Будут ли обманутые дольщики спать спокойно?

Согласно новому законодательству, которое вступит в силу 1 июля 2018 года существенно ужесточаются требования к застройщикам, ведущих работу на основе договоров долевого участия. Эксперты области утверждают, что закон имеет как положительную, так и отрицательную сторону, причем что больше вреда или пользы - пока непонятно. С одной стороны дольщики, которые вкладываются в еще не построенное жилье теперь будут более "спокойно спать", с другой же стороны, подобная мера неизбежно приведет к удорожанию жилья в ближайшие год-два. Помимо этого ожидается и серьезное сокращение объемов строительства, но в настоящее время рынок новостроек насыщен, и это не должно стать проблемой.

Итак, следующим летом начнет действовать новый закон, который ставит перед собой целью уменьшение количества обманутых дольщиков, и сокращение так называемых "долгостроев" - такие стройки, которые приостанавливаются по различным причинам, но чаще всего по вине застройщика, в виду банкротства, например. Крупные же игроки долевого строительства говорят о том, что кроме негативных последствий ждать ничего не стоит, и новый закон больше скажется на дольщиках, нежели на самих строителях. Виной тому будет увеличение себестоимости жилья, увеличение сопутствующих расходов, а также трудности с операционной деятельностью. Если жилье будет дороже, то и спрос на него будет меньше - пострадают все.

Суть законопроекта

В первую очередь поправки в законодательство о долевом строительстве вводят серьезные ограничения для застройщиков. Любой новый строительный проект обязательно должен быть выделен в самостоятельную проектную компанию, причем, ей не может стать любая вновь организованная структура. Компания должна иметь опыт подобной работы, стаж в строительной отрасли не менее 3-х лет. Помимо стажа в эксплуатацию компания должна ввести не менее 10000 квадратных метров жилой площади. Эти меры сразу отсеют новых и неопытных игроков строительного рынка. Причем, разрешение на строительство будет выдаваться в единственном экземпляре, то есть одна компания строит только один объект, что позволит проверяющим органам вести адресный контроль за каждым проектом.

Как раз эта мера больше всего беспокоит крупных застройщиков, которые вели и ведут сразу несколько проектов на разных площадках. Причем, объекты могли быть совершенно разными, от точечной застройки до возведения новых проспектов и микрорайонов. Ситуация решалась достаточно просто, для каждой новой стройки регистрировалось новое юридическое лицо, получавшее право собственности на землю, на которой возводился объект. Теперь же, согласно с требованием о 3-х летнем стаже такой вариант невыполним. Поэтому и застройщики и эксперты сильно обеспокоены такими поправками в законодательство, ведь по-настоящему опытных организаций, которые давно на рынке не так уж и много, большинство из них как раз такие юрлица, организованные за день до начала стройки.

Возросшая нагрузка на застройщиков

Для того, чтоб хотя бы крупные застройщики оставались "на плаву", необходимо будет добиваться разрешений на строительство на 2-3 домов, как происходит сейчас, а для нескольких объектов одновременно. Но, в данном случае проблемой становится прогноз строительных показателей, таких как скорость возведения, сдача готовых очередей, объектов и так далее. Следовательно, для этого необходимы еще и дополнительные разрешения, но, с учетом уровня бюрократии, согласований в различных инстанциях "долгострои" никуда не исчезнут, правда статус их будет вполне легальным, в виду сложности оформления необходимой разрешительной документации, что в свою очередь опять приведет к недовольным дольщикам, годами ожидающим своего жилья.

 Кроме бюрократии застройщики сильно недовольны требованием к финансовым показателям организации. Новый закон требует определенного баланса на банковском счету проектной компании, который не должен опускаться ниже 10% от общей стоимости строительства, при подаче ежеквартальной декларации. Такой же уровень денежных средств должен быть на балансе и самого застройщика. То есть минимум 1 раз в квартал, для того чтобы у налоговой службы не возникали лишние вопросы необходимо будет аккумулировать деньги на счетах, не смотря на то, что они могут быть в обороте, подобная мера естественным образом скажется на увеличении срока строительства и себестоимости жилья.

Не стоит забывать и о новом Компенсационном фонде, призванном решить финансовые проблемы обманутых дольщиков, а также посодействовать завершению строительства брошенных объектов. Аналитики, конечно, говорят о том, что подобные заботы будут в скором времени переброшены на самих покупателей жилья в новостройках. Следовательно, не только сократятся объемы строительства, но и вырастут цены на квартиры. Но, быстрого изменения ситуации ожидать не стоит, так как в настоящее время рынок нового жилья пересыщен и проблемы выбора у покупателей нет. К примеру, в той же Новой Москве достаточное количество новых пустующих домов, квартиры в которых продаются по очень заниженным ценам.

Что касается счетов, на которых должно быть не менее 10%, то открыты они должны быть в специальных банках, перечень которых будет составлен ЦБ РФ. Вся финансовая деятельность станет "прозрачной", что, по задумке законодателей, должно привести к искоренению проблемы нецелевого расходования денежных средств застройщиком. При возникновении сомнений у банка в той или иной операции может быть отказано, до того момента, пока строительная компания не подтвердит документально ее необходимость. Радует только одно, что рынок должен будет полностью очиститься от компаний однодневок, которые чаще всего были виновны в растрате денег дольщиков.