Вторичный рынок купли-продажи жилой городской недвижимости в Москве и МО (май, 2009)

1. ПРЕДЛОЖЕНИЕ

После роста с января по апрель, в мае общий объем предложения снизился: в Москве на 11% до 43,5 тыс. квартир, в Московской области на 5,1% до 33,6 тыс. объектов.

Рис. 1. Предложение квартир


В Москве снижение объема предложения было зафиксировано во всех административных округах. Больше всего объем предложения снизился в ЮАО (12,6%), мене всего - в САО (9,9%).

В разрезе видов домостроений снижение объемов предложения в Москве было достигнуто в основном за счет самых низкокачественных квартир: после резкого роста в апреле, в мае их число уменьшилось на 23,1%. Объем предложения качественных недорогих квартир сократился на 10,3%, квартир бизнес-класса - на 4,4%, элитных квартир - на 1,9%.

В Московской области были отмечены аналогичные тенденции: объем предложения самого дешевого жилья сократился на 13%, качественных недорогих квартир - на 4,9%, квартир бизнес-класса - на 1,5%, элитных квартир - на 2,3%.

2. ЦЕНЫ

По итогам мая средневзвешенный курс доллара снизился на 4,7% (до 31,99 руб/$). На этом фоне средняя цена предложения в долларах повысилась на 3,2%, а в рублях понизилась на 1,7%. В результате, средняя цена предложения составила в столице $6,1 тыс. или 195,7 тыс. рублей за квадратный метр. В Московской области динамика цен почти в точности повторила столичную: средние цены предложения в городах Подмосковья повысились на 3,1% в долларах и на 1,7% понизились в рублях. Средняя цена предложения квартир в области составила $2,5 тыс. или 80,1 тыс. рублей за квадратный метр.

Рис. 2. Средние цены предложения


В Москве повышение долларовых цен предложения затронуло все административные округа и типы жилья. Максимальный рост был зафиксирован в СЗАО (5,5%), минимальный - в ЦАО (2,4%).

В разрезе видов домостроений, наибольший рост цен был зафиксирован в элитном сегменте (3,6%), наименьший - на квартиры бизнес-класса (2,1%).

В Московской области сильнее всего (на 4,0%) выросли цены предложения на квартиры, расположенные в радиусе от 30 до 60 километров от Москвы. Наименьший рост цен (1,4%) зафиксирован в городах за пределами 60-километровой зоны.

3. ВЫВОДЫ И ПРОГНОЗЫ

Май оказался месяцем, в который обычные потребители смогли впервые заметить «ценовое дно» - средняя цена предложения на квартиры вторичного рынка в первый раз с начала кризиса выросла в долларах в районе 3% и в столице, и в Подмосковье. Кроме того, впервые сократилось число сделок с дисконтом, постоянно росшее с начала кризиса. Тем не менее, говорить о тенденции, как таковой, не приходится, этот рост являлся обычной коррекцией и в реальности был связан с изменением курсов и структуры предложения: за май рубль укрепился на 4,7%, а дешевые низкокачественные квартиры, в массовом порядке выброшенные на рынок в предыдущий месяц, не найдя своих покупателей, стали уходить из предложения. В целом ситуация оставалась стабильной, что подтверждает поведение рублевых цен, которые по итогам месяца снизились в среднем на 1,7%. В результате, средняя цена предложения составила в Москве $6,1 тыс. или 195,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в области $2,5 тыс. или 80,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Наиболее доступная столичная квартира предлагалась к продаже за 3,2 млн. руб. (однокомнатная квартира площадью 18 кв. м. в кирпичном пятиэтажном доме в Перово).

Две праздничные недели мая привели к относительно низким показателям деловой активности всего месяца. Интегральные показатели спроса незначительно уступили апрельским, а общий объем предложения снизился - в Москве на 11% (до 43,5 тыс. квартир), в Московской области на 5,1%, до 33,6 тыс. объектов. В основном, снижение объемов предложения было достигнуто за счет уменьшения числа квартир самого низкого качества: после резкого роста в апреле (на 44,7%), по итогам мая их число уменьшилось на 23,1% (до 4,8 тыс.). Объем предложения качественных недорогих квартир (класс «эконом+») сократился на 10,3% (до 21,9 тыс.), квартир бизнес-класса - на 4,4% (6,15 тыс.), элитных квартир - на 1,9% (660 объектов). В Московской области были отмечены аналогичные тенденции: объем предложения самого дешевого жилья сократился на 13% (до 4 тыс.), качественных недорогих квартир - на 4,9% (19,6 тыс.), квартир бизнес-класса - на 1,5% (5,9 тыс.), элитных квартир - на 2,3%.

Несмотря на достаточно оптимистичные результаты мая, аналитический центр корпорации «ИНКОМ» продолжает сдержанно оценивать происходящее на рынке, и рассматривает несколько вариантов дальнейшего развития ситуации: от более негативного (дальнейшая эскалация кризиса к осени 2009 года), до нейтрального (сохранение текущего положения дел до конца 2009 года с последующим ростом).

По информации аналитического центра корпорации «ИНКОМ»