«Если заемщик не платит, это уже не ипотека», – Александр Семеняка, генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

Генеральный директор АИЖК видит в поведении банков на ипотечном рынке «некий инфантилизм»: они соглашаются только на полностью безрисковые проекты, и желательно – по докризисным ценам.

Самые низкие ставки по рублевой ипотеке в стране сейчас у АИЖК: банки, участвующие в программе агентства, кредитуют покупателей жилья под 10,05% годовых (обычные рыночные ставки – 15-17%). Агентство также берется помочь с погашением кредитов тем, кто потерял работу. Но все это не означает, что АИЖК превращается в богадельню. В интервью «Ведомостям» генеральный директор агентства Александр Семеняка рассказывает, как во время кризиса государственная компания может удерживать баланс между социальными и коммерческими интересами.

– У президента и премьер-министра было несколько совещаний о государственном субсидировании ипотечных ставок. Вас даже попросили оценить целесообразность такой меры. И что же решило АИЖК?

– Мы пришли к выводу, что краткосрочное субсидирование процентной ставки нецелесообразно. Кредит длительный, и обеспечить гарантию бюджета на срок 20-30 лет невозможно. А если сначала гарантировать, а затем переводить заемщика на полную ставку и, таким образом, на скачкообразный рост платежа – значит своими руками создавать сегмент subprime [высокорисковой ипотеки для заемщиков с плохой кредитной историей] и не учиться на ошибках США.

У размера субсидии, которую теоретически хочет потратить бюджет, есть некая современная стоимость – лучше эту сумму дать в виде субсидии первоначального взноса. Тогда вы снизите сумму кредита и размер платежа заемщика, но проблемы со скачкообразным ростом платежа не будет.

Программу субсидирования первоначального взноса можно очень выгодно объяснить заемщикам. Целевая аудитория программы – те, кто может купить жилье, но ждет, что цена метров будет еще ниже. По нашим оценкам, порядка 50 000 таких потенциальных покупателей ожидают 10%-ного снижения цен. Можно ждать целый год, и цена, возможно, снизится на 10%, но может и вырасти. А можно купить жилье сегодня, взяв 10%-ную субсидию, и жить целый год в своей квартире, не подвергая себя риску. Субсидия, естественно, должна быть безвозмездной и безвозвратной.

***

– У вас недавно комитет по стратегии при совете директоров обсуждал ипотечное страхование. Когда появится такой продукт?

– Смысл ипотечного страхования – когда страховая компания возмещает банку убыток в случае, если банк, обратив взыскание на имущество, продал его и не смог вернуть сумму кредита. Если бы ипотечное страхование было сейчас, оно бы частично покрывало убытки банков. Эта программа защищает от убытков не человека, а банк, но делает доступным для человека кредит с низким первоначальным взносом. Платит, естественно, за это человек, и неважно, кто покупает страховку, – банк может включить страховую премию в ставку кредита.

Потенциальная аудитория ипотечного страхования – это люди с достаточным доходом, но недостаточными сбережениями на первый взнос. Сегодня банки предлагают кредиты только на 70% цены жилья. Ипотечное страхование позволит увеличить сумму кредита до 90%, как это было до кризиса. А разница в 20% кредита и связанный с этим риск снимается с банка и передается страховым компаниям.

Но при этом важно, чтобы Центробанк такого рода кредиты продолжал считать надежными и оставил по ним требования к капиталу такими же, как по кредитам с 30%-ным первым взносом.

– Что нужно сделать, чтобы это заработало, и сколько потребуется времени?

– Надо, чтобы банки увидели преимущества ипотечного страхования. Мы видим преимущество в том, что банки несут более низкие риски по застрахованным кредитам, а следовательно, снижается нагрузка на их капитал, что должно отразиться на нормативе достаточности капитала. А для этого надо убедить ЦБ включить застрахованные кредиты в их нормативные акты, чтобы считать их более надежными по сравнению с обычными кредитами с низким первоначальным взносом. Для этого надо договориться с ЦБ по требованиям к страховому покрытию, в том числе по форме договора ипотечного страхования и показателям финансовой устойчивости страховых компаний. И поддержать страховщиков, предлагая им перестрахование либо сострахование такого риска, чтобы они не сильно завышали тарифы.

То есть определенную часть этого риска планирует взять на себя дочерняя страховая компания АИЖК. Это не такой быстрый проект. Сейчас мы с банками обсуждаем размер премии, подходы по технологиям, формы договора. Центробанку направили проект концепции, они дали свои замечания, обсуждаем, как ЦБ сможет это сделать выгодным для банков – либо по нормативу достаточности капитала, либо по снижению норм резервирования. Пока мы не дошли до обсуждения формы договора и страховщиков, ожидаем завершить его примерно во II квартале 2010 г.

– А по недавно введенному продукту – ипотеке без обязательного страхования жизни – уже поступают закладные? Как их АИЖК выкупает?

– Да, мы уже выкупили 70 штук таких закладных, покупаем так же, как обычные, по номиналу.

*** >Ведомости Хуторных Е.