Отложенный спрос приведет к росту количества сделок в ближайшие 2-3 года
В 2009 г. на рынок не вышли около 80% потенциальных участников, из оставшихся 2/3 были вынуждены скорректировать свои планы. В итоге осенью 2009 г. – начале 2010 г. на рынке недвижимости Москвы была реализована только часть отложенного спроса, основной объем которого придется на ближайшие 2-3 года, что может привести к росту количества сделок на рынке недвижимости.
К таким выводам пришли специалисты Аналитической службы агентства «МИАН», проанализировав результаты ежегодного исследования потребительского интереса москвичей к покупке недвижимости. Согласно опросу, проведенному агентством «МИАН» до начала кризиса, в 2009 г. изменить свои жилищные условия на коммерческой основе планировали порядка 6% московских семей. Результат опроса, проведенного сегодня, свидетельствует о том, что по факту это удалось сделать не более 1,3% домохозяйств.
При этом значительной части семей, отважившихся в столь непростой ситуации все-таки решить свои жилищные проблемы, пришлось существенно пересмотреть планы. И предполагаемое новое жилье, и тип операции по факту оказались не такими, как планировалось изначально. Безусловно, самое большое разочарование постигло семьи, рассчитывавшие приобрести жилье в столичной новостройке. Купить квартиру в новом доме в 2009 г. намеревались 48% из общего числа, планировавших совершать сделки с городской недвижимостью. По итогам 2009 г. это удалось только 28%, т.е. чуть больше половины из них.
На вторичном рынке купли-продажи ситуация еще хуже: вместо 42% планировавших купить или продать квартиру рынок получил всего 20%. Как отметили наши респонденты, они боялись совершить сделку из-за неуверенности в завтрашнем дне, а большинство продавцов не захотели продавать на падающем рынке.
«Количество потенциальных участников рынка недвижимости, - комментирует исполнительный директор агентства «МИАН» Инна Игнаткина, - изменилось в силу ряда общеизвестных факторов, вызванных кризисом. Это и ужесточение условий по ипотеке, и ухудшение материального положения, и, конечно общая неуверенность в ситуации завтра».
Единственный подсегмент рынка, который «расцвел» в период кризиса – это альтернативные сделки. Именно сюда в период вынуждена была «переориенироваться» основная масса семей, остро нуждающаяся в изменении жилищных условий, но не сумевшая реализовать свои планы на рынке новостроек или купли-продажи «вторички». Так, если в 2008 г. таким типом услуг планировали воспользоваться всего менее 10% респондентов, то кризис увеличил эту долю более чем в 5 раз.
Кроме того, по результатам исследования были выявлены причины, побудившие покупателей прибегнуть к альтернативным сделкам.
Основная часть респондентов, совершивших в 2009 г. альтернативную сделку, планировала улучшить жилищные условия, приобретя более комфортабельное жилье (67%). Еще 18% смогли переехать в другой район (в основном, ближе к детям или родственникам), 13% семей – разъезжались, т.е. меняли одну на две квартиры, оставшиеся 2% вынуждены были обменять большую квартиру на меньшую в целях извлечения дополнительного дохода.
Интересно, что при опросе в 2008 г., в 60% случаях обменом планировали воспользоваться исключительно в целях разъезда, еще 40% - планировали таким путем изменить место жительство (наиболее распространенный ответ – «перебраться поближе к детям»). Таким образом, если бы не кризис, сильно «подкосивший» молодые амбициозные семьи «среднего класса», целевая аудитория альтернативных сделок в 2009 г. состояла бы только из людей старшего возраста, которым сделки обмена, как сложилось исторически, просто более понятны, прозрачны и доступны в финансовом плане. Понятно, что более молодая аудитория, если бы не форс-мажор, абсолютно не планировала ворошить «родовые гнезда»: в период роста экономики, доходов и практически повсеместного бонусирования, большинство семей планировали разъехаться с родителями и улучшить свои жилищные условия за счет собственных средств и ипотечной поддержки.
Согласно опросу, в качестве «ядра» альтернативных сделок в 2009 г. на рынке должны были остаться только семьи с низким уровнем дохода (60%) и ниже среднего (35%). По факту, ряды «альтернативщиков» в прошлом году из-за кризиса заметно пополнились семьями практически всех доходных категорий, но больше всех сюда «подключился» средний класс.
Основной вывод, к которому пришли аналитики агентства «МИАН» по результатам опросов респондентов, - отложенный спрос сейчас только начал выходить на рынок недвижимости. В случае улучшения экономической ситуации в стране, повышения доходов населения и смягчения условий ипотечного кредитования, значительная часть отложенного в 2008-2009 гг. спроса будет реализована в ближайшие 2-3 года, что может привести к росту среднего количества сделок на рынке городской недвижимости уже в этом году как минимум на 25-30%.