Новости бизнесаСтатьиАналитические колонкиДеньгиКурс валютБизнес технологии
Главная > Новости бизнеса > Продукты питания > Закон об обороте сельхозземель нужно срочно улучшать. Этого требует практика сельхозпроизводства

Закон об обороте сельхозземель нужно срочно улучшать. Этого требует практика сельхозпроизводства

Понедельник, 6 сентября 2004 г.

Следите за нами в ВКонтакте, Facebook'e и Twitter'e

Прошло более полутора лет со дня принятия в январе 2003 года федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Как "работает" закон сегодня, какова его эффективность в урегулировании земельных отношений? Эти вопросы мы адресовали начальнику Управления мониторинга земель, землеустройства и территориального планирования Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Сергею Мирошниченко.
- Сергей Георгиевич, что представляли земельные отношения на момент принятия закона?
- Когда закон был принят, нас в первую очередь интересовали механизмы формирования земельных участков. Этим вопросам в законе посвящена статья 4, которая определяла предельные их размеры и прописывала, правда, не очень четко, некоторые правила. Но наиболее сложной и важной была проблема долевой собственности, с которой каким-то образом необходимо было разбираться. Ситуация сложилась непростая. Государство предоставило гражданам земельные участки в общедолевой собственности. Процесс этот носил излишне политизированный и кампанейский характер. А потому должного землеустроительного обеспечения во многих регионах не было. Где-то успели сделать нормальные землеустроительные документы при оформлении прав на земельные доли, а где-то просто выдавали свидетельства, в которые вписывали площади. Причем никто не уточнял ни размеры земельных участков, ни их состояние. Все делалось по существовавшим на тот момент формам статистической отчетности.
Многие собственники земельных долей заключили договоры об их использовании с акционерными обществами, часть собственников вообще никак не распорядилась своей землей, а некоторые даже документов не получили, т. е. земля оказалась невостребованной. Вот такая возникла мешанина. Более того, стала непонятной правосубъектность на территории хозяйства. А ведь каждое хозяйство – это несколько тысяч гектаров.
- Наверное, были и технические трудности?
- Большой проблемой с точки зрения организации землепользования стала неоднородность самих сельхозугодий. Землепользование ведь невозможно без использования различных видов земель. При этом на них находятся дороги, кустарники, лесополосы и т. д. Чтобы выделить сельхозугодья в чистом виде, нужно провести большую работу, выделяя их подобно дыркам в сыре.
Требуется, к примеру, выделить пашни, сенокосы и пастбища. Но там уже давно имеются дороги, лесополосы, какие-то кустарники и прочие вкрапления, из-за чего границы сельхозугодий получаются довольно изрезанными. Это обусловливает немалые сложности в их определении. В ряде субъектов РФ нашли разумное решение, в соответствии с которым эти несельскохозяйственные вкрапления также были переданы в собственность дольщиков. Такой подход значительно упрощает организацию территории в будущем, и особенно при выделении земельных участков в счет земельных долей.
- Чем больше мы углубляемся в тему, тем больше открывается проблем...
- Совершенно верно. Причем мы еще не коснулись финансов. А это очень серьезная проблема. Мы, конечно, пытаемся сгладить ее остроту. Вот лишь один из примеров. Статья 17 закона об обороте сельхозземель ввела норму, согласно которой собственники земельных долей обязаны обеспечить определение границ своей собственности на местности, что при сильной изреженности сделать крайне сложно и дорого. Чтобы существенно (в разы) снизить затраты на проведение землеустройства для земель сельхозназначения, Росземкадастр сразу после выхода закона подготовил письмо, в котором разъяснялось, что определение границ участков допускается на основе картографического материала. Если стоимость установления границ участка размером 2 тыс. га равнялась 1,5 млн рублей, то теперь на порядки меньше – 150 тыс. руб. и даже меньше, в зависимости от контурности.
- Выделение земельного участка в счет земельной доли, похоже, тоже не получило исчерпывающего разъяснения в законе?
- Статья 13 определила механизм выделения земельного участка в счет земельной доли. Он получился сложным и запутанным для понимания. Здесь два условия. Первое заключается в том, что заинтересованный в выделении доли собственник обязательно должен сделать это публично. Для этого необходимо объявить свои намерения с описанием местоположения участка. Но тут сразу возникает проблема. Не очень понятно, как можно сделать описание на большой территории. Нет четкости в вопросе описания местоположения. Формулировки типа "200 м от деревни Починки к северу" ясности не вносят. Понятно и недвусмысленно это можно сделать на картографической основе, словесное же описание неизбежно вызовет в будущем споры.
Следующее условие ограничивает срок проведения названной процедуры одним месяцем. Собственник может оповестить о своих намерениях всех заинтересованных лиц лично либо через СМИ, определенные для этой цели субъектом РФ. В соответствии с этой нормой, если в течение месяца возражений не поступает, то считается, что место участка согласовано. Но сразу возникает проблема – куда должны поступать возражения. Выделяющемуся дольщику или в какой-либо госорган? Закон этого не определил.
