По главной улице. Торговые коридоры города
В столице и крупных российских мегаполисах начинают складываться новые торговые коридоры, расширяется их география, и специалисты предрекают дальнейший рост арендных ставок уже на новом направлении. А вот управлять торговыми улицами смогут еще нескоро.
Основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости в 2007 году стала дифференциация. Покупатели и арендаторы начинают предъявлять все большие требования к характеристикам объектов. Как следствие, даже в пределах одного сегмента и одного класса стали наблюдаться существенные различия в вопросах доходности и роста цен. По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), по-прежнему востребованы "невосполняемые ресурсы" – объекты стрит-ретейла и помещения на первых этажах жилых зданий около станций метро и главных улиц каждого из 94 кластеров Москвы. Основное влияние на цену торгового помещения оказывает его месторасположение – дефицит свободных торговых помещений, а также более интенсивный автомобильный и пешеходный поток в центре обуславливает гораздо более высокий уровень цен по сравнению со спальными районами. Важным фактором является появление на рынке новых торговых сетей и возросшие темпы развития уже существующих. К тому же в 2007 году качественных площадей стрит-ретейла в аренду и покупку на рынке выставлялось существенно меньше и более низкого качества. По данным RRG, объемы рынка по площади в центре Москвы снизились на 20%. При этом собственники не стремятся продавать объекты. Общая площадь предлагаемых в аренду объектов с февраля по октябрь 2007 года увеличилась на 36%. Доля объектов стрит-ретейла в центральной части Москвы составила 26%, это минимальный показатель (в апреле 2007 года этот показатель был равен 40%). Рост средней арендной ставки с начала 2007 года для торговых помещений в пределах Садового кольца составил 24%, а за его пределами – 42% (по данным RRG). Это подтверждает тенденцию продвижения ретейлеров в спальные районы и децентрализацию. Кроме того, на рынке аренды торговых помещений наблюдаются сезонные колебания: пики активности приходятся на апрель – октябрь, со снижением в летний период. Специалисты RRG прогнозируют, что сложившиеся тенденции сохранятся и в 2008 году.
Ставки вынуждают. По данным компании Cushman&Weikfild Stiles&Riabokobylko (С&W S&R), в Москве cредний уровень арендных ставок по двенадцати лучшим торговым коридорам повысился с $1971 за 1 кв. м в год в ноябре до $2717 за 1 кв. м в год в декабре 2007 года. Рост арендных ставок наблюдается на улицах 1-я Тверская-Ямская и Петровка, хотя в среднем их уровень ниже, чем на Тверской улице, которая по-прежнему является самым дорогим торговым коридором в Москве. Самый значительный рост арендной ставки был зафиксирован специалистами С&W S&R на Кутузовском проспекте. Ставки на проспекте Мира и на Ленинском проспекте остались примерно на том же уровне. Уровень свободных помещений по двенадцати лучшим торговым коридорам понизился с ноябрьского показателя 8,48 до 5,66% в декабре 2007 года. Общее предложение в декабре 2007 года по двенадцати лучшим торговым коридорам составило примерно 21 тыс. кв. м. Самый высокий уровень свободных площадей был зарегистрирован на Арбате (около 22%). Это связано с тем, что на этой улице было предложено на продажу одно крупное помещение площадью более 3 тыс. кв. м.
Общее предложение свободных площадей по двенадцати лучшим торговым коридорам на конец третьего квартала возросло относительно предложения на конец второго квартала 2007 года с 20 до 25 тыс. кв. м. Уровень свободных площадей по двенадцати лучшим торговым коридорам претерпел незначительные колебания на протяжении третьего квартала 2007 года, но в целом остался выше, чем средний уровень по Москве. Проспект Мира и 1-я Тверская-Ямская улица продемонстрировали самый высокий уровень свободных площадей – 18 и 17% соответственно. Самый низкий уровень был зафиксирован на Садовом кольце (3%) и на Арбате (4%).
