ЦЕНА УВЕРЕННОСТИ
Страховка при ипотеке: "разводка" или плата за спокойствие
Ипотечное кредитование в России развивается откровенно вяло. Слишком это дорого и рискованно, причем для всех заинтересованных сторон. Но российские власти именно в ипотеке видят способ решить пресловутый "квартирный вопрос".
Руководство страны хватается за любой способ сделать кредиты более доступными – например, отменить обязательно ипотечное страхование. Но не рубит ли оно тем самым сук, на котором зиждется тот скромный рост ипотечного кредитования, который хоть как-то виден в стране?
Почему ипотека не пользуется популярностью у россиян? Причин несколько.
три источника
Во-первых, жилье в России слишком дорого, а в крупных городах практически недоступно самым нуждающимся в жилье слоям населения. Возможно, такую ситуацию местами породил пресловутый "монопольный сговор" строителей, но есть и объективные причины: рост себестоимости стройматериалов, а также колоссальный спрос на жилье в крупных городах со стороны "новых русских" и мигрантов, которым в приобретении жилья зачастую помогают этнические общины.
Вторая проблема – высокие проценты по ипотечным кредитам, которые делают финансовое бремя, даже растянутое на десятки лет, непосильным для семей со средним достатком (20-40 тысяч рублей месяц на двух-трех членов семьи). Высокий процент (в среднем – 14-20%) – следствие высокой инфляции в стране, дефицита в экономике "длинных денег" (грубо говоря, чтобы выдавать кредиты гражданам на 15-20 лет, банкам самим приходится 4-5 раз перезанимать эти средства на денежном рынке). Свою лепту вносят сюда разнообразные сопутствующие услуги для желающих оформить ипотечный кредит – от юридических до страховых.
Российское руководство - преимущественно на словах - ищет пути "сглаживания" этих проблем. Действенных рецептов от бешеного роста цен на недвижимость пока не найдено. А вот для снижения стоимости самой ипотеки власти предлагают целый комплекс мер: от планового снижения инфляции и создания новых финансовых инструментов для рефинансирования ипотечных кредитов, до законодательного запрещения банкам включать в стоимость ипотеки дополнительные услуги.
Так, депутаты Государственной думы в прошлом месяце рассматривали вопрос об отмене обязательного страхования жизни и здоровья клиента при оформлении им ипотечного кредита. "Возложение на заемщика дополнительной обязанности по страхованию своей жизни и здоровья необоснованно повышает расходы на получение ипотечного кредита, тем самым снижая его доступность для граждан", — уверены в правительстве. Но не нанесет ли эта поспешность удар по развитию ипотеки?
Ведь третью проблему ипотеки в России - неуверенность россиян в завтрашнем дне - никто не отменял. Уверенным у нас не может быть никто: ни бомжи, ни олигархи. Никто не может заречься, что его уровень дохода не упадет и будет достаточен в течение нескольких десятков лет для выплат по кредитам. Высокая смертность населения, безработица и множество других факторов создают риски невыполнения заемщиком своих обязательств. Обилие рисков вынуждает банки сужать и без того небольшую базу потенциальных клиентов.
Решением этой проблемы со стороны банковских структур как раз и стало требование об обязательном так называемом "ипотечном страховании" при заключении кредитных договоров на приобретение жилья.
Занимаются этим, как правило, аккредитованные при банке страховые компании. Их выбор – полностью на совести банка. Какие-то кредитные организации подбирают пул из нескольких наиболее надежных страховщиков, а некоторые направляют своих клиентов в "карманные" страховые компании из того же холдинга или же вообще созданные при банке.
три составные части
Страхование жизни и здоровья заемщика является лишь одной из нескольких составных частей ипотечного страхования. Как рассказала Бюрократам.RU заместитель директора Департамента розничного бизнеса РОСБАНКа Елена Шилина, обычно банки предлагают три вида: страховка жизни и здоровья заемщика, страховка титула (права собственности на жилье), а также страховка объекта имущества, то есть самой квартиры. Стоимость договора по каждому из видов считается в процентах от размера кредита и, соответственно, по мере его уплаты с годами уменьшается.