Еще одна неясность в той же 13-й статье – это вопрос о компенсациях, которые из-за разницы в рыночной стоимости должен выплатить другим сособственникам дольщик, реализующий "свое право на выделение земельного участка в счет земельной доли". Эта норма также прописана нечетко. Дело в том, что размер компенсаций – внутреннее дело сособственников. Если никто из заинтересованных лиц не заявил о своих претензиях в отношении стоимости, то этот вопрос и не должен подниматься. Однако в настоящее время регистрационные палаты в обязательном порядке требуют такие документы (об оценке земельных участков и разнице в стоимости). По сути, они не обязаны это требовать, поскольку, как уже говорилось, компенсации – личное дело. Но закон их прописал, и эта процедура начинает трактоваться как обязательная.
Стоимость же проведения оценки такова, что может превысить стоимость самого участка. А поскольку споры о компенсациях должны решаться между сособственниками, то в случае отсутствия согласия они должны нанять оценщика и на основе его оценки получить разницу. Но разница и стоимость оценки несопоставимы. Поэтому фактически такой выход из положения нереален.
Если все же стороны не придут к согласию о местоположении земельного участка, начинает действовать следующая норма 13-й статьи, согласно которой разногласия решаются в порядке, установленном правительством РФ. Однако порядок этот до сих пор не установлен, из-за чего эта норма закона не работает. Далее, если конфликт остается неразрешенным, статья гласит о переносе его в суд. Но и у суда, в общем-то, тоже нет достаточно эффективных механизмов для разрешения таких споров.
- Надо полагать, у агентства есть рецепты исправления положения?
- Некоторое время назад мы давали свои предложения. Конфликты должны разрешаться через проект землеустройства, в рамках которого общее собрание сособственников будет выделять и утверждать участки первоочередного выхода. Оно же должно определять правила выделения земельных участков. Его прерогативой будет определение участков первоочередного выхода, решение задач проезда транспорта, прогона скота и т. д., поскольку автоматически возникают задачи обслуживания этих участков.
Кроме того, сельхозугодья включают в себя пашни, пастбища и сенокосы. Поэтому участки обычно расположены в разных местах, что также требует решения перечисленных задач. Все это необходимо определить в проекте землеустройства, который после утверждения общим собранием должен стать программой будущего раздела территории. Органам власти всех уровней обязательно надо принимать активное участие в подготовке проектов землеустройства и помогать людям решать эти задачи должным оптимальным образом.
К сожалению, наше предложение не прошло. В значительной степени из-за проблемы финансирования. На мой взгляд, в финансировании столь масштабного перераспределения земель должны принимать участие власти. Причем от органов местного самоуправления до федерального уровня.
Об этом говорит и зарубежный опыт. В большинстве развитых стран перераспределение земель финансируется государством. И у нас эта проблема должна решаться как государственная. Почему-то никого не удивляет, что когда речь идет о разработке генерального плана развития города или какого-то другого поселения, за это платят органы власти. А здесь речь идет об использовании обширных территорий, размеры которых не идут ни в какое сравнение ни с какими населенными пунктами. Что их ждет, как они будут делиться? Об этом никто не говорит.
- Чем чревато такое невнимание?
- Сельхозпредприятия, которые сегодня берут в аренду земельные доли, не имеют никакой перспективы, поскольку не могут выстраивать производственные программы на будущее. Следствием такого положения является бессистемное использование земли. Они не могут внедрять системы севооборота, системы противоэрозионной защиты, строить дороги, мелиоративные сооружения и т. д. Получается, что людей, заинтересованных в нормальном развитии территорий, нет вообще. Есть эфемерные собственники, но нет эффективных.
Бессистемное (без проектов землеустройства) выделение земельных участков приводит к появлению проблемы нехватки земли. Это произошло из-за того что, как уже говорилось, при наделении людей свидетельствами о собственности на землю пользовались некими среднестатистическими цифрами. Такие факты отмечены, в основном, пока в регионах, где земля востребована.
Другая проблема. Бессистемное деление может привести к неоптимальной конфигурации участков с точки зрения использования, допустим, сельхозтехники. Размещение участков может вступать в противоречие с экологическими требованиями и провоцировать водную либо ветровую эрозию почвы.
Эти проблемы напрямую касаются нашего агентства. Их анализ приводит к однозначному выводу - без продуманных решений и существенного финансового государственного участия осуществить столь экономически и социально значимую акцию, как перераспределение земель на огромных российских территориях невозможно.
- Не напоминает ли такое отношение 1861 год?
