Рынок элитной недвижимости Москвы и Подмосковья. Итоги 2008 года, прогноз на 2009-й (ГРАФИКА)
Компания IntermarkSavills опубликовала аналитический обзор «Рынок элитной недвижимости Москвы и Подмосковья. Итоги 2008 года. Прогноз на 2009 год». Обзор подробно освещает все текущие тенденции рынка элитной недвижимости Москвы и Подмосковья.
Публикуется в сокращении.
ОБЗОР РЫНКА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ МОСКВЫ
По оценкам IntermarkSavills, по состоянию на конец 2008 года объем первичного предложения жилья премиум-класса в Москве составил около 900 квартир (примерно 170 тыс. кв. м). Вместе с тем, по сравнению с аналогичным периодом 2007 года, совокупное предложение элитных новостроек сократилось более чем на 10%, что стало следствием отказа застройщиков от вывода на рынок новых проектов после начала кризиса.
В территориальной структуре текущего предложения доминируют Замоскворечье и Хамовники (по 30% квартир), далее следуют Якиманка, Таганский и Пресненский районы (около 10% предложения в каждом). Существенный рост доли предложения в Замоскворечье по сравнению с концом 2007 года обусловлен началом продаж в крупном жилом комплексе «Четыре Солнца» (ул. Б Татарская, 13).
Кроме того, несколько возросла доля предложения в Хамовниках, Мещанском и Таганском районах.
В остальных районах предложение сократилось.
В территориальной структуре спроса на элитные квартиры (без учета Сити), как и в предыдущие годы, доминирует наиболее статусный и активно застраиваемый район Хамовники (включая застройку вблизи Остоженки и Плющихи), на который приходится более 40% совершенных первичных сделок. Существенный рост интереса покупателей отмечен в 2008 году к проектам в Замоскворечье, а также в Тверском, Таганском районах и Якиманке. По причине отсутствия адекватного предложения практически до нуля сократилось число первичных сделок с элитным жильем в районах Басманный и Красносельский.
Расположение элитных жилых проектов, реализуемых в Москве в течение 2008 года
Средняя площадь предлагаемой к продаже квартиры на начало 2009 года составляла около 185 кв.м, что на 10% превышает среднюю площадь условной квартиры, купленной в 2008 году. Одной из причин данной диспропорции является пониженная ликвидность квартир максимальной площади, которые, в отличие от компактных, как правило, распродаются в последнюю очередь.
Объектная структура текущего предложения, как и годом ранее, несколько «перекошена» в сторону больших квартир (более 200 кв. м), которые занимают 32% в общей структуре. Доля же ретроспективного спроса на квартиры данных метражей составляет лишь около 20%. В сегменте самых больших метражей (более 250 кв. м) предложение превышает спрос примерно в 2,5 раза.
Ценовая структура текущего предложения практически сбалансирована с ретроспективным спросом за 2008 год. Значительный объем выставленного на продажу элитного жилья (47% квартир) предлагается по удельным ценам до $15 тыс за кв. м (на аналогичный диапазон в 2008 году приходилось около 55 % спроса).
По сравнению с концом 2007 года предложение в указанном ценовом сегменте существенно расширилось - тогда оно составляло лишь около четверти от совокупного объема. Основные причины - рост курса доллара во втором полугодии 2008 года, а так же выход на рынок нескольких крупных проектов с умеренной средней ценой квадратного метра.
Аналогична ситуация и с бюджетной структурой предложения. Наиболее востребованные по итогам 2008 года бюджеты (до $3 млн за квартиру), на которые приходилось более 60% спроса, в текущем предложении актуальны для 56% квартир. Остальные квартиры предлагаются по существенно более высокой стоимости (средний бюджет предлагаемой элитной квартиры на начало 2009 года - около $3,4 млн).
Стоимость элитных квартир существенно варьируется в зависимости от местоположения жилого комплекса. На конец 2008 года наибольшие средневзвешенные цены предложения зафиксированы в Хамовниках и на Якиманке, а также в Тверском и Таганском районах и в Замоскворечье. Минимальный средний ценовой уровень в сегменте премиум-класса характерен для жилья в Басманном и Красносельском районах.
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
В течение 2008 года на территории ЦАО Москвы первичные продажи велись в 41 жилом комплексе премиум-класса, включающем примерно 3000 квартир (около 530 тыс кв. м). Кроме того, в строящихся башнях ММДЦ «Москва-Сити» предусмотрены апартаменты временного проживания суммарной площадью около 260 тыс кв. м. В течение 2008 года завершились продажи в 4 проектах (реализованы полностью или остались не проданным менее 5% квартир). Таким образом, по состоянию на конец декабря 2008 года, первичные продажи имели место в 37 элитных комплексах.
