Ипотека может лишиться титула
Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) предложило банкам отказаться от титульного страхования при выдаче ипотечных кредитов, чтобы привлечь большее количество заемщиков. Страховщиков, понятно, это предложение не порадовало — ведь титульное страхование в России стало развиваться исключительно на ипотечной почве. А вот чем грозит "потеря титула" заемщикам?
Сегодня страхование титула на весь срок кредитования — обязательное условие выдачи ипотечного кредита в большинстве банков. "По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки в целях снижения риска требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал не только свою жизнь и трудоспособность, но и риск утраты права собственности на жилье", — отмечает вице-президент компании "Межотраслевой страховой центр" Ирина Волкова.
Банки объясняют свои требования страховать титул заботой о благополучии клиента. Ведь сами кредиторы и без того защищены от финансовых потерь достаточно надежно — во-первых, страховкой залога на случай его утраты и повреждения, а во-вторых, полисом страхования жизни и здоровья заемщика. То есть если дом рухнет, а заемщика постигнет смерть, банк в любом случае сможет вернуть свои деньги. Поэтому некоторые банки отказались от требования страховать и титул.
Не требует страховать право собственности Сбербанк, нет такого требования и в Банке Москвы. "Наш банк не требует страхования титула в обязательном порядке, — говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. — Титульное страхование осуществляется лишь в некоторых случаях, и зависит это от особенностей сделки".
По мнению заместителя гендиректора страхового общества "Россия" Алексея Галахова, в целом банки, отменяющие требования страховать титул, правы. "Если брать статистику Федеральной регистрационной службы по Москве, на 200000 зарегистрированных сделок купли-продажи на вторичном рынке жилой недвижимости судебных решений, признающих недействительными подобные сделки, приходится всего около 30, то есть менее 0,02%, — мотивирует он. — Практики выплат по титульному страхованию у нас нет".
Не было выплат по риску утраты титула и в МСК, хотя, по словам начальника отдела ипотечного страхования Московской страховой компании Веры Выжул, страхование этого риска за рубежом считается практически обязательным, не выплачивала по этому риску и РОСНО. Однако замдиректора Центра личного страхования РОСНО Арсен Широян считает, что страховать титул все равно нужно: "Риск потери права собственности на недвижимость по сравнению, скажем, с риском повредить автомобиль, конечно, ниже. Но все же он реально существует. Так, в июле этого года в управление Федеральной регистрационной службы по Москве поступило 27 таких решений суда. Поэтому мы не можем согласиться с мнением банков о ненужности титульного страхования. А вдруг все-таки "выстрелит" страховой случай? При этом тарифы по титульному страхованию низкие, например, по сравнению с КАСКО они меньше в несколько десятков раз".
Страховые случаи в некоторых компаниях действительно "выстрелили". "ВСК уже производил выплаты по этому виду страхования, часть договоров находится на стадии рассмотрения, — утверждает заместитель гендиректора Страхового Дома ВСК Елена Веневцева. "У нас были выплаты по титулу, последняя прошла совсем недавно. Была произведена выплата в размере $25 тыс. (кредит был взят в 2002 году)", — рассказывает директор управления по развитию ипотечного страхования группы "Ренессанс-Страхование" Надежда Грамотнева. По ее наблюдениям, в последнее время вероятность наступления страхового события по этому виду действительно несколько снизилась. "Но все равно эта вероятность достаточно велика, ведь стопроцентную гарантию юридической чистоты квартиры, приобретенной на вторичном рынке жилья, получить невозможно", — уверяет она.
А вот по данным Алексея Козьмина, начальника отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы "УралСиб", количество страховых случаев по риску потери права собственности возрастает и, на его взгляд, будет увеличиваться. "В первую очередь, страхованием титула обязательно должны сопровождаться операции на вторичном рынке жилья. И просто необходимо такое страхование в случае покупки земли, так как при потере права собственности на землю утрачиваются права и на все находящиеся на ней постройки, — убежден он. — Страховой тариф в этом виде страхования умеренный; Например, в нашей компании он равен 0,3-0,4%. Многие банки, действительно, не требуют в обязательном порядке страхование титула. Но в отдельных случаях, когда есть сомнения по сделке, требования выдвигаются".
Несмотря на невысокий тариф, страхование титула обходится заемщикам дорого — и из-за высоких цен на недвижимость, и из-за длительного срока страхования, ведь ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет, и требование страховать титул чаще всего распространяется на весь срок действия договора ипотеки. "Правда, некоторые банки, чтобы снизить стоимость страхования, предлагают ограничить сроки по титулу тремя годами — это связано с тем, что по истечении трех лет истекает исковая давность по недействительным сделкам. Вместе с тем закон предусматривает продление исковой давности в некоторых случаях, — объясняет Надежда Грамотнева. — С нашей точки зрения исключить титул из покрытия можно, только если приобретается квартира в новостройке, когда юридическая чистота очевидна".
Ограничить срок страхования титула тремя годами считает целесообразным и заместитель гендиректора страхового общества "Стандарт-Резерв" Александр Коробов: "Если квартира проблемная, то все проблемы обычно проявляются в течение трех лет после совершения сделки. Поэтому страховать титул имеет смысл на первые три года, а уж никак не на весь срок кредитования — 15, и 20, и 30 лет".
Редкие выплаты по страхованию титула в рамках ипотечного страхования объясняются тем, что при приобретении недвижимости на вторичном рынке юридическую чистоту квартиры проверяют и риэлторы, и банки, и страховщики. Поэтому в подавляющем большинстве случаев факты, которые могут привести к оспариванию сделки в суде, выявляются до заключения договора ипотечного кредитования.