Страхование объекта залога – это обычное страхование недвижимости от стихийных бедствий, аварий, умышленной порчи имущества и так далее. Расценки в различных страховых компаниях - 0,1-0,4% от размера кредита. Верхняя граница стоимости обычно соответствует страхованию "коробки" квартиры вместе с отделкой. Нижняя – соответственно, только конструктивных элементов.
Стоит обратить внимание на предлагаемые способы страхования объекта залога. Их два - пропорциональный и "по первому риску". При пропорциональном типе страхования залога, выплаты зависят от величины страховой суммы. Если Вы застраховали квартиру на сумму в два раза меньше её рыночной стоимости, то и выплата за ущерб будет в два раза меньше оценки его последствий. Поэтому более предпочтительно страховать "ипотечную квртиру" по второму варианту. В рамках этого способа выплаты по страховым случаям будут полностью покрывать последствия ущерба, до тех пор, конечно, пока не будет превышен предел суммы страховки.
Страхование титула – это страховка с "российским характером". Согласно определению, этот вид страхования придуман на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. "Двойные" и "тройные" продажи квартир строительными компаниями или их посредниками - объективная реальность. Но особенно востребовано страхование титула на вторичном рынке, поскольку теоретически чуть ли не каждая третья сделка может быть оспорена.
Случается, что у свежеприобретенной квартиры неожиданно находится еще один прописанный в ней хозяин, который начинает через суд требовать удовлетворения своих претензий. И часто бывает, что "хозяин" суд выигрывает. Поэтому страхования компания сама проверяет собственников квартиры и берет на себя ответственность за её юридическую "чистоту". И сама же платит неустойку в случае подобных проблем.
Страхование титула советуют производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры. Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% от размера кредита.
При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем может признаваться смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности – в принципе, каждый банк вправе устанавливать свой перечень страховых случаев. Как правило, банки требует, чтобы заемщик бы застрахован как минимум на случай смерти или наступления инвалидности I и II группы. Если по какой либо из этих причин заемщик более не в состоянии совершать кредитные выплаты, то страхования компания сама вносит недостающую сумму.
Базовые тарифы страховщиков по этому виду страхования зависят в основном от пола и возраста заемщика. По понятным причинам, женщинам страховка обходится дешевле – они, по статистике, живут чуть дольше. При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита.
Признаки наступления страхового случая – одно из самых тонких мест договора. Эксперты рекомендуют обращать внимание на такие "мелочи", как период временной нетрудоспособности, после которого осуществляются выплаты, а также перечень причин, которые могут к ней привести.
Стоимость этого вида варьируется от 0,2% (для молодых женщин) до 0,5% (для пожилых мужчин).
Стандартный комплекс ипотечного страхования обходится заемщику в среднем в 1,2-1,5% от суммы кредита, что в первые годы выплат составляет внушительную сумму, особенно для дорогого жилья.
здоровье? вычеркиваем!
Законодатели получили "социальный заказ" на облегчение этой составляющей ипотечных платежей за счет вычеркивания страхования жизни и здоровья. В правительстве считают, что обязательность страхования является чрезмерной, поскольку по договору займа кредитор в виде залога недвижимого имущества уже имеет достаточное обеспечение своих возможных имущественных притязаний.
Да, действительно, обеспеченные кредиты считаются более надежными, и в случае менее длительных кредитов банки могли бы и отказаться от страхования, и вообще снизить процент по ипотеке. Ведь квартира находится в залоге и если клиент не в состоянии с какого-то момента оплачивать кредит, то объект залога просто продается на рынке по рыночной же цене.
Из этой суммы в первую очередь погашается оставшаяся сумма кредита, а остальное возвращается заемщику. При нынешнем росте цен на жилье (несколько процентов в неделю), все стороны могут остаться даже в выигрыше (мы намеренно не рассматриваем вариант возможного мошенничества со стороны банка, когда залоговая недвижимость продается подешевке "своим" риэлторам – от этих проблем может уберечь только квалифицированный юрист, услуги которого при таких сделках необходимы!).