В территориальной структуре нового элитного строительства, как и в 2007 году, более 30% площадей приходится на апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» (в сумме - около 260 тыс кв.м). Помимо проектов в Сити, существенный объем строящегося жилья премиум-класса сосредоточен в Хамовниках (212 тыс кв. м), Замоскворечье (81 тыс кв. м), Пресненском (54 тыс. кв. м) и Тверском (50 тыс кв. м) районах.
Срок сдачи в эксплуатацию большинства присутствовавших на рынке в 2008 году элитных новостроек (около 3/4) приходится на 2008-2009 годы. Доля сданных в 2007 году и ранее элитных домов, в которых не закончены первичные продажи, не превышает 10% от общего количества.
В объемной структуре новой элитной застройки традиционно преобладают относительно компактные жилые здания премиум-класса (до 10 тыс кв. м), включающие до 60 квартир. Вместе с тем, по сравнению с 2007 годом довольно существенно (с 32% до 20% ) сократилась доля масштабных элитных проектов. Из 10 новых проектов 2008 года, лишь в двух запроектировано более 120 квартир, что так же является следствием начавшегося кризиса, в условиях которого застройщики воздержались от вывода на рынок крупных комплексов.
Структура элитных жилых комплексов, представленных на рынке в 2008 году, по количеству квартир
По оценкам IntermarkSavills, фактическая емкость первичного рынка городского элитного жилья по итогам 2008 года (принимая во внимание только реально заключенные сделки) составила порядка 78 тыс кв. м или около 450 квартир.
По сравнению с 2007 годом число совершенных первичных сделок в элитном сегменте сократилось примерно на 25%, что стало прямым следствием финансового кризиса. В сентябре-декабре 2008 года количество сделок с квартирами премиум-класса снизилось в 4-6 раз по сравнению со среднемесячным докризисным уровнем (до 5-15 в месяц).
Анализ объектной структуры спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованными по стороны покупателей являются квартиры премиум-класса площадью более 150 кв. м (65 % совершенных сделок).
Порядка 80% реализованных элитных квартир состоит из 3-х и более жилых комнат, доля «нетипичных» для дорогих проектов 1-комнатных не превышает 5%, 2-комнатных - 15%.
Средняя площадь квартиры премиум-класса, реализованной на первичном рынке в 2008 году, составила 168 кв. м, что существенно выше аналогичного показателя 2007 года (около 155 кв. м). Одна из причин «укрупнения» сделок - сокращение (во втором полугодии) спроса со стороны частных инвесторов, которые в период динамичного роста цен довольно часто отдавали предпочтение компактным квартирам с более низкими бюджетами.
Объектная структура спроса на квартиры в элитных жилых комплексах, представленных на рынке в 2008 году
Структура элитных жилых комплексов, представленных на рынке в 2008 году, по общей площади квартир
В ценовой структуре совершенных сделок (около 50% спроса) лидерство принадлежит квартирам с удельной ценой от $10 до 15 тыс за кв. м. По сравнению с прошлым годом несколько повысился спрос в ценовом диапазоне от $15 до 25 тыс за кв. м (до 36% от общего числа сделок, в 2007 году - 30%). В сегментах самых дешевых (до $10 тыс за кв. м) и самых дорогих (более $25 тыс за кв. м) квартир доли спроса практически аналогичны 2007 году.
Максимальные для первичного рынка цены предложения отдельных квартир сегодня все еще превышают $80 тыс за кв. м (ЖК во 2-ом Зачатьевском пер., вл. 11/17; ЖК «Коперник»), хотя возможность их реализации по данной стоимости в текущих условиях вызывает сомнения. Минимальные цены характеры для комплексов, находящихся на ранних стадиях строительства, и в ряде случаев опускаются ниже $8 тыс за кв. м.
К концу 2008 года «ценовая вилка» между различными качественными категориями элитного жилья составляет около 30%, между отдельными районами ЦАО - около 100%.
В бюджетной структуре спроса на первичном рынке элитного жилья для порядка 70% сделок характерны бюджеты более $2 млн. В 2008 году существенно возросла доля высокобюджетных сделок (более ;5 млн за объект), на которые приходится 14% фактического спроса по сравнению с 4% в 2007 году.
Бюджеты менее $1, которые были типичны для данного сегмента рынка еще 3-4 года назад, в 2008 году были актуальными преимущественно для самых компактных квартир - до 100 кв. м.
