Рынок жилой недвижимости Московского региона. Май`09

НОВОСТРОЙКИ

Предложение

Несмотря на положительную динамику ввода жилья в I кв. текущего года (на уровне объемов аналогичного периода 2008 года), предложение новостроек на коммерческом рынке Москве выросло незначительно и по итогам мая составило  360 адресов. В Московской области, где объемы ввода жилья в I кв. 2009 года почти на 25% превысили показатели I кв. 2008 года, на рынок выведено десять новых домов. Таким образом, сегодня предложение новостроек в Подмосковье оценивается 410 адресами.

Вместе с тем, если в предыдущие месяцы было отмечено постоянное расширение квартирного ассортимента на 5-15% в месяц (в т.ч. и в уже реализуемых домах), то май стал первым месяцем, когда число предлагаемых квартир сократилось на аналогичную величину.

В структуре предложения по стадиям строительства заметно увеличивается доля готовых новостроек. В настоящее время на объекты, прошедшие сдачу ГК, приходится 35-37% в Москве и 18-20% в Подмосковье (против 28-30% и 10-12% в мае 2008 года соответственно).

Спрос

В мае отмечено снижение потребительской активности на  10% в Москве и 15% в Подмосковье, что связано как с традиционным «сезонным» фактором - длительными майскими каникулами и началом отпускного периода, так и со сменой ориентира спроса - с «исследовательского» на реальный, связанный именно с желанием приобрести квартиру в первичном сегменте. При этом  в структуре сделок по итогам месяца преобладают объекты бизнес-класса, зачастую приобретаемые в инвестиционных целях, что с высокой долей вероятности позволяет предположить активизацию со стороны частных инвесторов. С учетом значительного снижения цен, высоких качественных характеристик домов (построенных еще по «докризисным» технологиям) и ожидаемого дефицита первичного жилья, вложения в недвижимость данного класса имеют действительно высокий потенциал роста стоимости.

Динамика цен

По итогам мая средняя стоимость кв. м в новостройках Москвы снизилась по отношению к предыдущему месяцу на 0,8% и составила 159 164 руб. Минимальные темпы ценовой корректировки позволяют полагать, что рынок близок к стадии стабилизации цен, а выявленные незначительные отклонения, в большей степени, обусловлены изменением качественного состава предложения.



Максимальный показатель снижения цен - 0,9% зафиксирован в сегменте новостроек эконом-класса (112 763 руб./1 кв. м.) Объекты бизнес-класса подешевели на 0,8% (до 164 906 руб./1 кв. м), элитное жилье - на 0,6% (до 535 341 руб./1 кв. м).

Разброс среднего уровня цен на первичном рынке недвижимости Москвы в разрезе административных округов по итогам мая составил от 105,3 тыс. руб. в ВАО до 605,6 тыс. - в ЦАО. Максимальное снижение стоимости новостроек в мае отмечено на востоке столицы - 1,6%, а на западе и севере зафиксирован рост цен в 0,1-0,3%.

Темпы снижения цен в панельных и кирпично-монолитных домах в мае составили 0,9% и 0,7% соответственно. Таким образом, средняя стоимость кв. м панельного жилья в Москве по итогам мая составила 117,5 тыс. руб., в кирпично-монолитных домах - 190,2 тыс. руб.

В Подмосковных новостройках по итогам мая средняя стоимость кв.м. составила 73,2 тыс. руб., продемонстрировав снижение по отношению к предыдущему периоду на 0,6%. Диапазон цен на первичные квартиры в 5-километровом кольце (в городах-спутниках) в мае составил от 70,7 тыс. руб. за 1 кв. м в Балашихе до 99,6 тыс. - в Красногорске.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

Предложение

Майские праздники и начало сезона отпусков отразились снижением активности со стороны собственников жилья, вследствие чего количество предлагаемых квартир и комнат по сравнению с апрелем снизилось на 18% в Москве и 13% в Подмосковье, составив 22,8 и 10,6 тыс. объектов соответственно. Объем предложения столичных квартир  находится на уровне показателей аналогичного периода прошлого года.

Рост популярности альтернативных сделок (доля которых в общей структуре сделок по сравнению с прошлым годом увеличилась почти в 1,5 раза) привел к увеличению в ассортименте предлагаемых квартир доли типовых до уровня 20%, в то время как в прошлом году она не превышала 10-15%.

Спрос

В преддверии лета покупательский интерес к вторичному жилью снизился на 10-15% по отношению к прошлому месяцу в Москве и на 5-10% - в Подмосковье. Однако, даже несмотря на «затяжные» майские праздники, когда, как и в январе, рынок почти половину месяца не активен, количество сделок по сравнению с предыдущим месяцем не снизилось.



Наибольшей популярностью у покупателей в настоящее время пользуются одно- и двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса в домах современной застройки.