Несмотря на то что предложение свободных площадей на улице 1-я Тверская-Ямская достигло 18%, арендные ставки здесь выросли. Специалисты С&W S&R считают, что это обстоятельство наглядно демонстрирует незрелость рынка, когда арендодатели еще могут ставить свои условия вне зависимости от общего состояния рынка. "В сегменте стрит-ретейла на сегодняшний день мы наблюдаем рынок продавца (арендодателя)", – констатирует консультант по недвижимости компании RRG Антон Нагорный.
Высокие арендные ставки главных торговых коридоров вынуждают ретейлера нести убытки. Одни готовы примириться с этим, относя убытки на счет рекламы и продвижения, другие – те, кто надеялся на большой поток и приличный оборот – нет. "Особенностью торговой улицы является высокий процент ротации, – говорит руководитель отдела street retail Jones Lang LaSalle (JLL) Татьяна Борисова. – Договоры заключаются минимум на 11 месяцев, но собственники понимают, что при таких арендных ставках ротация неизбежна и, хотя они стараются заключить договор на более длительный срок, все равно через год-два арендаторы съезжают. В спальных районах ситуация другая: здесь ставки – от $400 за 1 кв. м в год, оборот у ретейлеров нормальный, прибыль получают, поэтому помещения арендуют на длительные сроки – 3-5 лет".
В последнее время география торговых коридоров в Москве значительно расширилась. "Помимо глобальных – в рамках города), или транскластерных коридоров, стали формироваться небольшие, в значительной удаленности от центра столицы, торговые коридоры внутри отдельных кластеров, – говорит Антон Нагорный. – Это касается первых этажей жилых зданий около станций метро и центральных улиц в каждом из 94 кластеров Москвы. Например, Люблинская улица в районе метро Марьино, Осенний бульвар в Крылатском, улица Маршала Катукова в Строгино, Бульвар Яна Райниса и ряд других. В этих торговых коридорах ставки аренды существенно ниже, чем в непосредственной близости от центра, однако ставки в 2 тыс. $/кв. м в год в Марьино или Крылатском вблизи метро уже не редкость".
Присутствие обязательно. Для создания имиджа своего магазина ретейлер выбирает место в главных торговых коридорах города, но прибыль получает в спальных районах, где цена аренды помещения не столь высока. Стремясь добиться быстрой узнаваемости бренда, ретейлер открывает магазин на торговой улице. Особенно это важно для марок, впервые появившихся на российском рынке. Известные бренды, по эффективности и популярности входящие в элиту мирового ретейла, – Zara, Mango, Mexx, приходя в новый город, обязательно открывают флагманский магазин на главной торговой улице. В первую очередь бренды действуют из соображений престижности. "Магазины марок среднего ценового сегмента присутствуют в сложившихся элитных торговых коридорах скорее из соображений престижа, так как подобные точки малорентабельны", – говорит консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елена Снегирева.
Хотя для брендов класса люкс, таких как Chanel, Gucci, Prada, присутствие в престижном месте, на главной торговой улице обязательно. Но бренды также стремятся к повышению узнаваемости. В пешеходном потоке концентрация покупателей не слишком велика, зато вывеска попадает в поле зрения всех пешеходов, независимо от того, куда они идут. Чем большее число потенциальных покупателей увидит вывеску, тем выше знание марки. К тому же проходимость на главной торговой улице города очень высока, соответственно, это влияет на потенциальное количество продаж в любом магазине.
Концентрация магазинов в одном месте приводит к такому увеличению потока целевых покупателей, какой не может создать отдельный бренд. "Все торговые коридоры основаны на эффекте синергии и развиваются в любом городе в одинаковых местах: в исторически сложившихся торговых коридорах, пешеходных зонах, например, на пляжных линиях в курортных городах, около мест с высоким пешеходным потоком", – говорит Елена Снегирева.
Как раз на такую проходимость рассчитывают операторы среднего и эконом-уровня, для них пешеходная проходимость является основным критерием. Исходя из этого высчитывается уровень арендной ставки. Собственники таких помещений должны всегда держать руку на пульсе: заплачена ли арендная плата, все ли в порядке с коммуникациями, не снесли ли арендаторы несущие стены для лучшей визуализации и т. д.
