Арендаторы в Санкт-Петербурге не торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа помещений – исследование
НЕДВИЖИМОСТЬ – У закона о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности, есть неоспоримые преимущества. Однако многие арендаторы в силу ряда причин не спешат реализовывать свое право на выкуп, отмечают эксперты компании "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН).
Согласно данным Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) с момента принятия закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (от 22 июля 2008 года) было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа.
Проведя массовый опрос арендаторов, эксперты АРИН пришли к выводу, что на это есть ряд объективных причин.
"Есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений», - приводит пример руководитель отдела оценки АРИН Инна Попова.
Также, по словам экспертов компании, существует проблема перепланировок арендованных помещений. КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп.
"Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа", - советует Инна Попова.
Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. "Cумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости. Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения)", – рассказывает Инна Попова.
Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. "С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать помещения без учета привнесенных улучшений", - говорит Инна Попова.
"Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям арендаторы считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным", - продолжает эксперт.
Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д.
Также эксперты компании отмечает низкую информированность у потенциальных выкупщиков помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. "Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет Инна Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги".
Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости.
"Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, - объясняет Инна Попова. – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности".
Согласно данным Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ) с момента принятия закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (от 22 июля 2008 года) было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа.
Проведя массовый опрос арендаторов, эксперты АРИН пришли к выводу, что на это есть ряд объективных причин.
"Есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений», - приводит пример руководитель отдела оценки АРИН Инна Попова.
Также, по словам экспертов компании, существует проблема перепланировок арендованных помещений. КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки. В случае если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп.
"Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа", - советует Инна Попова.
Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. "Cумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости. Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения)", – рассказывает Инна Попова.
Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. "С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать помещения без учета привнесенных улучшений", - говорит Инна Попова.
"Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям арендаторы считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным", - продолжает эксперт.
Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д.
Также эксперты компании отмечает низкую информированность у потенциальных выкупщиков помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. "Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет Инна Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги".
Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости.
"Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, - объясняет Инна Попова. – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности".