Анализ спроса на офисную недвижимость

КПМГ совместно с компанией GVA Sawyer провели опрос крупных компаний Москвы и Санкт-Петербурга, чтобы выявить связь между общеэкономическими характеристиками деятельности компаний, их планами на ближайшие 6 и 12 месяцев и спросом на качественную офисную недвижимость класса А и B+/B.

В исследовании, проведенном в апреле–мае 2010 г., приняли участие 56 компаний. Основным регионом исследования стал Санкт-Петербург. По результатам проведенного анализа были сделаны следующие основные выводы:

* У 42% респондентов в 2009 г. объем затрат на офисную недвижимость не изменился. 35% компаний отметили, что им удалось снизить затраты за счет снижения арендной ставки. 12% отметили, что им удается сдавать часть помещений в субаренду. При этом в секторе строительства и девелопмента ситуация существенно отличается: лишь в 13% случаев удалось снизить арендную ставку, в 74% случаев не произошло изменений. Связано это, скорее всего, с наличием собственного офиса у компаний данного сектора. В секторе В2В больше компаний, нежели в генеральной совокупности, провели оптимизацию затрат на недвижимость (10%) и сумели сдать помещения в субаренду (20%).
* Существует устойчивая и очевидная связь между сокращением штатов и сокращением затрат на недвижимость. Среди компаний, которые проводили сокращение в текущем году (в том числе с последующим набором сотрудников), 50% добились снижения затрат на недвижимость за счет сокращения арендной ставки. При этом у 78% из них доход в текущем году сократился, у 11% остался на прежнем уровне, еще у 11% вырос.
* Большая часть компаний (57%) не предполагает в ближайшее время изменений своих затрат на офисную недвижимость.
* В ближайшем будущем ни одна из компаний не планирует снижения численности персонала. При этом 42% респондентов планируют дополнительный набор. Например, в секторе строительства и девелопмента 63% планирует набор нового персонала. Однако около 70% компаний инвестиционного и финансового секторов не планируют набор нового персонала.
* Оживление на рынке аренды офисной недвижимости будет происходить в ближайший год прежде всего за счет переезда компаний в более качественные офисы, но без изменения бюджета.
* Рост арендной ставки не превысит темпов инфляции. Можно констатировать, что падение ставок прекратилось и что уже нет такого давления арендаторов по дальнейшему снижению ставок аренды, как наблюдалось в 2008–2009 гг.
* Наиболее устойчивыми с точки зрения дохода являются компании среднего бизнеса. Среди крупного бизнеса у большего числа респондентов доход изменился (как в большую, так и в меньшую сторону).
* На следующий год большинство компаний, участвующих в опросе, планирует увеличение дохода. Сокращения дохода не ожидает ни один из респондентов. Это косвенно свидетельствует о скором окончании кризиса с точки зрения российского бизнеса. Среди компаний, увеличивших доход в 2009 г., почти все опрошенные (85%) планируют дальнейший рост дохода.
* В подавляющем большинстве компаний, планирующих привлечение стратегического инвестора, доход в 2009 г. сократился. При этом в будущем не прогнозируется дальнейшее сокращение дохода, но планируются структурные изменения в бизнесе.
* Около 30% компаний вели в последние годы достаточно консервативную финансовую политику. Эти компании не осуществляли масштабные инвестиции в недвижимость, не зависели от кредитных ресурсов в 2009 г. и не планируют привлекать кредитные ресурсы в будущем.
* Из компаний, которые планируют масштабные инвестиции, но которые не осуществляли их в последние 3 года, 50% и в дальнейшем не планируют привлечение дополнительного финансирования. При этом 25% компаний из этой подвыборки планируют выход на рынки капитала (лишь 4% всех респондентов). Все компании, которые планируют выход на рынки капитала и/или масштабные инвестиции, являются представителями крупного бизнеса, успешно реструктурировали кредит в 2009 г., планируют увеличение дохода и расширение бизнеса за счет приобретения активов.

Данные отчета характеризуют только текущее восприятие ситуации респондентами и их краткосрочные планы (на качественном уровне). В дальнейшем планируется проведение подобного опроса с периодичностью раз в полгода. В результате этого появится возможность оценить, как изменились ощущения респондентов за прошедший период. Следующее исследование планируется провести в ноябре 2010 г.

Полную версию исследования можно посмотреть здесь.