Одна из особенностей торгового коридора – целевые покупки. Покупатель заранее знает, что и где он хочет купить, сколько готов на это потратить, и т.п. Хотя специалисты отмечают, что уровень импульсных покупок тоже достаточно высок: увидел – понравилось – зашел – купил.
Кроме того, магазин на торговой улице дает оператору независимость: ритейлер не попадает в зависимость от того, что он не может контролировать (как это происходит в ситуации с арендой в ТЦ), и поэтому улица оптимальна для сильных и самодостаточных торговых операторов, которые самостоятельно создают поток покупателей. Кстати, по словам генерального директора "ТД "ЗимаЛето" Ирины Никифоровой, брендовый магазин в сегменте премиум имеет очень высокий процент лояльных покупателей, поэтому ему необходимо престижное месторасположение, а вот поток совершенно не важен. Есть определенные требования, которые операторы премиальных брендов предъявляют к помещению: элитное расположение, витрины или возможность их создания, отдельная входная группа. Если этих характеристик нет, помещение даже не рассматривается. Помещения в проходных местах таких операторов не заинтересуют. "Подобные операторы согласны на высокую арендную ставку, полугодовой депозитный взнос, полное отсутствие ремонта, проблемы с дополнительными согласованиями, – говорит Елена Снегирева. – Они будут долго согласовывать возможность размещения, приедут в обязательном порядке все иностранные директоры по очереди, договор будет двуязычным и согласовываться будет очень долго. Зато, сдав такое помещение, собственник может забыть о проблемах: оплата поступит точно в срок, вероятность съезда такого оператора очень низка, ремонт – на самом высоком уровне, а желающих занять такое помещение всегда будет достаточно".
Соответственно, такие имиджевые объекты расположены в давно сложившихся торговых местах: Арбат, Новый Арбат, Кутузовский проспект в Москве. "В других городах-милионниках торговые улицы также присутствуют, но их количество, за исключением Санкт-Петербурга, не превышает 4-8, – говорит Антон Нагорный. – Например, в Ростове-на-Дону торговый коридор фактически один – Садовая улица (ставки до 2,5 тыс. $/кв. м в год), в Краснодаре два – улицы Красная и Северная, в Екатеринбурге – улицы Ленина, Свердлова, Малышева и еще две-три. Эти объекты не окупаются, но обладают высоким рекламным и имиджевым потенциалом. Большинство помещений на Тверской, 1-й Тверской-Ямской, Зубовском бульваре, Земляном Валу, Кутузовском проспекте и в других аналогичных местах являются именно такими".
При этом большинство торговых коридоров имеет некоторую направленность: Арбат исторически сложился как торгово-прогулочная улица, в большей степени рассчитанная на туристов, Кузнецкий Мост является местом, где представлены самые модные направления (там еще в советское время располагался Дом моделей, а сейчас – большой магазин модных марок), Столешников переулок – относительно новый торговый коридор, рассчитанный на покупателя класса люкс. "В Санкт-Петербурге Невский проспект разбит на две зоны: от Адмиралтейства до площади Восстания – элитная зона, от площади Восстания до площади Александра Невского – зона магазинов среднего диапазона, – говорит Елена Снегирева. – Очень много предприятий общепита. На Большом проспекте Петроградской стороны располагаются магазины премиальных марок одежды и обуви – магазинов класса люкс и среднего диапазона нет. На Владимирском проспекте сложился обувной коридор".
Елена Снегирева отмечает новое веяние: торговый коридор может образоваться на той улице, где занял помещение какой-либо один знаковый оператор. Остальные арендаторы той же торговой группы (одежда, обувь, аксессуары) занимают соседние помещения, и постепенно образуется новый торговый коридор. "Последствия обычно таковы: стоимость аренды увеличивается в несколько раз, также возрастает его продажная стоимость, – отмечает Елена Снегирева, – улучшаются технические характеристики помещений: увеличиваются витрины, прорубаются дополнительные входные группы, производится перепланировка и т.д.".