Да, в России уже был печальный опыт перераспределения земель. Оно происходило между помещиками и крестьянами после реформы 1861 года. Тогда решение этих задач также было отдано вниз, т. е. в ведение помещиков-землевладельцев и частных землемеров. В результате через 20 лет у крестьян оказалось в среднем по 30-60 мелких земельных участков, далеко разбросанных друг от друга. Фактически использовать их было невозможно. Уже в конце XIX века правительство было вынуждено затратить огромные деньги на проект консолидации землепользований. Но задачи консолидации решать стало уже намного сложнее и дороже, нежели изначально правильно разделить большую территорию между сособственниками.
Сегодня мы тоже наблюдаем слабость законодательства с точки зрения землеустройства. Закон лишь объявил принципы, а механизмы их реализации не выработаны. Нет нужных правительственных положений, отсутствует правильное понимание проблемы в обществе. А ведь происходит грандиозный передел.
- Передел зачастую осуществляется не в пользу сельхозпроизводства. Что по этому поводу говорит закон?
- Есть еще несколько аспектов, характерных для нынешней стадии процесса оборота земель сельхозназначения. Один из них относится к процессу выкупа земельных долей крупными компаниями, целиком выкупающими большие территории. Площади приобретаются с разной целью. Кто-то ведет сельское хозяйство, кто-то ничего не делает, просто выжидая выгодных перемен, а кто-то, приспособившись изменять целевое назначение земель, приобретает их для строительства. Наиболее распространено явление вывода территорий из категории земель сельхозназначения в Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае. Действенного механизма контроля над этими процессами и их регулирования нет.
Статья 7 ЗК РФ, в общем-то, правильно определила, что собственник земельного участка вправе сам выбирать в соответствии с территориальным зонированием вид разрешенного использования земли без каких-либо согласований. Вместе с тем, в законе ничего не написано о том, что делать, если зонирование не произведено. Такая неопределенность приводит к возникновению вполне определенной ситуации, когда, с одной стороны, собственник вроде бы не может реализовать право выбора, а с другой стороны - властям это очень удобно. Они начинают решать эти вопросы "индивидуально", и вступает в действие разрешительный механизм.
Поэтому одна из актуальных задач – это определение правового механизма перераспределения и использования земель во всех случаях, когда не проведено зонирование территорий с точки зрения их ценности по категориям. Тогда на этих землях можно было бы определить виды разрешенной деятельности в зависимости от категории ценности. На малопродуктивных землях вполне можно разрешить строительство дач, а ценные земли для строительства закрыть. Это было бы нормально, и мы тогда бы могли говорить о рациональном использовании земли, к чему нас призывает Земельный кодекс.
- Латифундизм в России возможен?
- Тенденция появления землевладений латифундистского типа есть. Если покупаются огромные территории, то нельзя исключить, что они приобретаются с перспективой сдачи земель в аренду и т. д. По крайней мере, механизма, препятствующего возникновению латифундий, нет. А раз так, то они появятся. В законе об обороте земель сельхозназначения определено, что есть ограничение максимального размера. Но он очень большой, ограничивается 10% от площади района.
- Проявляют ли местные власти интерес к земельному переустройству?
Регионам эта проблема небезразлична. Там есть и интерес, и понимание, но все упирается в деньги. Без финансирования чего-то добиться нельзя. В каждом субъекте федерации есть свои особенности. Например, в Краснодарском крае есть попытки в принципе ограничить выделение земельных участков в счет земельных долей. С этой целью была введена минимальная норма земельного участка в несколько сот гектаров. Понятно, что при среднем размере доли в 5 га, для того, чтобы выделить земельный участок, нужно собрать очень много сособственников. Это искусственное препятствие было создано с целью недопущения дробления землепользования, чтобы оно осталось в рамках крупных хозяйств. В некоторых других регионах, наоборот, приняли очень маленькие нормы минимального размера земельного участка.
- Как обстоят дела с мониторингом земель?
- С мониторингом фактическая ситуация такова. В 2002 году было принято постановление о государственном мониторинге земель, в 2003 году в рамках Госземкадастра была разработана его концепция. А в 2004 году началась административная реформа, которая все приостановила. Сегодня ведение мониторинга надо выстраивать. Мы, чтобы не тиражировать ошибки на всю Россию, пытаемся понять и осмыслить связанные с ним проблемы на примере отдельных субъектов федерации. Полученный опыт поможет осуществлять мониторинг с минимальными затратами. Естественно, он будет не сплошной, а по ключевым полигонам, на основе которых будет делаться экстраполяция на другие территории. Но для этого также нужны средства, а их выделяется очень мало.
Некоторая статистика, которая ведется по утвержденным формам, у нас есть. Мы ежегодно выпускаем национальный доклад по использованию земель. И общие проблемы в нем все равно прописаны, они отслеживаются в любом случае, несмотря на то, что целенаправленная система мониторинга не выстроена. По крайней мере, движение земель по категориям мы отслеживаем.