Однако никто не даст гарантии, что в 10- и 20-летней перспективе цены на недвижимость продолжат свой рост, или хотя бы не опустятся ниже существующего уровня.
Ценообразование на рынке недвижимости зависит от огромного количества случайных факторов, которые невозможно предугадать. Если рядом с вашим новым домом случайно найдут радиоактивный могильник, то вряд ли это добавит стоимости вашим квадратным метрам. В итоге вырученных денег может не хватить даже покрытие оставшейся суммы кредита.
Таким образом, страхуя жизнь и здоровье заемщика, да и вообще почти все, что можно застраховать в этих сделках, банки пытаются уберечь себя от всех потенциальных рисков, перекладывая их на плечи страховщиков. Выгодно ли это заемщику? На взгляд Бюрократов.RU, категории "выгодно" и "не выгодно" здесь неуместны.
Если за 20-25 лет с заемщиком ничего не случится, а его благосостояние остается достаточным для выплат по кредиту – тогда, конечно, деньги на страховку можно считать выброшенными. Точнее не совсем выброшенными – это просто станет ценой за ощущение уверенности в завтрашнем дне.
Впрочем, как говорят банковские специалисты в неформальных беседах, законодательно отменить обязательность навязываемых банком "услуг" невозможно. Критерии выдачи кредитов являются внутренним делом каждого банка. Отраслевой госрегулятор смотрит лишь на то, чтобы эти условия не были слишком мягкими и не создавали угрозы для функционирования банка. Это с одной стороны. А с другой – банк имеет право отказать в кредите без объяснения причин. Поэтому для желающих получить ипотечный кредит достаточно будет устного намека на необходимость страхования, и формально "предъявить" банку будет нечего.
Ипотечное кредитование в России развивается откровенно вяло. Слишком это дорого и рискованно, причем для всех заинтересованных сторон. Но российские власти именно в ипотеке видят способ решить пресловутый "квартирный вопрос".
Руководство страны хватается за любой способ сделать кредиты более доступными – например, отменить обязательно ипотечное страхование. Но не рубит ли оно тем самым сук, на котором зиждется тот скромный рост ипотечного кредитования, который хоть как-то виден в стране?
Почему ипотека не пользуется популярностью у россиян? Причин несколько.
три источника
Во-первых, жилье в России слишком дорого, а в крупных городах практически недоступно самым нуждающимся в жилье слоям населения. Возможно, такую ситуацию местами породил пресловутый "монопольный сговор" строителей, но есть и объективные причины: рост себестоимости стройматериалов, а также колоссальный спрос на жилье в крупных городах со стороны "новых русских" и мигрантов, которым в приобретении жилья зачастую помогают этнические общины.
Вторая проблема – высокие проценты по ипотечным кредитам, которые делают финансовое бремя, даже растянутое на десятки лет, непосильным для семей со средним достатком (20-40 тысяч рублей месяц на двух-трех членов семьи). Высокий процент (в среднем – 14-20%) – следствие высокой инфляции в стране, дефицита в экономике "длинных денег" (грубо говоря, чтобы выдавать кредиты гражданам на 15-20 лет, банкам самим приходится 4-5 раз перезанимать эти средства на денежном рынке). Свою лепту вносят сюда разнообразные сопутствующие услуги для желающих оформить ипотечный кредит – от юридических до страховых.
Российское руководство - преимущественно на словах - ищет пути "сглаживания" этих проблем. Действенных рецептов от бешеного роста цен на недвижимость пока не найдено. А вот для снижения стоимости самой ипотеки власти предлагают целый комплекс мер: от планового снижения инфляции и создания новых финансовых инструментов для рефинансирования ипотечных кредитов, до законодательного запрещения банкам включать в стоимость ипотеки дополнительные услуги.
Так, депутаты Государственной думы в прошлом месяце рассматривали вопрос об отмене обязательного страхования жизни и здоровья клиента при оформлении им ипотечного кредита. "Возложение на заемщика дополнительной обязанности по страхованию своей жизни и здоровья необоснованно повышает расходы на получение ипотечного кредита, тем самым снижая его доступность для граждан", — уверены в правительстве. Но не нанесет ли эта поспешность удар по развитию ипотеки?