В качестве примера образования нового коридора специалисты приводят Третьяковский проезд в Москве: компания Mercury купила здания на Третьяковском проезде, и после реконструкции здесь открыты бутики модных домов Giorgio Armani, Dolce&Gabbana, Prada, Gucci, Brioni и ряд других. Третьяковский проезд и Столешников переулок специалисты также приводят в качестве примера управляемой улицы (но с одним владельцем). В Санкт-Петербурге после анонсирования открытия на Большой Конюшенной улице бутика Louis Vuitton ставки аренды за неделю взлетели в несколько раз, что, безусловно, повлияло на сдачу в аренду помещений, расположенных по соседству.
Неуправляемые. В отличие от торговых центров, где управляющая компания держит под контролем ассортимент (ассортиментный перечень согласовывается с каждым арендатором и является приложением к договору), маркетинг и продвижение, торговые улицы в российских городах никем не управляются. Собственник старается сдать помещение по максимальной арендной ставке. Кто согласится на такую ставку – тот и займет торговую площадь. Вот и появляются в соседних домах ювелирные салоны и меховые бутики, а продуктовые магазины, экономика которых не выдерживает арендных ставок бутиков, закрываются. Власти не могут никак влиять на ситуацию, но это и к лучшему, как считают бизнесмены. "Вмешательство властей всех уровней обычно пагубно влияет на развитие торговли, – отмечает Елена Снегирева. – Арендаторы понимают, что проще уйти, чем пытаться спорить с представителями власти. Подобные торговые коридоры – саморегулирующиеся структуры, пытаться искуственно насадить направление бессмысленно".
В то же время есть примеры западных рынков, когда сообщество собственников действует, как в ТЦ: консультанты разрабатывают концепцию, предлагают единое архитектурное решение (фасады, вывески и пр.) и, конечно, грамотное продвижение. "На Западе существуют консорциумы арендаторов, весь бизнес прозрачен и владельцы зданий на улице известны, – говорит Татьяна Борисова. – Можно собрать владельцев, предложить им соответствующее управление – маркетинговые исследования, создание фасадов в едином стиле, продвижение – для увеличения привлекательности для покупателей улицы в целом". Ведь от увеличения потока потребителей на этой улице увеличится объем продаж, у арендаторов – оборот, а владелец получит более высокую арендную плату. "В России управлять улицей невозможно по целому ряду причин: бизнес непрозрачен, что и кому принадлежит – неизвестно, – говорит Татьяна Борисова. – Владельца, как правило, найти невозможно, нередко он находится не в России, а его представитель не имеет полномочий принимать какие-либо решения, даже если они направлены на повышение эффективности бизнеса".
Между тем очень многие улицы могли бы быть востребованными. Например, в Москве на Патриарших прудах было бы очень уютно: маленькие ресторанчики, кафе, магазины. Когда приходит оператор западной фэшн-марки, ищут именно такие места. Кое-что, конечно, на Патриарших есть, но, по словам Татьяны Борисовой, вывески – разностилевые, уюта нет, и явно не хватает точек общепита. А сколько еще таких мест в Москве и в других российских городах! Возможно найти точку, в которой все стороны оказались бы в выигрыше. Имеет смысл вкладывать в фасад, красоту на улице, так как для города это престижно, арендаторам и владельцу – выгодно. Но при большом количестве плюсов размещение на торговой улице имеет и свои минусы. Один из таких минусов – ретейлер, как правило, имеет дело с непрофильным для торговли помещением, а в основном с приспособленным, поэтому нередко вынужден оплачивать лишнюю площадь или обходиться без того минимума подсобных помещений, который ему необходим. Следовательно, эффективность использования оплачиваемого пространства снижается. В любом случае, торговый оператор всегда должен иметь собственную концепцию, и эта концепция должна четко определять места размещения, где торговая точка будет максимально эффективной: для кого-то это ТЦ, а для кого-то – стрит-ретейл.
