Ирина Стрижова: В отличие от квартир в апартаментах нельзя оформить прописку
Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити», в рамках комплекса «Москва-Сити» объяснила в интервью М2, чем квартиры отличаются от апартаментов и чем хороша жизнь в небоскребе.
Москва и небоскребы
- Проект строительства новых высотных зданий в Москве «Новое кольцо Москвы» не планируется приостанавливать, даже в условиях текущего кризиса. Как недавно заявил заместитель мэра Москвы Владимир Ресин, в них будут размещены гостиницы, офисы, жилье и торгово-развлекательные центры. Как вы считаете, нужны ли Москве небоскребы в принципе?
- Учитывая дефицит на землю, дороговизну земли и нехватку жилья в Москве, небоскребы являются своеобразным решением этих проблем. Конечно, это всегда должно быть очень тщательным и во многих отношениях продуманным решением. В первую очередь это касается архитектуры нашего города. Москва - город разных стилей и эпох. Можно и нужно спроектировать наш город так, чтобы в нем мирно уживались и исторические постройки, и объекты современного строительства. Нужно разделить деловые и исторические центры. Именно с учетом такой концепции и спроектирован деловой комплекс «Москва-Сити», в рамках которого осуществляется строительство нашего проекта - башни «Меркурий Сити». При таком подходе - ограниченной, локальной застройки высотными зданиями - старинная архитектура города будет сохранена для истории, исторический центр разгружен от излишнего транспорта, не будет ситуаций, когда новостройки просто-напросто не вписываются в архитектуру города.
В целом высотное строительство позволит обеспечить городу дальнейшее уверенное социально-экономическое развитие, удовлетворить возрастающий спрос населения на высококачественное жилье, создать деловые и культурно-развлекательные центры. Современный небоскреб - это своего рода город в городе. Проживание в многофункциональном здании с развитой инфраструктурой дает много преимуществ. Например, наш комплекс «Меркурий Сити» будет соединять в себе и офисные помещения, и жилые апартаменты, и автостоянку, и торгово-досуговую инфраструктуру.
- Как вы считаете, в чем причина интереса в России к высотному строительству? Чем отличается застройка небоскреба от обычного здания, какие риски при этом могут быть?
- Конечно, в первую очередь это дефицит земельных ресурсов в Москве, их стоимость и большой спрос на жилье и другие помещения (я сейчас не говорю про кризис - это дело проходящее). Однако возведение таких высотных зданий может позволить себе ограниченное число фирм. Ведь необходимо сразу инвестировать в строительство большие объемы средств, сразу применять новейшие (а значит, и самые дорогие) технологии как строительства, так и инженерного и коммуникационного обеспечения. Помимо этого на первоначальном этапе масса дополнительных расходов. Например, необходимо с самого начала строительства заключить договор на консультационные услуги с управляющей компанией, которая потом должна будет осуществлять управление небоскребом. При высотном строительстве необходимо привлекать к партнерству компании, имеющие опыт строительства таких объектов. Над нашим проектом, например, трудятся крупнейшие российские, американские, австрийские, турецкие, китайские, канадские компании. Привлечение высококвалифицированных партнеров требует вложения значительных средств. К тому же срок окупаемости программ строительства небоскребов достаточно велик - от 7 до 15 лет. Успешная реализация объекта высотного строительства, конечно, приносит свои дивиденды. И может быть, они и не такие скорые, как при обычном строительстве в «хорошие» времена, но во всех случаях позволяют создать имя девелоперу, являются его имиджевым проектом.
С точки зрения технологий, применяемых при строительстве высотных зданий, строительство небоскребов имеет кардинальные отличия от технологии возведения обычных домов, причем трудность строительства увеличивается пропорционально высоте здания. Если говорить простым языком, то принципиальными отличиями являются необходимость уделить большое внимание прочности фундамента здания, обследованию и укреплению грунта, сложность монтажа каркаса здания, сложность организации схем подвоза и хранения стройматериалов из-за малого участка строительства. Также следует отметить повышенные требования к стройматериалам. Например, материалы, используемые для отделки фасадов, должны соответствовать определенным показателям прочности, ветроустойчивости и теплосбережения. Вопросу безопасности в целом уделяется большое внимание при высотном строительстве. Помимо автоматических систем для тушения пожара здание должно быть оборудовано системами противодымной защиты, системой управления эвакуацией и др. К сложностям высотного строительства также относится необходимость размещения высокотехнологичных инженерных систем, обеспечения бесперебойного тепло- и водоснабжения на большой высоте, установка оптимального числа скоростных лифтов и т.п.
