Рынок новостроек: итоги апреля
По сравнению с докризисным периодом количество квартир, выставленных на продажу в новостройках, снизилось примерно на 40%-60%, а в предложении резко увеличилась доля квартир, предлагаемых продавцами по переуступке.
В апреле количество предложений адресов нового жилья сохранялось на стабильном уровне, а в Подмосковье даже зафиксирован небольшой прирост на 2% по сравнению с мартом.
Динамика изменения объема предлагаемых квартир в новостройках достаточно противоречива: с одной стороны, это продолжающаяся тенденция ежемесячного сокращения на 5-10%, которая в сумме за период кризиса привела к 40-60%-ному дефициту новых квартир в предложении.
С другой – в структуре продаж новостроек постоянно растет число квартир, предлагаемых по переуступке. Безусловно, всегда было принято относить эти предложения ко вторичному рынку. Во-первых, львиная доля этих квартир находилась уже в собственности (т.е. квартира выставлялась на продажу фактически сразу после ГК и получения на нее документов), а, во-вторых, эти объемы на фоне общего предложения не играли значимой роли.
В сравнении с докризисным периодом ситуация изменилась кардинальным образом -предложения в новостройках по переуступке значительно превысили количество реализуемых квартир, уже находящихся в собственности.
По данным Аналитической службы «МИАН», доля первых увеличилась в 2 раза – с 6,7% до 13,7%, а вторых (находящихся в собственности) снизилась с 8,9% до 6,9% (в общем объеме предложения квартир в новостройках).
На наш взгляд, основной причиной этих изменений является задержка сроков сдачи строительства многих объектов, так как среди предложений по переуступке немало квартир в домах на начальных стадиях строительства (например, монтаж 3-го этажа) или даже «на котловане». Как правило, сроки сдачи таких домов либо уже сильно просрочены (на 2-3 года) или перенесены на 1-2 года. Очевидно, что наибольший объем таких предложений приходится на дома, которые являются самыми известными столичными долгостроями.
Среди тех, кто выставляет такие квартиры на продажу:
- семьи, остро нуждавшиеся в изменение жилищной ситуации, но так и «не дождавшиеся»
- инвесторы
- те, кто не рассчитал свои силы или столкнулся с какими-либо жизненными проблемами.
Если отбросить первую категорию «продавцов» квартир в новостройках, то соотношение двух других составляет примерно 30% : 70%. При этом до кризиса это соотношение было, что называется, «с точностью до наоборот».
Оценить покупательский интерес к таким квартирам, безусловно, достаточно трудно, но в целом по рынку новостроек, в отличие от вторичного рынка, спрос продолжает расти и по отношению к марту составил еще порядка +10-15%.
Ежемесячное уменьшение количества новых квартир на рынке и продолжающееся увеличение спроса постепенно «тянут» за собой вверх цены – в прошедшем апреле новостройки прибавили еще 0,8% - до 157,4 тыс. руб. Больше всего подорожали элитные квартиры и Центр и Запад столицы. Значимая динамика прироста цен в высокодоходном сегменте была обусловлена 4 ключевыми проектами, в которых сконцентрирована существенная доля реализуемых объемов.
В Подмосковье – динамика цен, а, точнее, ее отсутствие отражает лишь очень усредненную статистику, показатели которой сильно зависят от стоимости вновь появляющихся в продаже объектов, основная часть которых имеет достаточно поздние сроки сдачи.