Основной тенденцией рынка коммерческой недвижимости в 2007 году стала дифференциация. Покупатели и арендаторы начинают предъявлять все большие требования к характеристикам объектов. Как следствие, даже в пределах одного сегмента и одного класса стали наблюдаться существенные различия в вопросах доходности и роста цен. По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), по-прежнему востребованы "невосполняемые ресурсы" – объекты стрит-ретейла и помещения на первых этажах жилых зданий около станций метро и главных улиц каждого из 94 кластеров Москвы. Основное влияние на цену торгового помещения оказывает его месторасположение – дефицит свободных торговых помещений, а также более интенсивный автомобильный и пешеходный поток в центре обуславливает гораздо более высокий уровень цен по сравнению со спальными районами. Важным фактором является появление на рынке новых торговых сетей и возросшие темпы развития уже существующих. К тому же в 2007 году качественных площадей стрит-ретейла в аренду и покупку на рынке выставлялось существенно меньше и более низкого качества. По данным RRG, объемы рынка по площади в центре Москвы снизились на 20%. При этом собственники не стремятся продавать объекты. Общая площадь предлагаемых в аренду объектов с февраля по октябрь 2007 года увеличилась на 36%. Доля объектов стрит-ретейла в центральной части Москвы составила 26%, это минимальный показатель (в апреле 2007 года этот показатель был равен 40%). Рост средней арендной ставки с начала 2007 года для торговых помещений в пределах Садового кольца составил 24%, а за его пределами – 42% (по данным RRG). Это подтверждает тенденцию продвижения ретейлеров в спальные районы и децентрализацию. Кроме того, на рынке аренды торговых помещений наблюдаются сезонные колебания: пики активности приходятся на апрель – октябрь, со снижением в летний период. Специалисты RRG прогнозируют, что сложившиеся тенденции сохранятся и в 2008 году.
Ставки вынуждают. По данным компании Cushman&Weikfild Stiles&Riabokobylko (С&W S&R), в Москве cредний уровень арендных ставок по двенадцати лучшим торговым коридорам повысился с $1971 за 1 кв. м в год в ноябре до $2717 за 1 кв. м в год в декабре 2007 года. Рост арендных ставок наблюдается на улицах 1-я Тверская-Ямская и Петровка, хотя в среднем их уровень ниже, чем на Тверской улице, которая по-прежнему является самым дорогим торговым коридором в Москве. Самый значительный рост арендной ставки был зафиксирован специалистами С&W S&R на Кутузовском проспекте. Ставки на проспекте Мира и на Ленинском проспекте остались примерно на том же уровне. Уровень свободных помещений по двенадцати лучшим торговым коридорам понизился с ноябрьского показателя 8,48 до 5,66% в декабре 2007 года. Общее предложение в декабре 2007 года по двенадцати лучшим торговым коридорам составило примерно 21 тыс. кв. м. Самый высокий уровень свободных площадей был зарегистрирован на Арбате (около 22%). Это связано с тем, что на этой улице было предложено на продажу одно крупное помещение площадью более 3 тыс. кв. м.
Общее предложение свободных площадей по двенадцати лучшим торговым коридорам на конец третьего квартала возросло относительно предложения на конец второго квартала 2007 года с 20 до 25 тыс. кв. м. Уровень свободных площадей по двенадцати лучшим торговым коридорам претерпел незначительные колебания на протяжении третьего квартала 2007 года, но в целом остался выше, чем средний уровень по Москве. Проспект Мира и 1-я Тверская-Ямская улица продемонстрировали самый высокий уровень свободных площадей – 18 и 17% соответственно. Самый низкий уровень был зафиксирован на Садовом кольце (3%) и на Арбате (4%).
