Под замком: как устроен рынок серой аренды жилья

Каждая вторая сделка на рынке аренды проходит мимо казны, и власти признают своё бессилие. Цифра звучит почти невероятно, но её озвучивают не анонимные источники, а представители законодательной власти: более половины всего арендного жилья в стране сдаётся в обход налоговой системы. В отдельных сегментах,  преимущественно там, где речь идёт о посуточной аренде и бюджетных однушках — этот показатель взлетает до 70-80%. Фактически государство не знает, кто живёт в его городах.

Парадокс в том, что рынок при этом переживает бурный рост. За последний год предложение долгосрочной аренды увеличилось на 40-50% в зависимости от региона. Краткосрочная аренда — излюбленный инструмент туристического сезона — прибавила 40%. Студии и однокомнатные квартиры плодятся на площадках объявлений, как грибы после дождя. Деньги текут рекой…, но мимо бюджета.

Портрет невидимого арендодателя

Вопреки расхожему представлению о хитрых рантье, уклоняющихся от налогов ради сверхприбылей, реальность куда прозаичнее. Около половины всех сдаваемых квартир — это жильё, купленное в ипотеку. Родители брали кредиты для подрастающих детей, а теперь вынуждены покрывать ежемесячные платежи за счёт арендаторов. Некоторые собственники и вовсе практикуют изощрённую схему: сдают свою квартиру подороже, сами снимают дешевле, а разницу направляют на досрочное погашение кредита.

Тех, кто целенаправленно выстраивает арендный бизнес с несколькими объектами, меньшинство. Типичный неплательщик налогов — это не профессиональный делец, а обычный гражданин, запутавшийся между ипотечными ставками и налоговыми требованиями. И именно здесь кроется главная проблема: людей не устраивает не сам факт налогообложения, а его логика. Платить тринадцать процентов с дохода от квартиры, за которую ты ещё двадцать лет будешь отдавать банку — это воспринимается, как двойное наказание.

Ловушка без выхода

Отсутствие официального договора превращает обе стороны сделки в заложников обстоятельств. Арендатор, въехавший в квартиру на словах, не может оспорить внезапное выселение. Суд попросту не примет его претензии без документального подтверждения отношений. Арендодатель, обнаруживший разгромленную квартиру, лишён возможности взыскать убытки в полноценном правовом режиме. Обе стороны существуют в юридическом вакууме, где единственной защитой остаётся честное слово.

Но и это не всё. Муниципалитеты лишены понимания реальной демографической картины. Сколько людей фактически живёт в том или ином районе? Какую инфраструктуру нужно развивать? На эти вопросы нет ответов, потому что значительная часть населения существует вне официальной статистики. Город планирует школы и поликлиники, исходя из данных регистрации, а реальность давно убежала вперёд.

Цена невидимости

За последние годы Россия сделала, казалось бы, несколько попыток навести порядок в хаосе. Внедрение системы самозанятых, налог 4%, на бумаге — всё гениально просто. Но покрыть даже половину рынка не удалось. Почему?

Во-первых, сложность администрирования. Простой человек не хочет идти в налоговую, не хочет разбираться в кодах ОКВЭД, не хочет платить бухгалтеру, которого он не может себе позволить. Обложение налога на сдачу квартиры, приобретенной в ипотеку, для многих воспринимается как несправедливость, особенно когда доходы идут на покрытие кредита.

Во-вторых, недоверие. «Заведи договор и завтра к тебе придут с проверкой», — так сегодня рассуждают многие собственники. И добавляют: "Хочу сдавать спокойно, не по закону, но по-человечески". Так в менталитете тревожно соседствуют попытка быть честным и желание остаться без свидетелей.

Санкции за теневую аренду существуют и выглядят они внушительно, на бумаге. Арендодателю, не задекларировавшему доход, грозит взыскание неуплаченного налога за три года, ежедневная пеня и штраф до сорока процентов от суммы недоимки, если докажут умышленное уклонение. При обнаружении незарегистрированных иностранцев в квартире добавляется административная ответственность за нарушение миграционных правил.

Для квартиросъёмщика прямых налоговых рисков нет, однако проблемы подстерегают в неожиданных местах. Временная регистрация, миграционный учёт, доказательство фактического срока проживания при любых спорах — всё это становится практически невозможным без официальных бумаг. Человек может годами жить в квартире и не иметь ни единого документа, подтверждающего этот факт.

Проблеск цифрового контроля

Платформы вроде крупнейшего агрегатора объявлений аренды хвалятся автоматической верификацией данных. Они сверяют выписки, фильтруют фейки, убирают дубли. Но вмешиваться в частные сделки — пока вне их зоны. И это логично: частный бизнес не должен быть полицейским.

Тем временем налоговая служба всё же пытается затянуть удавку, отслеживая базы данных. Как минимум  с помощью «массовых сигналов»: жалоб от соседей, ТСЖ, управляющих компаний.

Налоговая служба объявила о намерении отслеживать объявления на платформах по сдаче жилья. Казалось бы, вот он — инструмент тотального контроля. Крупнейшие сервисы уже сверяют данные пользователей с выписками государственного реестра недвижимости. Однако вмешиваться в гражданско-правовые отношения между сторонами платформы не могут  и это принципиальное ограничение.

Cам глава Федеральной налоговой службы признал: стопроцентного контроля за этим сегментом нет ни в одной стране мира. Даже в тех, где арендный бизнес — это часть культурного кода. А в России, где даже покупка машины нередко происходит «по доверенности», назвать адрес, ВИН и сумму — почти вызов.

Введение режима самозанятости с налогом в четыре процента частично обелило рынок. Собственники получили понятный и необременительный механизм легализации. Но даже глава налогового ведомства признаёт: окончательного решения проблемы не нашла ни одна страна мира. Информаторами чаще всего становятся управляющие компании, правоохранительные органы и — классика жанра — соседи.

Законодательный тупик

Попытки урегулировать рынок предпринимались неоднократно — и неизменно заходили в тупик. В двадцать первом году профильное министерство готовило законопроект о создании информационной системы учёта договоров найма. Цифровизация обещала прозрачность, учёт и вклад в национальные цели по улучшению жилищных условий. В двадцать втором году вопрос сняли с повестки.

Одно из последних законодательных новшеств — проект закона, предполагающий, что сдавать квартиру можно только с согласия соседей. Первая реакция общества — недоумение. Как это должно работать? Кто будет собирать мнения? Подписи? А если сосед уехал?

Правительство в итоге дало отрицательный отзыв. Но пример важен не содержанием, а направлением: попытка закрыть рыночную дыру административной затычкой не работает. Регулирование должно быть не ограничивающим, а мотивирующим. Чтобы выйти «в белую», человек не должен бояться, он должен выигрывать.

Парадокс добросовестности

И вот главный поворот этой истории. Любое ужесточение контроля бьёт в первую очередь по тем, кто и так платит. Добросовестные арендодатели, честно отчисляющие налоги, автоматически проигрывают конкурентную борьбу соседям, продолжающим работать в тени. Их квартиры дороже — потому что в цену заложены обязательные платежи государству. Рынок наказывает за честность.

Выход, который предлагают аналитики, звучит обманчиво просто: минимальный дифференцированный налог на вторую и последующие квартиры в собственности одного владельца. Не гоняться за каждой сделкой, а сделать владение избыточной недвижимостью чуть менее выгодным. Но пока эта идея остаётся лишь экспертным мнением. А миллионы квартир продолжают переходить из рук в руки — невидимые для государства, но вполне осязаемые для миллионов людей, которые в них живут.