Поэтапное раскрытие эскроу-счетов сможет сдержать рост цен на новостройки - эксперт
"Возможность для девелоперов снимать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения определенных этапов строительства позволит сдержать рост стоимости первичного жилья, вызванный переходом на проектное финансирование", — сказал Соколюк "Интерфаксу".
Он пояснил, что поступление даже части денег девелоперу до ввода дома в эксплуатацию снижает риск потери ликвидности, дает возможность активнее заниматься инвестированием, в том числе и в будущие проекты. Для большинства участников рынка это станет действенным стимулом активно привлекать покупателей на всех этапах строительства, тогда как в нынешней конфигурации реформы это может оказаться невыгодным.
"С переходом от долевого финансирования строительства к проектному средняя стоимость квадратного метра вырастет примерно на 10-15% в течение ближайшего года. Отчасти потому, что только высокомаржинальные проекты имеют хорошие шансы на положительное решение от банков на получение кредита. Это уберет с рынка ту часть проектов, где предполагалась наиболее низкая стоимость квартир. Кроме того, новые условия работы заметно поменяют стратегию продаж большинства участников рынка", — отметил эксперт.
По его словам, механизм эскроу-счетов делает сам процесс строительства независимым от продаж, потому что банковский кредит покрывает все расходы на возведение объекта. Однако девелоперу теперь придется выплачивать проценты по кредиту, поэтому он лишается стимула открывать продажи на ранних стадиях строительства, с наиболее низкой стоимостью квадратного метра.
"Даже при активном наполнении эскроу-счетов на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра будет самой низкой — просто потому, что клиенту придется два года ждать переезда. Ценовая разница окажется несопоставима с эффектом от сниженной процентной ставки", — подчеркнул Соколюк.
Он добавил, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет, в первую очередь, девелоперам в регионах с наиболее низкой маржинальностью проектов.
"В условиях сокращения реальных доходов населения повышать конечную стоимость продукта — опасная стратегия, поэтому московские девелоперы просто сокращают собственную маржу. Но во многих городах России девелоперы зарабатывают от силы 3-5%, и это лишает их хоть какого-то пространства для маневра. Вполне вероятно, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов спасет многих из них от банкротства", — отметил эксперт, добавив, что внедрение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов не должно сопровождаться повышением рисков для дольщиков и девелоперов.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
При этом определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Он пояснил, что поступление даже части денег девелоперу до ввода дома в эксплуатацию снижает риск потери ликвидности, дает возможность активнее заниматься инвестированием, в том числе и в будущие проекты. Для большинства участников рынка это станет действенным стимулом активно привлекать покупателей на всех этапах строительства, тогда как в нынешней конфигурации реформы это может оказаться невыгодным.
"С переходом от долевого финансирования строительства к проектному средняя стоимость квадратного метра вырастет примерно на 10-15% в течение ближайшего года. Отчасти потому, что только высокомаржинальные проекты имеют хорошие шансы на положительное решение от банков на получение кредита. Это уберет с рынка ту часть проектов, где предполагалась наиболее низкая стоимость квартир. Кроме того, новые условия работы заметно поменяют стратегию продаж большинства участников рынка", — отметил эксперт.
По его словам, механизм эскроу-счетов делает сам процесс строительства независимым от продаж, потому что банковский кредит покрывает все расходы на возведение объекта. Однако девелоперу теперь придется выплачивать проценты по кредиту, поэтому он лишается стимула открывать продажи на ранних стадиях строительства, с наиболее низкой стоимостью квадратного метра.
"Даже при активном наполнении эскроу-счетов на начальном этапе строительства стоимость квадратного метра будет самой низкой — просто потому, что клиенту придется два года ждать переезда. Ценовая разница окажется несопоставима с эффектом от сниженной процентной ставки", — подчеркнул Соколюк.
Он добавил, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов поможет, в первую очередь, девелоперам в регионах с наиболее низкой маржинальностью проектов.
"В условиях сокращения реальных доходов населения повышать конечную стоимость продукта — опасная стратегия, поэтому московские девелоперы просто сокращают собственную маржу. Но во многих городах России девелоперы зарабатывают от силы 3-5%, и это лишает их хоть какого-то пространства для маневра. Вполне вероятно, что возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов спасет многих из них от банкротства", — отметил эксперт, добавив, что внедрение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов не должно сопровождаться повышением рисков для дольщиков и девелоперов.
С 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки.
При этом определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на новую схему финансирования. Согласно постановлению правительства, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.