Несмотря на то что предложение свободных площадей на улице 1-я Тверская-Ямская достигло 18%, арендные ставки здесь выросли. Специалисты С&W S&R считают, что это обстоятельство наглядно демонстрирует незрелость рынка, когда арендодатели еще могут ставить свои условия вне зависимости от общего состояния рынка. "В сегменте стрит-ретейла на сегодняшний день мы наблюдаем рынок продавца (арендодателя)", – констатирует консультант по недвижимости компании RRG Антон Нагорный.
Высокие арендные ставки главных торговых коридоров вынуждают ретейлера нести убытки. Одни готовы примириться с этим, относя убытки на счет рекламы и продвижения, другие – те, кто надеялся на большой поток и приличный оборот – нет. "Особенностью торговой улицы является высокий процент ротации, – говорит руководитель отдела street retail Jones Lang LaSalle (JLL) Татьяна Борисова. – Договоры заключаются минимум на 11 месяцев, но собственники понимают, что при таких арендных ставках ротация неизбежна и, хотя они стараются заключить договор на более длительный срок, все равно через год-два арендаторы съезжают. В спальных районах ситуация другая: здесь ставки – от $400 за 1 кв. м в год, оборот у ретейлеров нормальный, прибыль получают, поэтому помещения арендуют на длительные сроки – 3-5 лет".
В последнее время география торговых коридоров в Москве значительно расширилась. "Помимо глобальных – в рамках города), или транскластерных коридоров, стали формироваться небольшие, в значительной удаленности от центра столицы, торговые коридоры внутри отдельных кластеров, – говорит Антон Нагорный. – Это касается первых этажей жилых зданий около станций метро и центральных улиц в каждом из 94 кластеров Москвы. Например, Люблинская улица в районе метро Марьино, Осенний бульвар в Крылатском, улица Маршала Катукова в Строгино, Бульвар Яна Райниса и ряд других. В этих торговых коридорах ставки аренды существенно ниже, чем в непосредственной близости от центра, однако ставки в 2 тыс. $/кв. м в год в Марьино или Крылатском вблизи метро уже не редкость".
Присутствие обязательно. Для создания имиджа своего магазина ретейлер выбирает место в главных торговых коридорах города, но прибыль получает в спальных районах, где цена аренды помещения не столь высока. Стремясь добиться быстрой узнаваемости бренда, ретейлер открывает магазин на торговой улице. Особенно это важно для марок, впервые появившихся на российском рынке. Известные бренды, по эффективности и популярности входящие в элиту мирового ретейла, – Zara, Mango, Mexx, приходя в новый город, обязательно открывают флагманский магазин на главной торговой улице. В первую очередь бренды действуют из соображений престижности. "Магазины марок среднего ценового сегмента присутствуют в сложившихся элитных торговых коридорах скорее из соображений престижа, так как подобные точки малорентабельны", – говорит консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Елена Снегирева.
Хотя для брендов класса люкс, таких как Chanel, Gucci, Prada, присутствие в престижном месте, на главной торговой улице обязательно. Но бренды также стремятся к повышению узнаваемости. В пешеходном потоке концентрация покупателей не слишком велика, зато вывеска попадает в поле зрения всех пешеходов, независимо от того, куда они идут. Чем большее число потенциальных покупателей увидит вывеску, тем выше знание марки. К тому же проходимость на главной торговой улице города очень высока, соответственно, это влияет на потенциальное количество продаж в любом магазине.
Концентрация магазинов в одном месте приводит к такому увеличению потока целевых покупателей, какой не может создать отдельный бренд. "Все торговые коридоры основаны на эффекте синергии и развиваются в любом городе в одинаковых местах: в исторически сложившихся торговых коридорах, пешеходных зонах, например, на пляжных линиях в курортных городах, около мест с высоким пешеходным потоком", – говорит Елена Снегирева.
Как раз на такую проходимость рассчитывают операторы среднего и эконом-уровня, для них пешеходная проходимость является основным критерием. Исходя из этого высчитывается уровень арендной ставки. Собственники таких помещений должны всегда держать руку на пульсе: заплачена ли арендная плата, все ли в порядке с коммуникациями, не снесли ли арендаторы несущие стены для лучшей визуализации и т. д.