Бюджетная структура спроса на квартиры в элитных жилых комплексах, представленных на рынке в 2008 году
ПРОГНОЗ НА 2009 ГОД
Объем реального первичного предложения в новостройках элитного сегмента сохранится примерно на уровне декабря 2008 года - от 900 до 1000 квартир. Вместе с тем, за счет инвестиционных квартир существенно расширится предложение в уже построенных и сданных домах. Кроме того, значительно пополнить предложение могут комплексы, выходящие на рынок в режиме предварительных и закрытых продаж.
Прогнозная емкость рынка городского элитного жилья в 2009 году сократится как в количественном, так и в денежном выражении. В условиях стагнации под большим вопросом находится полноценный выход на рынок крупных проектов комплексной жилой застройки премиум-класса, с которыми еще недавно связывалось будущее данного сегмента (таких, как застройка «Золотого Острова», проект «Парк-Сити» на набережной Тараса Шевченко, новых башен в ММДЦ «Москва-Сити» и др.). Существенно понизится и активность девелоперов по подготовке новых проектов освоения большинства крупных промышленных площадок в центре города, на территории которых планировалось строительство элитного жилья (Трехгорная Мануфактура, площадки в рамках «Большого Сити» и пр.).
Наступивший год пройдет под знаком девальвации национальной валюты и высокой рублевой инфляции, а также снижения реальных доходов населения. В этих условиях сокращение спроса на жилье неизбежно. Снижение покупательской активности затронет и элитный сегмент жилищного рынка. Генератором спроса на дорогие квартиры и коттеджи в последние годы служило динамичное расширение прослойки самых обеспеченных граждан (в 2007 году в России насчитывалось около 136 тыс миллионеров, 60-65% которых проживало в Москве). Резкое падение цен на продукцию сырьевых отраслей, коллапс фондового рынка, а также проблемы в банковском секторе незамедлительно ударили по этой группе покупателей недвижимости. Вполне вероятно, что впервые с 1998 года число миллионеров в нашей стране пойдет на убыль.
Учитывая узость сегмента элитного жилья в Москве, ценовая коррекция в нем будет более мягкой, чем в среднем по рынку (именно такая тенденция сегодня характерна для большинства европейских столиц). Среднее снижение долларовых цен на элитные квартиры в Москве за 2009 год вряд ли превысит 15-20%. Вместе с тем, безусловно, периодически будут появляться специальные предложения с более интересным дисконтом.
«Главные причины резкого сокращения спроса на элитное жилье в первые месяцы кризиса - ожидание резкого снижения цен со стороны потенциальных покупателей, а также их неуверенность в способности застройщиков завершить начатые проекты», - считает Виктория Малиновская, менеджер по продажам отдела городской жилой недвижимости IntermarkSav.
«Когда динамичный рост цен прекращается, основной мотиваций для приобретения элитного жилья становится постоянное проживание покупателя и его семьи. Предложение же в центре города всегда было ограничено, а каждый строящийся объект по-своему уникален.
В этой связи вряд ли стоит ожидать обвального падения цен в данном сегменте даже в условиях кризиса и застоя на рынке. Скорее речь может идти о более гибком поведении продавцов, которые уже сегодня начинают предлагать большие скидки при единовременной оплате. Еще одним следствием кризиса станет более заметная дифференциация стоимости квартир в зависимости от их характеристик и стадии готовности дома», отмечает Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской жилой недвижимости IntermarkSavills.
В ближайшие месяцы в сегменте жилья премиум-класса будет наблюдаться углубление внутренней ценовой дифференциации. Уникальные комплексы, скорее всего, продолжат удерживать текущий ценовой уровень, ограничившись продажей небольшого объема квартир на специальных условиях (с дисконтом). В то же время комплексы-«середнячки» и «аутсайдеры», будут вынуждены идти на существенное дисконтирование средних цен по всему предлагаемому объему. Это позволит обеспечить необходимую динамику продаж и повысить конкурентоспособность строящихся проектов по сравнению с объектами вторичного рынка.
Говоря о текущей ценовой и бюджетной структуре предложения, необходимо учитывать, что они построены на основе официальных (объявленных в прайс-листах) цен для представленных на рынке проектов. Экономическая неопределенность, рост курсов валют к рублю, а главное - вялый спрос на рынке жилья вынуждают большинство застройщиков идти на существенные уступки при заключении сделок. На практике уже сегодня продавцы готовы предоставлять 10-15% скидки по отношению к официальным прайс-листам. В случае единовременной оплаты по отдельным квартирам предлагаются и более интересные финансовые условия.
По информации компании IntermarkSavills