Мария Литинецкая: Кризис вызвал резкое снижение спроса на загородное жилье. Покупатели заняли выжидательную позицию
Летом 2008 года в Подмосковье (и даже в соседних областях) загородные поселки с иголочки появлялись чуть ли не каждую неделю: многие москвичи имели желание и возможность или вовсе перебраться за город, или прикупить коттеджи под «дальние» дачи... Но уже осенью, когда все заговорили о кризисе, «загородка» заметно «просела». О развитии кризиса, а также о современном положении дел на рынке загородной недвижимости Подмосковья в интервью М2 рассказала исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.
- Мария Александровна, каким был 2008 год? Что происходило на рынке загородной недвижимости Подмосковья?
- В первую очередь стоит сказать, что кризис разделил рынок на «до» и «после». Три четверти прошлого года в Московской области активно развивался сегмент эконом-класса. Пользовались популярностью южное и восточное направления, а также ярославское. Данная тенденция не в последнюю очередь была связана с масштабными планами реконструкции трассы «Дон» и Ярославского шоссе. Тем не менее основной интерес девелоперов по-прежнему концентрировался по западным, юго-западным и северо-западным направлениям, так как именно здесь сосредоточена основная застройка загородных поселков и жилых комплексов классов премиум и бизнес.
Еще одной тенденцией 2008 года стало увеличение количества проектов смешанной застройки. В рамках загородных проектов девелоперы возводили коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома с целью диверсификации рисков, охвата нескольких потребительских сегментов и повышения конкурентоспособности проекта.
Отмечу и увеличение расстояния, на котором возводились поселки «дальних» дач. Если, скажем, года два назад к «дальним» дачам эксперты рынка относили проекты, находящиеся в 50-70 км от МКАД, то к концу 2008 года это уже были проекты, располагающиеся на расстоянии 90-100 км от МКАД. Подобное смещение было связано с развитием рынка загородной недвижимости и расширением ареала застройки загородной недвижимости. Развитие данной тенденции было связано и с низкой стоимостью земли в смежных с Московской областях и на значительном удалении от МКАД.
- А что изменилось на рынке после - в конце года?
- Уже в конце третьего квартала 2008 года мировой финансовый кризис, влияние которого начинало ощущаться еще с весны, затронул и Россию в полном объеме. В результате некоторые девелоперы заморозили свои проекты, находящиеся на начальной стадии разработки, и направили финансовые средства на погашение кредитов или завершение текущих проектов.
Кризис в банковском секторе и ужесточение условий кредитования привели к значительному снижению спроса на загородную недвижимость, что в результате сказалось на соотношении спрос/предложение: произошел рост объемов предложения на фоне пониженного спроса. Как следствие, первоначальные предположения, что падение цен не состоится или будет плавным, не оправдались, и заявления о снижении цен застройщиками были сделаны уже в первые месяцы кризиса. В настоящее время данная тенденция проявляется в росте числа скидок и специальных предложений, которые уже не носят сезонный характер.
Влияние кризиса существенно замедлило развитие отдельных сегментов и направлений. Снизились как темпы развития, так и уровень спроса в сегменте эконом-класса, поскольку он наиболее сильно зависим от ипотеки. Замедлились темпы освоения ярославского направления, а также южного и восточного направлений.
Таким образом, кризис привнес некоторые изменения в основной вектор развития рынка загородной недвижимости. Одним из следствий кризиса скорее всего станет изменение состава игроков на рынке загородной недвижимости: часть проектов и земельных активов будет выкупаться, в том числе компаниями, не имеющими отношения к загородному девелопменту, поэтому не приходится говорить о том, что кризис «очистит» рынок от непрофильных игроков. Тем не менее часть компаний, оказавшаяся под непосильным финансовым бременем, будет вынуждена уйти с рынка.
В более долгосрочной перспективе можно прогнозировать, что дефицит предложения увеличится, так как спрос скорее всего восстановится раньше, чем на рынок выйдут новые проекты, что, в свою очередь, приведет к росту цен.
- Как сейчас ведут себя потенциальные покупатели «загородки» и девелоперы, то есть что сейчас происходит со спросом и предложением?
- Резюмируя все сказанное, можно утверждать, что финансовый кризис вызвал резкое снижение спроса на загородное жилье. Одними из основных причин стали нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках и вероятность дальнейшего падения цен. Кроме того, на снижение спроса оказала влияние неспособность части девелоперов завершить проекты. В сегменте эконом-класса сокращение спроса было вызвано ужесточением условий кредитования на ипотечном рынке. В результате покупатели заняли выжидательную позицию.
Девелоперы, в свою очередь, с целью стимулировать снижающийся спрос переносят финансовый акцент на проекты, находящиеся на завершающей стадии строительства, предлагают потребителям скидки, рассрочку, проводят различные маркетинговые акции. В настоящее время можно констатировать появление специфического спроса: приобретение недвижимости со значительными скидками, что возможно только во время кризиса.
Игнат Бушухин