В 2009 г. ожидается усиление спада на российском рынке недвижимости - Fitch
Прогноз кредитоспособности компаний российского строительного сектора и сектора недвижимости останется негативным в 2009 году на фоне дальнейшего спада на рынке недвижимости и сохранения сложностей с финансированием, отмечают аналитики международного рейтингового агентства Fitch.
"В 2009 году ожидается усиление спада на российском рынке недвижимости, начавшегося в конце 2008 года. Основными факторами, обуславливающими такой спад, являются замедление темпов роста ВВП страны, сокращение доступа покупателей (как компаний, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупки недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений в целом, - отмечает младший директор аналитической группы Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости по региону Европы, Ближнего Востока и Африки Артем Фролов. - Ожидается существенное снижение как объемов, так и цен. По нашим оценкам, в 2009 году цены на недвижимость в России упадут на 20-40% в зависимости от региона и сегмента".
Наряду со снижением спроса, в 2009 году вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Многие девелоперские компании не смогут финансировать запланированные проекты с учетом низких уровней их внутренних денежных ресурсов ввиду отрицательного свободного денежного потока, низкого остатка средств на счетах и недостаточного доступа к внешнему фондированию из-за того, что банки и инвесторы не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование, говорится в сообщении агентства.
Девелоперы, работающие по модели "построить и продать", в настоящее время имеют меньше возможностей для частичного финансирования своих проектов за счет предварительных продаж, так как покупатели все с меньшей охотой перечисляют денежные взносы в незавершенные проекты ввиду опасений, что компании не сумеют сдать готовый объект. Хотя финансирование может быть получено за счет продаж активов и проектов, а также от инвестиционных партнеров, в текущей сложной среде достичь этого может быть нелегко. Ожидается, что сокращение операционных расходов позволит высвободить лишь ограниченный объем дополнительных средств, которых будет недостаточно для покрытия значительных строительных затрат.
После существенного сокращения кредитования российского сектора недвижимости в 2008 году Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 году. Особенно сложно будет провести новые эмиссии публичных долговых обязательств. Доступ к банковскому финансированию, основному источнику средств для сектора в последние несколько лет, останется в высокой степени ограниченным ввиду сложностей с ликвидностью у банковской системы страны и снижения активности иностранных банков в секторе. Аналогичным образом, привлечение средств на фондовом рынке вряд ли будет реалистичным вариантом в течение 2009 года. Компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или от оказывающих поддержку материнских структур (как в случае с "Системой-Галс"), вероятно, будут находиться в более хорошем положении. Fitch отмечает, что лишь одна компания из рейтингуемых агентством российских девелоперов -ОАО "Группа ЛСР" - была включена в недавно составленный правительством список компаний, имеющих право на получение потенциальной федеральной поддержки. Это подразумевает, что масштабная помощь сектору со стороны государства является маловероятной, считают эксперты агентства.
В результате исторически сложившейся зависимости отрасли от краткосрочных заимствований для финансирования долгосрочных проектов некоторые компании сектора недвижимости и строительства столкнутся со значительными объемами погашения задолженности в течение 2009 года. Во многих случаях перспективы погашения или рефинансирования этой задолженности являются неопределенными из-за ослабления операционных денежных потоков, сложной конъюнктуры для продажи активов, ограниченной доступности новых заимствований и низкого запаса ликвидности, включая денежные средства и долгосрочные неиспользованные безотзывные кредитные линии. Риск может быть даже выше для компаний со значительным объемом задолженности в иностранной валюте. Эти компании являются особенно уязвимыми к дальнейшему снижению курса рубля, если они не получают достаточной доли операционных денежных потоков, номинированных в иностранной валюте или увязанных с иностранной валютой. Fitch также отмечает, что ожидаемое сокращение прибыльности и стоимости активов в течение 2009 года может привести к проблемам с соблюдением ковенантов, что, в свою очередь, может усилить давление на ликвидность, вызвав досрочное погашение по некоторым долговым обязательствам.
Кредитоспособность компаний сектора находится под давлением с весны 2008 года, о чем свидетельствует ряд негативных рейтинговых действий, проведенных в прошедшем году. Fitch в настоящее время рейтингует четыре российские компании из верхнего эшелона сектора строительства и недвижимости: ОАО "ОПИН" ("B/стабильный"), ОАО "Система-Галс" ("B/негативный"), ОАО "Группа ЛСР" ("B/Rating Watch "негативный") и ООО "Миракс Групп" ("B/Rating Watch "негативный"). С учетом отрицательных тенденций в секторе в 2009 году сохраняется возможность дальнейших негативных рейтинговых действий.