Ведь третью проблему ипотеки в России - неуверенность россиян в завтрашнем дне - никто не отменял. Уверенным у нас не может быть никто: ни бомжи, ни олигархи. Никто не может заречься, что его уровень дохода не упадет и будет достаточен в течение нескольких десятков лет для выплат по кредитам. Высокая смертность населения, безработица и множество других факторов создают риски невыполнения заемщиком своих обязательств. Обилие рисков вынуждает банки сужать и без того небольшую базу потенциальных клиентов.
Решением этой проблемы со стороны банковских структур как раз и стало требование об обязательном так называемом "ипотечном страховании" при заключении кредитных договоров на приобретение жилья.
Занимаются этим, как правило, аккредитованные при банке страховые компании. Их выбор – полностью на совести банка. Какие-то кредитные организации подбирают пул из нескольких наиболее надежных страховщиков, а некоторые направляют своих клиентов в "карманные" страховые компании из того же холдинга или же вообще созданные при банке.
три составные части
Страхование жизни и здоровья заемщика является лишь одной из нескольких составных частей ипотечного страхования. Как рассказала Бюрократам.RU заместитель директора Департамента розничного бизнеса РОСБАНКа Елена Шилина, обычно банки предлагают три вида: страховка жизни и здоровья заемщика, страховка титула (права собственности на жилье), а также страховка объекта имущества, то есть самой квартиры. Стоимость договора по каждому из видов считается в процентах от размера кредита и, соответственно, по мере его уплаты с годами уменьшается.
Страхование объекта залога – это обычное страхование недвижимости от стихийных бедствий, аварий, умышленной порчи имущества и так далее. Расценки в различных страховых компаниях - 0,1-0,4% от размера кредита. Верхняя граница стоимости обычно соответствует страхованию "коробки" квартиры вместе с отделкой. Нижняя – соответственно, только конструктивных элементов.
Стоит обратить внимание на предлагаемые способы страхования объекта залога. Их два - пропорциональный и "по первому риску". При пропорциональном типе страхования залога, выплаты зависят от величины страховой суммы. Если Вы застраховали квартиру на сумму в два раза меньше её рыночной стоимости, то и выплата за ущерб будет в два раза меньше оценки его последствий. Поэтому более предпочтительно страховать "ипотечную квртиру" по второму варианту. В рамках этого способа выплаты по страховым случаям будут полностью покрывать последствия ущерба, до тех пор, конечно, пока не будет превышен предел суммы страховки.
Страхование титула – это страховка с "российским характером". Согласно определению, этот вид страхования придуман на случай ограничения или потери заемщиком права собственности на недвижимое имущество, а также от признания сделки купли-продажи квартиры недействительной. "Двойные" и "тройные" продажи квартир строительными компаниями или их посредниками - объективная реальность. Но особенно востребовано страхование титула на вторичном рынке, поскольку теоретически чуть ли не каждая третья сделка может быть оспорена.
Случается, что у свежеприобретенной квартиры неожиданно находится еще один прописанный в ней хозяин, который начинает через суд требовать удовлетворения своих претензий. И часто бывает, что "хозяин" суд выигрывает. Поэтому страхования компания сама проверяет собственников квартиры и берет на себя ответственность за её юридическую "чистоту". И сама же платит неустойку в случае подобных проблем.
Страхование титула советуют производить не на размер ссудной задолженности, а на полную стоимость квартиры. Стоимость этой услуги составляет в среднем от 0,2 до 0,5% от размера кредита.
При страховании жизни и трудоспособности заемщика страховым случаем может признаваться смерть заемщика по любой причине, временная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, а также постоянная утрата трудоспособности в результате несчастного случая, которая привела к инвалидности – в принципе, каждый банк вправе устанавливать свой перечень страховых случаев. Как правило, банки требует, чтобы заемщик бы застрахован как минимум на случай смерти или наступления инвалидности I и II группы. Если по какой либо из этих причин заемщик более не в состоянии совершать кредитные выплаты, то страхования компания сама вносит недостающую сумму.