Следите за нами в ВКонтакте, Facebook'e и Twitter'e


Просмотров: 571
Рубрика: Продукты питания
(CY)

Архив новостей / Экспорт новостей

Ещё новости по теме:

18: 00
Российский зерновой рынок: пшеница дешевеет во всех основных регионах. |
18: 00
В Хабаровске началось выращивание салатов по японской технологии |
18: 00
Средства для выплаты субсидий уже отправлены в регионы. |
18: 00
Запасы минудобрений в хозяйствах на 17,7% превышают прошлогодний уровень. |
18: 00
"Союзмолоко" разработает программу развития племенного дела в России. |
18: 00
Россия намерена увеличить экспорт мясной продукции за рубеж. |
18: 00
Мак собираются вернуть в законное поле. |
18: 00
Фруктовые соки и нектары могут подешеветь |
18: 00
Сыры российских сортов выиграли от продуктового эмбарго |
18: 00
Решений по экспортной пошлине на пшеницу по-прежнему нет. |
18: 00
Оборот рыбной отрасли РФ в 2015 г. вырос на 59% и достиг 270 млрд руб. |
18: 00
Воронежсельмаш будет выпускать оборудование для обработки семян. |
18: 00
Производство сыра в Адыгее после введения санкций выросло. |
18: 00
До конца 2016 года на Кубани возведут еще 13 га теплиц. |
18: 00
В Донузлаве запущена ферма по производству мидий и устриц. |
18: 00
Хозяйства Алтайского края получили 1 млрд 579 млн руб. господдержки. |
10: 20
Дагестанские аграрии заложили более 300 га садов. |
10: 00
"Мираторг" инвестирует 8 млрд в проект мясного животноводства в Смоленской области. |
10: 00
С 2000 года производство чайного листа в Сочи снизилось впятеро. |
10: 00
В Иркутской области растет производство молока и мяса. |
10: 00
В Бурятии завершено возведение фермы по производству элитного мяса. |
09: 40
Правительство РФ поддержало идею о передаче регионам права устанавливать ставку единого сельхозналога. |
09: 40
Власти инициируют возобновление расследования "дела Росагролизинга". |
09: 40
Для животноводов Кубани 2015 год был самым успешным за 10 лет. |
09: 40
Поставки мексиканской говядины в РФ могут быть возобновлены. |
09: 20
Четверть москвичей не находит в магазинах привычной еды |
09: 20
Доска позора для продуктового надзора |
09: 20
Дикси расширяет СТМ за счет подмосковных производств |
09: 20
Кредитование сезонных работ выше прошлогоднего на 43%. |
09: 20
Регионы получили 46 млрд рублей господдержки сельхозпроизводства. |
09: 20
Минсельхоз подготовил проект системы молочных интервенций. |
Новости бизнесаСтатьиАналитические колонкиДеньгиКурс валютБизнес технологии
Rating@Mail.ru
Условия размещения рекламы

Наша редакция

Обратная связь

RosInvest.Com не несет ответственности за опубликованные материалы и комментарии пользователей. Возрастной цензор 16+.

Ответственность за высказанные, размещённую информацию и оценки, в рамках проекта RosInvest.Com, лежит полностью на лицах опубликовавших эти материалы. Использование материалов, допускается со ссылкой на сайт RosInvest.Com.

Skype: rosinvest.com (Русский, English, Zhōng wén).

Архивы новостей за: 2016, 2015, 2014, 2013, 2012, 2011, 2010, 2009, 2008, 2007, 2006, 2005, 2004, 2003