Одна из особенностей торгового коридора – целевые покупки. Покупатель заранее знает, что и где он хочет купить, сколько готов на это потратить, и т.п. Хотя специалисты отмечают, что уровень импульсных покупок тоже достаточно высок: увидел – понравилось – зашел – купил.
Кроме того, магазин на торговой улице дает оператору независимость: ритейлер не попадает в зависимость от того, что он не может контролировать (как это происходит в ситуации с арендой в ТЦ), и поэтому улица оптимальна для сильных и самодостаточных торговых операторов, которые самостоятельно создают поток покупателей. Кстати, по словам генерального директора "ТД "ЗимаЛето" Ирины Никифоровой, брендовый магазин в сегменте премиум имеет очень высокий процент лояльных покупателей, поэтому ему необходимо престижное месторасположение, а вот поток совершенно не важен. Есть определенные требования, которые операторы премиальных брендов предъявляют к помещению: элитное расположение, витрины или возможность их создания, отдельная входная группа. Если этих характеристик нет, помещение даже не рассматривается. Помещения в проходных местах таких операторов не заинтересуют. "Подобные операторы согласны на высокую арендную ставку, полугодовой депозитный взнос, полное отсутствие ремонта, проблемы с дополнительными согласованиями, – говорит Елена Снегирева. – Они будут долго согласовывать возможность размещения, приедут в обязательном порядке все иностранные директоры по очереди, договор будет двуязычным и согласовываться будет очень долго. Зато, сдав такое помещение, собственник может забыть о проблемах: оплата поступит точно в срок, вероятность съезда такого оператора очень низка, ремонт – на самом высоком уровне, а желающих занять такое помещение всегда будет достаточно".
Соответственно, такие имиджевые объекты расположены в давно сложившихся торговых местах: Арбат, Новый Арбат, Кутузовский проспект в Москве. "В других городах-милионниках торговые улицы также присутствуют, но их количество, за исключением Санкт-Петербурга, не превышает 4-8, – говорит Антон Нагорный. – Например, в Ростове-на-Дону торговый коридор фактически один – Садовая улица (ставки до 2,5 тыс. $/кв. м в год), в Краснодаре два – улицы Красная и Северная, в Екатеринбурге – улицы Ленина, Свердлова, Малышева и еще две-три. Эти объекты не окупаются, но обладают высоким рекламным и имиджевым потенциалом. Большинство помещений на Тверской, 1-й Тверской-Ямской, Зубовском бульваре, Земляном Валу, Кутузовском проспекте и в других аналогичных местах являются именно такими".
При этом большинство торговых коридоров имеет некоторую направленность: Арбат исторически сложился как торгово-прогулочная улица, в большей степени рассчитанная на туристов, Кузнецкий Мост является местом, где представлены самые модные направления (там еще в советское время располагался Дом моделей, а сейчас – большой магазин модных марок), Столешников переулок – относительно новый торговый коридор, рассчитанный на покупателя класса люкс. "В Санкт-Петербурге Невский проспект разбит на две зоны: от Адмиралтейства до площади Восстания – элитная зона, от площади Восстания до площади Александра Невского – зона магазинов среднего диапазона, – говорит Елена Снегирева. – Очень много предприятий общепита. На Большом проспекте Петроградской стороны располагаются магазины премиальных марок одежды и обуви – магазинов класса люкс и среднего диапазона нет. На Владимирском проспекте сложился обувной коридор".
Елена Снегирева отмечает новое веяние: торговый коридор может образоваться на той улице, где занял помещение какой-либо один знаковый оператор. Остальные арендаторы той же торговой группы (одежда, обувь, аксессуары) занимают соседние помещения, и постепенно образуется новый торговый коридор. "Последствия обычно таковы: стоимость аренды увеличивается в несколько раз, также возрастает его продажная стоимость, – отмечает Елена Снегирева, – улучшаются технические характеристики помещений: увеличиваются витрины, прорубаются дополнительные входные группы, производится перепланировка и т.д.".