Динамика цен

Отрицательная динамика рублевых цен на вторичное жилье обусловлена как продолжающимся торгом между покупателем и продавцом, так и изменением качественной структуры предложения. Средняя цена кв. м по сравнению с апрелем снизилась на 2,6% в Москве и на 2,3% в Подмосковье, составив по итогам мая 150,3 тыс. и 75,7 тыс. руб. соответственно.



В отличие от рынка первичной недвижимости, наименьшее снижение цен продемонстрировали квартиры типового и эконом- сегментов - 2,3-2,5%. Средняя стоимость данных предложений составила по итогам прошедшего месяца 140,7 тыс. и 157,7 тыс. руб. соответственно. Объекты бизнес-класса и элитное жилье подешевели на 3,0% до 209,5 тыс. и 367,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Диапазон стоимости кв. м столичных квартир в разрезе административных округов составил от 122,9 тыс. руб. на юго-востоке до 239,8 тыс. руб. в ЦАО. При этом последний характеризовался максимальными темпами снижения - 3,9%, что обусловлено, главным образом, коррекцией цен на предложения в старом жилом фонде. Наименее подверженными корректировке оказались квартиры на востоке Москвы, средний показатель их стоимости снизился на 1,1% до 133,1 тыс. за 1 кв. м.

Результаты наших исследований позволяют говорить об окончании периода значительных скидок со стороны продавцов: на дисконт более 5-7% соглашаются собственники преимущественно низколиквидных квартир, выведенных на рынок по заведомо завышенным ценам, при этом итогом торга является цена, скорректированная до справедливого рыночного значения.

АРЕНДА

Предложение

В мае зафиксировано увеличение объема предложения квартир в аренду на 10% по сравнению с предыдущим месяцем. Ассортимент предлагаемого в найм жилья как за счет квартир, сдаваемых собственниками на период их проживания  в загородных домах, так и за счет граждан, которые используют возможность сдачи квартиры в аренду как способ решения материальных затруднений (например, переезжая к родственникам). Об этом свидетельствует  смещение структуры предложения в сторону квартир нижних ценовых категорий, доля которых по итогам мая увеличилась еще на 5%, и на сегодняшний день составляет около 65%.



На квартиры бизнес - и элитного сегментов в настоящее время приходится 31% и 4% соответственно.

Спрос

По итогам мая спрос на аренду снизился на 10%, что является характерной для данного месяца тенденцией - с началом летнего сезона студенты и существенная доля наемных работников уезжают в регионы постоянного проживания. Тем не менее, квартиры нижних ценовых категорий по-прежнему остаются востребованными за счет пополнения аудитории потенциальных нанимателей гражданами, вынужденными отложить планируемую ранее покупку квартиры. Кроме того, пользуясь преимуществами «рынка нанимателя» многие арендаторы переезжают в квартиры  с более выгодными характеристиками (ближе к метро, лучшего качества) либо с меньшей арендной платой.

Динамика цен

По итогам мая арендные ставки снизились на 3,2%, что связано, прежде всего, с пополнением ассортимента предлагаемых в найм квартир «летними предложениями», цены которых традиционно на 10-20% ниже среднерыночных. Таким образом, средняя стоимость найма столичных квартир составила около 54,5 тыс. руб. в месяц.

При этом темпы снижения ставок аренды в сегментах эконом - и бизнес-класса соответствуют среднерыночным (-3,1% и -3,3%, соответственно), более значительной была коррекция элитных предложений - 3,7%. Однако в этом сегменте корректировка цен, по-прежнему, характерна только относительно изначально переоцененных предложений. Цена аренды высококачественных элитных апартаментов представительского класса, количество которых на рынке ограничено, остается на стабильно высоком уровне.



Диапазон арендных ставок в разрезе административных округов составил от 37,4 тыс. руб. в месяц в ВАО до 75,3 тыс. руб. в месяц в центре столицы. Темпы изменения арендных ставок соответствовали структуре ассортимента жилья, предлагаемого для аренды в каждом административном округе.

ПРОГНОЗ

Начавшийся летний сезон  не принесет существенных изменений на рынок жилой недвижимости, однако тенденции, наблюдаемые сегодня, получат дальнейшее развитие. По прогнозам аналитической службы МИАН, достигнутый уровень спроса и предложения в ближайшие месяцы сохранится. Стабилизация цен, наблюдаемая в сегменте новостроек,  с высокой долей вероятности уже летом установится и на вторичном рынке.

На рынке аренды до начала традиционного делового сезона в конце августа-начале сентября не ожидается принципиальных изменений. С наступлением осени в столицу вернутся иногородние наемные работники и студенты московских образовательных учреждений, поэтому, несмотря на кризис, спрос на съемное жилье вырастет, а это в свою очередь спровоцирует рост арендных ставок, который по нашим оценкам может составить от 8 до 20% в зависимости от сегмента.

По информации аналитической службой МИАН