Что правительство решило делать с дольщиками

Проблема долевого строительства в России известна давно, людей или просто обманывают, или стройкомпания разоряется, причины разнообразны. При этом число граждан, заплативших за новое жилье, но так в него и не въехавших постоянно растет. Исходя из непростой ситуации Владимир Путин поручил правительству разработать меры по защите интересов и финансов дольщиков. 21 декабря 2017 года Правительство РФ утвердило соответствующую дорожную карту, с рядом мероприятий, отличающихся от изначальной инициативы. Ранее основные идеи объединяло одно – в качестве гаранта должен выступать банк посредством кредитования строительства, а продажи подрядчик начинал бы уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Суть нововведения в следующем – вместо привлечения денежных средств от граждан должно быть задействовано банковское кредитование сроком до 3 лет. При этом оплата договоров долевого участия (ДДУ) будет организована на специальные счета эскроу. Переход к новой системе будет плавный, так полностью задействовать новый механизм можно будет при заключении ДДУ после 1 июля 2019 года, и единственная возможность финансирования будет только через спецсчет.

Механизм новых расчетов и его последствия

Счета эскроу – это новинка в банковской системе РФ, введенная в 2014 году, которая до этого активно не использовалась, однако законодательные нормы прописаны в Гражданском Кодексе РФ. Главный подрядчик должен обратиться в специальный уполномоченный банк (список банков утверждается на государственном уровне) с целью получения кредита на строительство, после одобрения с дольщиками уже заключаются ДДУ как раз по счету эскроу. На этот счет деньги кладет уже гражданин, фактически финансирующий строительство своего будущего жилья. То есть застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а опосредованно через банк, где банк выступает в роли гаранта. Подрядчик же полностью получит деньги от дольщика со счета эскроу только при условии сдачи жилья владельцу.

Следует отметить, что подобная процедура в добровольном для застройщика варианте появилась еще в начале 2017 года, но ей никто не пользуется, так как она финансово обременительна для подрядчика. Но Правительство постановило принудительный переход к новой системе. На практике же получается парадоксальная ситуация. Застройщик берет кредит в банке на строительство дома, при этом он обязан выполнять обычные обязательства, такие как погашение всех процентов за весь срок пользования кредитом до момента сдачи дома в эксплуатацию. Но, до момента реальных продаж, то есть передачи жилья дольщикам, подрядчику просто неоткуда брать деньги, следовательно, ни платежи по основному долгу, ни проценты в банк не поступают. В настоящее же время застройщик имеет право вносить платежи за счет средств дольщиков. Государство со своей стороны обещает держать сниженную ставку по кредитам для застройщиков, если сейчас средняя ставка на уровне 12%, то строительным компаниям будут доступны 6%.

Не стоит забывать и о интересах самих банков, которые не привыкли работать по такой модели, ведь погашение кредита откладывается на весьма длительное время, без внесения постоянных ежемесячных платежей. Также нововведение не учитывает риски обычных граждан, потому что на счета эскроу на начисляются проценты. В случае проблем с застройщиком банк вернет дольщику ровно ту сумму, которую он внес, а с учетом уровня инфляции это будет означать серьезное обесценивание денег, добавим сюда и то, что кредитование рассчитано минимум на 3 года, следовательно, даже при официальном уровне инфляции в районе 4% каждый из дольщиков потеряет 12% за весь срок использования банком его денег.

В любом случае неизбежно, по мнению экспертов отрасли, новая инициатива приведет к росту рисков банка, росту рисков застройщика, ну и к росту цен на жилье, следует ожидать 30% подорожания квадратного метра.