда тщательно проверяли документы по проекту (права на земельный участок, разрешение на строительство), историю компании (факты судебных разбирательств по двойным продажам, финансовое положение и пр.). Причинами, ограничивающими спрос на страхование дольщиков, сами страховщики называют и уровень жизни населения, и уровень экономического образования граждан.
Ольга Мартыненко отмечает, что заключают договоры страхования опытные покупатели, уже сталкивавшиеся с какими-либо проблемами (в частности, с несоблюдением сроков сдачи дома) при получении обещанного жилья. Этим людям также присуща определенная юридическую грамотность.
Гарантии в массы
На рынке жилья известны попытки массово предоставлять дольщикам гарантии безопасности с помощью страховщиков, например, заключить договор между застройщиком и страховой компанией о согласии застраховать покупателей в определенном доме. По словам Татьяны Чачановой, договоренность использовалась застройщиком в рекламных целях, но не приводила к заключению договоров, что не отвечало задаче страховщика. По закону о саморегулируемых организациях, исполнение обязательств перед дольщиками должен гарантировать компенсационный фонд СРО и полис страхования ответственности компаний.
Кроме того, прошел второе чтение закон, который, по замыслу создателей, должен обеспечить привлечение денег граждан исключительно с соблюдением требований Закона 214-ФЗ. Очевидно, строители не считают это достаточным. В Петербурге выдвинута инициатива создания еще одного фонда – страхования дольщиков за счет строительных компаний. Как рассказывает Алексей Белоусов, вице-президент СРО «НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», депутат Законодательного собрания СПб, предполагается, что город возьмет на себя часть гарантий за счет участия бюджета города в формировании фонда. Покупатели квартир у учредителей фонда должны будут знать, что им в крайнем случае будут возвращены деньги в полном объеме, включая неустойку. Создание фонда, поясняет Алексей Белоусов, будет происходить в несколько этапов. На первом будет оценен пул строительных компаний, которые выступят учредителями фонда. Скорее всего, ими станут 10-15 самых надежных застройщиков города, которые совместно с КУГИ учредят соответствующее юрлицо. Впоследствии к созданной структуре должны присоединиться и другие строительные компании, заинтересованные в увеличении объемов продаж на своих объектах.
В результате состав участников фонда будет постепенно увеличиваться, надеется вице-президент саморегулируемой организации строителей. И участие в нем станет «своеобразным знаком надежности, гарантией всесторонней защиты дольщиков».
«Еще 5-7 лет назад услуги по страхованию долевых рисков активно предлагали лидеры рынка: «Росгосстрах», «Русский Мир», «Уралсиб», «Югория» и «Спасские ворота». Сейчас на этом рынке остались лишь «Спасские Ворота» и несколько некрупных московских компаний. Вероятно, через несколько лет это поле сузится еще больше в сторону мелких игроков.
Страхование долевых рисков не подтолкнула даже ипотека в «первичке». Спрос на этот вид страхования невелик и связан в основном с защитой от ненадежного, но зато более дешевого застройщика. Понятно, что такие риски нежелательны для страховщика. Зато покупающие в новостройках у стабильных крупных компаний не спешат застраховать риски. И таким дольщикам объяснить необходимость страхования сложно. Таким образом страховщик получает крайне опасный рисковый портфель. При этом проводить проверки строительной компании сложно и затратно, а отслеживать двойные продажи практически невозможно.
Реального предмета страхования нет, есть страхование обязательств, то есть финансовых рисков, но не имущества. В таком случае перестрахование рисков крайне сложно. Вряд ли вообще такие риски можно перестраховать на практике. Поэтому разорение крупного застройщика может расстроить финансовое состояние страховщика.
Михаил Меженик, заместитель директора центра корпоративного страхования СГ «МСК» в СПб >Деловой Петербург Александрова А.
Ещё новости по теме:
07:00