К чему приведет отмена долевого строительства

Долевое участие показало себя с не самой выгодной стороны, число обманутых дольщиков и разорившихся застройщиков постоянно росло. Поэтому, глава государства предложил отказаться от методики привлечения личных средств граждан непосредственно строителями, и перейти к совершенно другим формам кредитования, с условием гарантии для людей. Хотя подавляющее большинство компаний отнеслось к такой новости крайне негативно, они полагают, что это приведет к краху на рынке новостроек. Потенциальные же покупатели нового жилья пока что не понимают суть новшества.

Почему отменяют долевое строительство?

Подобное предложение на рынке нового жилья появилось еще в 1995 году, и практически сразу после создания новой схемы участия покупателей жилья непосредственно в строительстве, появился целый ряд проблем. Во-первых, очень высокий уровень инфляции в стране, к примеру, в том же 1995 году он составлял 130%. Во-вторых, не готовность банковских структур. Ни одна финансовая организация не представляла себе, как можно кредитовать весь объект строительства в полном объеме, да еще и в течение достаточно длительного периода – от 3 до 5 лет. С таким методом работы и строительства на то время никто не сталкивался. В-третьих, наличие желания, но отсутствие возможности – у самих застройщиков не было денег на строительство. В итоге получался замкнутый круг – банки не хотели рисковать, а строителям не на что строить.

Логичным решением сложной ситуации стало привлечение реальных средств от будущих жильцов еще не построенного дома. Разрабатывались специальные договоры инвестирования, продавались паи в строительном кооперативе, заключались предварительные договоры и т.д. То есть произошло образование долевого участия граждан в строительстве новостройки. Выгода для покупателей тоже присутствовала, так как вложение денег на начальном этапе экономило деньги, однако, существенный риск в потере всех вложенных средств и боязнь того, что компания обанкротится всегда присутствовали. Также не в накладе оставались и строители, ведь они начинали продажи еще на стадии вырытого под фундамент котлована. Но ни тогда, ни сейчас многие дольщики до конца не осознают, на сколько это рискованные инвестиции, по факту это не настоящая сделка купли-продажи, а вложение средств в будущее жилье.

В итоге результат был вполне закономерным, число людей, которые так и не дождались своего жилья неуклонно росло. Также активно развивались и недобросовестные застройщики, которые изначально ничего не планировали возводить, а просто собирали сумму денег с дольщиков и пропадали. Часто встречались и встречаются случаи продажи будущей квартиры сразу нескольким людям. Кроме того, многие пытаясь построить на долевом строительстве личный бизнес часто оказывались совершенно не грамотными в экономическом плане. Неверные расчеты при составлении сметы, начало работ без необходимого пакета разрешительной документации, несогласованность с муниципальными властями и многое другое.

Законодательные власти отреагировали на такой «беспредел», но с некоторым запозданием. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появился только в 2004 году. После его принятия права граждан стали более защищены, в частности нельзя было больше продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, обязательное оформление всей разрешительной документации до начала сбора денег с дольщиков и так далее. Этот закон осложнил жизнь застройщикам, практически полностью вытеснил с рынка нечестных строителей, и дал гарантии обычным людям.

К чему приведет запрет?

Во-первых, единственным способом финансирования стройки станет банковский кредит, причем он будет выступать в качестве контролирующего органа, то есть перед переводом денег на строительство и началом работ, банк будет проверять всю разрешительную документацию у компании застройщика. Во-вторых, значительно снизится число строительных организаций, так как на начальном этапе они должны будут иметь от 20% до 40% от общей стоимости возведения новостройки. Эксперты говорят, что из нынешних 5000 компаний останется лишь 20%, только самые крупные и надежные. В-третьих, в связи с уменьшением числа застройщиков, уменьшится и количество возводимых объектов, что в свою очередь приведет к уменьшению конкуренции и росту цен на жилье.

В-четвертых, риск незаконных схем все равно остается, так как люди, желающие сэкономить на квартире и вложить меньше денег на начальном этапе были и будут. В-пятых, упразднение инструмента «долевки», которое приведет к значительному снижению приобретения квартир на начальном этапе для последующей перепродажи. В-шестых, возможная тотальная распродажа земельных участков, которые покупались застройщиками «про запас». Если число строительных компаний резко сократится, то и земля им будет не нужна, это на руку сильным игрокам на рынке.

В связи с обозримыми проблемами, государству необходимо максимально взять под контроль процесс перехода от долевого участия к банковскому инвестированию, иначе ситуация на рынке новостроек приведет к коллапсу. Возможно, есть смысл в законодательном запрете для граждан участвовать в долевом строительстве в переходном периоде. Кроме того, нужно заинтересовать банки участвовать в такой программе финансирования, установив ставки по кредиту около 8-9%. Но, в любом случае, инициатива государства по запрету долевого строительства шаг очень положительный, так как благодаря этому будет достигнута полная безопасность сделок купли-продажи жилья в новостройках.