Структура тарифа по комбинированному договору страхования ипотеки, % Страхование жизни и потери трудоспособности58 Страхование недвижимости25 Страхование права собственности17 По данным страховых компаний
Сегодня страхование титула на весь срок кредитования — обязательное условие выдачи ипотечного кредита в большинстве банков. "По закону заемщик обязан застраховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения, но банки в целях снижения риска требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал не только свою жизнь и трудоспособность, но и риск утраты права собственности на жилье", — отмечает вице-президент компании "Межотраслевой страховой центр" Ирина Волкова.
Банки объясняют свои требования страховать титул заботой о благополучии клиента. Ведь сами кредиторы и без того защищены от финансовых потерь достаточно надежно — во-первых, страховкой залога на случай его утраты и повреждения, а во-вторых, полисом страхования жизни и здоровья заемщика. То есть если дом рухнет, а заемщика постигнет смерть, банк в любом случае сможет вернуть свои деньги. Поэтому некоторые банки отказались от требования страховать и титул.
Не требует страховать право собственности Сбербанк, нет такого требования и в Банке Москвы. "Наш банк не требует страхования титула в обязательном порядке, — говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. — Титульное страхование осуществляется лишь в некоторых случаях, и зависит это от особенностей сделки".
По мнению заместителя гендиректора страхового общества "Россия" Алексея Галахова, в целом банки, отменяющие требования страховать титул, правы. "Если брать статистику Федеральной регистрационной службы по Москве, на 200000 зарегистрированных сделок купли-продажи на вторичном рынке жилой недвижимости судебных решений, признающих недействительными подобные сделки, приходится всего около 30, то есть менее 0,02%, — мотивирует он. — Практики выплат по титульному страхованию у нас нет".
Не было выплат по риску утраты титула и в МСК, хотя, по словам начальника отдела ипотечного страхования Московской страховой компании Веры Выжул, страхование этого риска за рубежом считается практически обязательным, не выплачивала по этому риску и РОСНО. Однако замдиректора Центра личного страхования РОСНО Арсен Широян считает, что страховать титул все равно нужно: "Риск потери права собственности на недвижимость по сравнению, скажем, с риском повредить автомобиль, конечно, ниже. Но все же он реально существует. Так, в июле этого года в управление Федеральной регистрационной службы по Москве поступило 27 таких решений суда. Поэтому мы не можем согласиться с мнением банков о ненужности титульного страхования. А вдруг все-таки "выстрелит" страховой случай? При этом тарифы по титульному страхованию низкие, например, по сравнению с КАСКО они меньше в несколько десятков раз".
Страховые случаи в некоторых компаниях действительно "выстрелили". "ВСК уже производил выплаты по этому виду страхования, часть договоров находится на стадии рассмотрения, — утверждает заместитель гендиректора Страхового Дома ВСК Елена Веневцева. "У нас были выплаты по титулу, последняя прошла совсем недавно. Была произведена выплата в размере $25 тыс. (кредит был взят в 2002 году)", — рассказывает директор управления по развитию ипотечного страхования группы "Ренессанс-Страхование" Надежда Грамотнева. По ее наблюдениям, в последнее время вероятность наступления страхового события по этому виду действительно несколько снизилась. "Но все равно эта вероятность достаточно велика, ведь стопроцентную гарантию юридической чистоты квартиры, приобретенной на вторичном рынке жилья, получить невозможно", — уверяет она.
А вот по данным Алексея Козьмина, начальника отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы "УралСиб", количество страховых случаев по риску потери права собственности возрастает и, на его взгляд, будет увеличиваться. "В первую очередь, страхованием титула обязательно должны сопровождаться операции на вторичном рынке жилья. И просто необходимо такое страхование в случае покупки земли, так как при потере права собственности на землю утрачиваются права и на все находящиеся на ней постройки, — убежден он. — Страховой тариф в этом виде страхования умеренный; Например, в нашей компании он равен 0,3-0,4%. Многие банки, действительно, не требуют в обязательном порядке страхование титула. Но в отдельных случаях, когда есть сомнения по сделке, требования выдвигаются".
Несмотря на невысокий тариф, страхование титула обходится заемщикам дорого — и из-за высоких цен на недвижимость, и из-за длительного срока страхования, ведь ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет, и требование страховать титул чаще всего распространяется на весь срок действия договора ипотеки. "Правда, некоторые банки, чтобы снизить стоимость страхования, предлагают ограничить сроки по титулу тремя годами — это связано с тем, что по истечении трех лет истекает исковая давность по недействительным сделкам. Вместе с тем закон предусматривает продление исковой давности в некоторых случаях, — объясняет Надежда Грамотнева. — С нашей точки зрения исключить титул из покрытия можно, только если приобретается квартира в новостройке, когда юридическая чистота очевидна".
Ограничить срок страхования титула тремя годами считает целесообразным и заместитель гендиректора страхового общества "Стандарт-Резерв" Александр Коробов: "Если квартира проблемная, то все проблемы обычно проявляются в течение трех лет после совершения сделки. Поэтому страховать титул имеет смысл на первые три года, а уж никак не на весь срок кредитования — 15, и 20, и 30 лет".
Редкие выплаты по страхованию титула в рамках ипотечного страхования объясняются тем, что при приобретении недвижимости на вторичном рынке юридическую чистоту квартиры проверяют и риэлторы, и банки, и страховщики. Поэтому в подавляющем большинстве случаев факты, которые могут привести к оспариванию сделки в суде, выявляются до заключения договора ипотечного кредитования.
Структура тарифа по комбинированному договору страхования ипотеки, % Страхование жизни и потери трудоспособности58 Страхование недвижимости25 Страхование права собственности17 По данным страховых компаний
Ещё новости по теме:
07:00