Базовые тарифы страховщиков по этому виду страхования зависят в основном от пола и возраста заемщика. По понятным причинам, женщинам страховка обходится дешевле – они, по статистике, живут чуть дольше. При больших суммах кредита страховые компании вправе потребовать, чтобы заемщик прошел медицинский осмотр. В основном это происходит, если сумма кредита превышает $100 тыс., но некоторые страховщики требуют медосмотра и при меньших размерах кредита.
Признаки наступления страхового случая – одно из самых тонких мест договора. Эксперты рекомендуют обращать внимание на такие "мелочи", как период временной нетрудоспособности, после которого осуществляются выплаты, а также перечень причин, которые могут к ней привести.
Стоимость этого вида варьируется от 0,2% (для молодых женщин) до 0,5% (для пожилых мужчин).
Стандартный комплекс ипотечного страхования обходится заемщику в среднем в 1,2-1,5% от суммы кредита, что в первые годы выплат составляет внушительную сумму, особенно для дорогого жилья.
здоровье? вычеркиваем!
Законодатели получили "социальный заказ" на облегчение этой составляющей ипотечных платежей за счет вычеркивания страхования жизни и здоровья. В правительстве считают, что обязательность страхования является чрезмерной, поскольку по договору займа кредитор в виде залога недвижимого имущества уже имеет достаточное обеспечение своих возможных имущественных притязаний.
Да, действительно, обеспеченные кредиты считаются более надежными, и в случае менее длительных кредитов банки могли бы и отказаться от страхования, и вообще снизить процент по ипотеке. Ведь квартира находится в залоге и если клиент не в состоянии с какого-то момента оплачивать кредит, то объект залога просто продается на рынке по рыночной же цене.
Из этой суммы в первую очередь погашается оставшаяся сумма кредита, а остальное возвращается заемщику. При нынешнем росте цен на жилье (несколько процентов в неделю), все стороны могут остаться даже в выигрыше (мы намеренно не рассматриваем вариант возможного мошенничества со стороны банка, когда залоговая недвижимость продается подешевке "своим" риэлторам – от этих проблем может уберечь только квалифицированный юрист, услуги которого при таких сделках необходимы!).
Однако никто не даст гарантии, что в 10- и 20-летней перспективе цены на недвижимость продолжат свой рост, или хотя бы не опустятся ниже существующего уровня.
Ценообразование на рынке недвижимости зависит от огромного количества случайных факторов, которые невозможно предугадать. Если рядом с вашим новым домом случайно найдут радиоактивный могильник, то вряд ли это добавит стоимости вашим квадратным метрам. В итоге вырученных денег может не хватить даже покрытие оставшейся суммы кредита.
Таким образом, страхуя жизнь и здоровье заемщика, да и вообще почти все, что можно застраховать в этих сделках, банки пытаются уберечь себя от всех потенциальных рисков, перекладывая их на плечи страховщиков. Выгодно ли это заемщику? На взгляд Бюрократов.RU, категории "выгодно" и "не выгодно" здесь неуместны.
Если за 20-25 лет с заемщиком ничего не случится, а его благосостояние остается достаточным для выплат по кредиту – тогда, конечно, деньги на страховку можно считать выброшенными. Точнее не совсем выброшенными – это просто станет ценой за ощущение уверенности в завтрашнем дне.
Впрочем, как говорят банковские специалисты в неформальных беседах, законодательно отменить обязательность навязываемых банком "услуг" невозможно. Критерии выдачи кредитов являются внутренним делом каждого банка. Отраслевой госрегулятор смотрит лишь на то, чтобы эти условия не были слишком мягкими и не создавали угрозы для функционирования банка. Это с одной стороны. А с другой – банк имеет право отказать в кредите без объяснения причин. Поэтому для желающих получить ипотечный кредит достаточно будет устного намека на необходимость страхования, и формально "предъявить" банку будет нечего.
Ещё новости по теме:
07:00