"В 2009 году ожидается усиление спада на российском рынке недвижимости, начавшегося в конце 2008 года. Основными факторами, обуславливающими такой спад, являются замедление темпов роста ВВП страны, сокращение доступа покупателей (как компаний, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупки недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений в целом, - отмечает младший директор аналитической группы Fitch по строительному сектору и сектору недвижимости по региону Европы, Ближнего Востока и Африки Артем Фролов. - Ожидается существенное снижение как объемов, так и цен. По нашим оценкам, в 2009 году цены на недвижимость в России упадут на 20-40% в зависимости от региона и сегмента".
Наряду со снижением спроса, в 2009 году вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Многие девелоперские компании не смогут финансировать запланированные проекты с учетом низких уровней их внутренних денежных ресурсов ввиду отрицательного свободного денежного потока, низкого остатка средств на счетах и недостаточного доступа к внешнему фондированию из-за того, что банки и инвесторы не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование, говорится в сообщении агентства.
Девелоперы, работающие по модели "построить и продать", в настоящее время имеют меньше возможностей для частичного финансирования своих проектов за счет предварительных продаж, так как покупатели все с меньшей охотой перечисляют денежные взносы в незавершенные проекты ввиду опасений, что компании не сумеют сдать готовый объект. Хотя финансирование может быть получено за счет продаж активов и проектов, а также от инвестиционных партнеров, в текущей сложной среде достичь этого может быть нелегко. Ожидается, что сокращение операционных расходов позволит высвободить лишь ограниченный объем дополнительных средств, которых будет недостаточно для покрытия значительных строительных затрат.
После существенного сокращения кредитования российского сектора недвижимости в 2008 году Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 году. Особенно сложно будет провести новые эмиссии публичных долговых обязательств. Доступ к банковскому финансированию, основному источнику средств для сектора в последние несколько лет, останется в высокой степени ограниченным ввиду сложностей с ликвидностью у банковской системы страны и снижения активности иностранных банков в секторе. Аналогичным образом, привлечение средств на фондовом рынке вряд ли будет реалистичным вариантом в течение 2009 года. Компании, которые смогут получить финансирование от контролируемых государством банков или от оказывающих поддержку материнских структур (как в случае с "Системой-Галс"), вероятно, будут находиться в более хорошем положении. Fitch отмечает, что лишь одна компания из рейтингуемых агентством российских девелоперов -ОАО "Группа ЛСР" - была включена в недавно составленный правительством список компаний, имеющих право на получение потенциальной федеральной поддержки. Это подразумевает, что масштабная помощь сектору со стороны государства является маловероятной, считают эксперты агентства.
В результате исторически сложившейся зависимости отрасли от краткосрочных заимствований для финансирования долгосрочных проектов некоторые компании сектора недвижимости и строительства столкнутся со значительными объемами погашения задолженности в течение 2009 года. Во многих случаях перспективы погашения или рефинансирования этой задолженности являются неопределенными из-за ослабления операционных денежных потоков, сложной конъюнктуры для продажи активов, ограниченной доступности новых заимствований и низкого запаса ликвидности, включая денежные средства и долгосрочные неиспользованные безотзывные кредитные линии. Риск может быть даже выше для компаний со значительным объемом задолженности в иностранной валюте. Эти компании являются особенно уязвимыми к дальнейшему снижению курса рубля, если они не получают достаточной доли операционных денежных потоков, номинированных в иностранной валюте или увязанных с иностранной валютой. Fitch также отмечает, что ожидаемое сокращение прибыльности и стоимости активов в течение 2009 года может привести к проблемам с соблюдением ковенантов, что, в свою очередь, может усилить давление на ликвидность, вызвав досрочное погашение по некоторым долговым обязательствам.
Кредитоспособность компаний сектора находится под давлением с весны 2008 года, о чем свидетельствует ряд негативных рейтинговых действий, проведенных в прошедшем году. Fitch в настоящее время рейтингует четыре российские компании из верхнего эшелона сектора строительства и недвижимости: ОАО "ОПИН" ("B/стабильный"), ОАО "Система-Галс" ("B/негативный"), ОАО "Группа ЛСР" ("B/Rating Watch "негативный") и ООО "Миракс Групп" ("B/Rating Watch "негативный"). С учетом отрицательных тенденций в секторе в 2009 году сохраняется возможность дальнейших негативных рейтинговых действий.