Помимо технологических трудностей возведения высотных зданий необходимо также учитывать такие риски, как сложность быстрого поглощения рынком единовременно введенного в эксплуатацию крупного объема офисных и жилых площадей, возможно большой период реализации проекта, сложность точного расчета требуемых инвестиций на протяжении этого периода. Для Москвы также характерен такой риск, как недостаточность транспортной и торгово-развлекательной инфраструктуры. Если говорить о «Москва-Сити», то тут в большей степени характерна пока проблема транспортной доступности, но в этом направлении сейчас ведутся серьезные работы по ее разрешению. В плане торговых и развлекательных решений «Москва-Сити» через год-два обеспечит очень большой выбор. Кроме инфраструктуры, расположенной в торгово-развлекательном комплексе Russia Mall и в каждой башне в отдельности, в рамках нашей башни «Меркурий Сити» будут также островки отдыха: небольшая торговая галерея, ресторан, бары, spa- и wellness-центры, а также клубный этаж для эксклюзивного пользования жителей апартаментов и их гостей. А если вы являетесь владельцем апартаментов в нашем комплексе, то к этому еще прибавляются комфортабельное проживание и возможность пользоваться целым набором услуг. Деловой центр столицы при этом у вас в шаговой доступности.
Чем квартира отличается от апартаментов
- Ирина, расскажите о таком формате недвижимости, как апартаменты? Чем они отличаются от квартир?
- Апартаменты как отдельный сегмент рынка недвижимости появился в России сравнительно недавно. Тенденция строительства апартаментов пришла к нам с Запада. Людям, которые не являются профессионалами в области недвижимости, в большинстве случаев достаточно трудно дать точную формулировку для данного вида жилья. Под апартаментами могут подразумевать несколько форматов жилья. Апарт-отели - номера большой площади с отдельной оборудованной кухней. Они относятся скорее к гостиничной недвижимости и предназначены для сдачи в аренду. Кондо-отели - номера, оборудованные кухней и предназначенные для продажи в собственность физическим или юридическим лицам. Предназначены для сдачи в аренду. Доходные дома - дома с сервисным обслуживанием. Все квартиры таких домов располагаются в жилом здании и предназначены для сдачи в аренду. Апартаменты в составе многофункциональных комплексов или бизнес-центров - квартиры для длительного проживания с сервисным обслуживанием и оборудованной кухней.
В России наибольшее распространение получили апартаменты в составе многофункциональных комплексов или бизнес-центров. Отличительной особенностью апартаментов является возможность соединения комфорта и уюта квартиры с сервисом высококлассного отеля. Наглядным примером реализации жилья подобного класса является ММДЦ «Москва-Сити». В «Москва-Сити» запланирована постройка нескольких многофункциональных комплексов, включающих в себя апартаменты. Наш офисно-жилой комплекс - семидесятиэтажная башня «Меркурий Сити» - располагает примерно 140 апартаментами. Здание обслуживается профессиональной УК, а владельцам апартаментов предлагается дополнительный сервис: ежедневная и комплексная уборка, заказ еды и напитков в любое время дня и ночи, услуги консьержа и многое другое. Вы полностью избавляетесь от забот в отношении обслуживания и эксплуатации вашего жилья. К тому же в «Меркурий Сити», как я упоминала ранее, соединятся и эксклюзивные зоны отдыха, и рестораны, и бары, и wellness-центр, и деловые офисы. «Москва-Сити» - это в принципе особенное место, где можно будет объединить в единое целое деловой центр столицы и собственную комфортабельную жизнь. «Правильное» расположение, комфорт и высокий сервис обслуживания апартаментов позволяют беречь самое ценное для делового человека - время.
В отличие от квартир в апартаментах нельзя оформить прописку или регистрацию. Покупатель имеет право собственности, право распоряжения и владения апартаментами. Для большинства покупателей апартаментов это жилье зачастую является не первым, и поэтому процедура регистрации не является приоритетной. Часто собственниками апартаментов являются юридические лица, компании - арендаторы офисных площадей, заинтересованные в обеспечении жильем повышенной комфортности приглашенных сотрудников и зарубежных партнеров. Для представителей региональной деловой и политической элиты, которые часто и подолгу находятся в столице, апартаменты являются идеальным сочетанием московской резиденции, где можно на время остановиться, и представительского офиса, который вполне подойдет для проведения переговоров.
Кроме того, апартаменты могут быть и прибыльным бизнесом. Помимо того что они сами по себе уже являются инвестиционным продуктом, также во время отсутствия владельца апартаменты могут находиться в эксплуатации управляющей компании, сдающей их в аренду, и приносить стабильный доход. Мы также, вероятно, будем рассматривать возможность предоставления подобных услуг. Цены на апартаменты находятся в рамках средней цены на элитную недвижимость. Хотя здесь, как и в любом секторе недвижимости, есть эксклюзивные предложения. Например, наш пентхаус на последнем этаже площадью около 400 кв. м с панорамным (круговым) видом Москвы.