В качестве примера образования нового коридора специалисты приводят Третьяковский проезд в Москве: компания Mercury купила здания на Третьяковском проезде, и после реконструкции здесь открыты бутики модных домов Giorgio Armani, Dolce&Gabbana, Prada, Gucci, Brioni и ряд других. Третьяковский проезд и Столешников переулок специалисты также приводят в качестве примера управляемой улицы (но с одним владельцем). В Санкт-Петербурге после анонсирования открытия на Большой Конюшенной улице бутика Louis Vuitton ставки аренды за неделю взлетели в несколько раз, что, безусловно, повлияло на сдачу в аренду помещений, расположенных по соседству.
Неуправляемые. В отличие от торговых центров, где управляющая компания держит под контролем ассортимент (ассортиментный перечень согласовывается с каждым арендатором и является приложением к договору), маркетинг и продвижение, торговые улицы в российских городах никем не управляются. Собственник старается сдать помещение по максимальной арендной ставке. Кто согласится на такую ставку – тот и займет торговую площадь. Вот и появляются в соседних домах ювелирные салоны и меховые бутики, а продуктовые магазины, экономика которых не выдерживает арендных ставок бутиков, закрываются. Власти не могут никак влиять на ситуацию, но это и к лучшему, как считают бизнесмены. "Вмешательство властей всех уровней обычно пагубно влияет на развитие торговли, – отмечает Елена Снегирева. – Арендаторы понимают, что проще уйти, чем пытаться спорить с представителями власти. Подобные торговые коридоры – саморегулирующиеся структуры, пытаться искуственно насадить направление бессмысленно".
В то же время есть примеры западных рынков, когда сообщество собственников действует, как в ТЦ: консультанты разрабатывают концепцию, предлагают единое архитектурное решение (фасады, вывески и пр.) и, конечно, грамотное продвижение. "На Западе существуют консорциумы арендаторов, весь бизнес прозрачен и владельцы зданий на улице известны, – говорит Татьяна Борисова. – Можно собрать владельцев, предложить им соответствующее управление – маркетинговые исследования, создание фасадов в едином стиле, продвижение – для увеличения привлекательности для покупателей улицы в целом". Ведь от увеличения потока потребителей на этой улице увеличится объем продаж, у арендаторов – оборот, а владелец получит более высокую арендную плату. "В России управлять улицей невозможно по целому ряду причин: бизнес непрозрачен, что и кому принадлежит – неизвестно, – говорит Татьяна Борисова. – Владельца, как правило, найти невозможно, нередко он находится не в России, а его представитель не имеет полномочий принимать какие-либо решения, даже если они направлены на повышение эффективности бизнеса".
Между тем очень многие улицы могли бы быть востребованными. Например, в Москве на Патриарших прудах было бы очень уютно: маленькие ресторанчики, кафе, магазины. Когда приходит оператор западной фэшн-марки, ищут именно такие места. Кое-что, конечно, на Патриарших есть, но, по словам Татьяны Борисовой, вывески – разностилевые, уюта нет, и явно не хватает точек общепита. А сколько еще таких мест в Москве и в других российских городах! Возможно найти точку, в которой все стороны оказались бы в выигрыше. Имеет смысл вкладывать в фасад, красоту на улице, так как для города это престижно, арендаторам и владельцу – выгодно. Но при большом количестве плюсов размещение на торговой улице имеет и свои минусы. Один из таких минусов – ретейлер, как правило, имеет дело с непрофильным для торговли помещением, а в основном с приспособленным, поэтому нередко вынужден оплачивать лишнюю площадь или обходиться без того минимума подсобных помещений, который ему необходим. Следовательно, эффективность использования оплачиваемого пространства снижается. В любом случае, торговый оператор всегда должен иметь собственную концепцию, и эта концепция должна четко определять места размещения, где торговая точка будет максимально эффективной: для кого-то это ТЦ, а для кого-то – стрит-ретейл.
Ещё новости по теме:
15:42
13:00
12:00