Апартаменты как формат недвижимости имеют большое будущее и гарантируют их владельцам (при их желании и соответствующем распоряжении) высокий доход. К тому же это так удобно- не стоять часами после работы в пробках, а просто вызвать лифт, подняться к себе домой, переодеться, сходить поужинать в ресторан, зайти в spa-салон или магазин. Звучит очень соблазнительно.
Компания и кризис
- Вряд ли кто-то в этом году может сказать, что его никак не затронул кризис. Насколько готовой оказалась компания к такому повороту событий?
- Сфера недвижимости в принципе оказалась одной из тех областей, которые приняли на себя самый сильный удар кризиса. Но у нас изначально было довольно устойчивое положение. Под строительство башни «Меркурий Сити» еще до кризиса была получена долгосрочная кредитная линия в одном из ведущих банков страны, часть проекта инвестируется собственными средствами акционеров. В целом это позволило нам продолжать строительство даже в самый разгар кризиса. В то время как в конце 2008-го - первом квартале 2009 года строительство большинства объектов в «Москва-Сити» остановилось, мы продолжали строиться. Именно за этот период было завершено строительство подземной части здания, состоящей из пяти этажей, и начато строительство надземной. Сейчас мы находимся на этапе строительства 9-го этажа.
- Но все же пришлось что-то скорректировать в бизнесе, подстроиться под новые обстоятельства?
- Да, безусловно. Пожалуй, мы стали более рачительными, стали более тщательно просчитывать свои расходы на маркетинг, оптимизировали операционные расходы. Однако серьезной антикризисной программы не потребовалось. Мы сумели сохранить заработную плату персонала и провести минимальные сокращения, в основном сотрудников отдела продаж.
- Как вы оцениваете те изменения, которые произошли на рынке коммерческой недвижимости за последний год?
- Для большинства компаний (впрочем, как и ведущих экспертов) масштаб экономического спада в России оказался непредвиденным. Он оказал существенное влияние на спрос на коммерческую и жилую недвижимость. Банки постепенно прекращали кредитование, что сказалось на финансировании девелоперских проектов и инвестиционных сделках. Девелоперы столкнулись с такими проблемами, как наличие у них к началу кризиса больших объемов кредитных ресурсов, привлеченных на краткосрочную или среднесрочную перспективу, большое количество проектов, находящихся на разных этапах реализации, резкий рост курса валюты, что привело к увеличению объема рублевых выплат по кредиту.
При этом рынок коммерческой недвижимости конца 2008-го - начала 2009 года характеризовался стремительным ростом объема предложений. Это объяснялось тем, что покупатели, с одной стороны, уже не были столь платежеспособны, с другой - выжидали дальнейшего снижения цен. В связи со снижением покупательского спроса начали испытывать проблемы арендаторы. Большинство из них покинуло занимаемые площади или обратилось к арендодателям для пересмотра договора аренды с целью снижения стоимости аренды.
Девелоперские компании стали резко сокращать свои расходы, многим потребовалась реструктуризация кредитов, что привело к потери части активов или акций. Некоторым компаниям пришлось заморозить строительство либо всех проектов, либо проектов, находящихся на начальных этапах строительства. В первую очередь были сокращены расходы на развитие, снижены темпы или полностью прекращены работы по проектируемым объектам.
Одной из основных причин такого сильного изменения рынка послужил уход иностранного инвестиционного капитала из России.
В целом сочетание сразу трех факторов, которые претерпели кардинальные изменения, - инвестиции, финансирование и спрос арендаторов, привело к столь плачевному положению на рынке коммерческой недвижимости.
С момента начала кризиса уровень средневзвешенных цен на коммерческую недвижимость падал вплоть до июня этого года. С июля-августа наблюдается относительная стагнация цен и явное повышение активности по сделкам как аренды, так и покупки.
Девелоперы, сумевшие пережить кризис, стали более внимательны к источникам финансирования, проработке возможных финансовых рисков своих проектов, выбору партнеров. На текущий момент рынок активизировался, но он ограничен возможностями российского капитала.
- Каковы дальнейшие планы вашей компании?
- Кризис создал уникальную ситуацию, когда на рынке остались только сильнейшие. Это неизбежно приведет к снижению конкуренции среди девелоперов на локальном рынке, даст время и возможность для создания успешных проектов. В планах нашей компании сейчас стоит окончательная реализация проекта башни «Меркурий Сити». Для нас это приоритетная задача.
Беседовал Игнат Бушухин