Итоги февраля: московское жилье опять резко подорожало
Елена АРАКЕЛЯН — 04.03.2008
Правда, ударные показатели в основном достигнуты за счет самых недорогих и непритязательных квартир
Хрущевки и брежневки - снова хиты сезона
Лидеры февральского подорожания - хрущевки и типовые панельные 9 - 14-этажки брежневских времен. По утверждению риэлторов, покупатели их просто размели. Соответственно квартиры в таких домах в середине месяца росли в цене на два с лишним процента в неделю (как в долларах, так и в рублях). И если летом однушку в спальном районе можно было найти за $120 - 130 тыс., то сейчас самые дешевые предложения начинаются со $170 тыс.
Похожая картина вырисовывается и по районам. Среди чемпионов по росту цен (см. таблицу ниже) - отнюдь не самые престижные места столицы.
Подобная ситуация обычна для периода ажиотажа, когда квартиры приобретаются по принципу "купить хоть что-то", однако плохо согласуется с предположением, что на рынок недвижимости ринулись инвесторы с падающего фондового рынка - и это-то подстегнуло рост цен. Пятиэтажки и девятиэтажки - странные объекты для инвестиций.
Другое дело, что кризис на фондовом рынке мог повлиять на потенциальных покупателей недорогих (по московским меркам) квартир психологически, вкупе с усиливающейся инфляцией, периодически возникающими слухами то о грядущем банковском кризисе, то о деноминации и т. п.
Богатые покупатели не торопятся
А вот качественное жилье подорожало куда менее существенно. Сталинки (самые дорогие столичные квадратные метры) по сравнению с январем выросли в цене всего на 1,2% (в долларах). Серьезнее подскочила стоимость квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах (4,1%) - но куда им до хрущоб!
Отстают от пошарпанных "лидеров" и дома современных панельных серий с нормальными кухнями и более-менее удобными планировками - "середнячки" рынка (3,8%).
Получается, что февральский всплеск спроса в основном создали люди с не такими уж большими деньгами. Те, кто в принципе хотел купить жилье, но всячески оттягивал этот момент: а тут испугались, что станет хуже, и дружно ринулись осуществлять свои планы. На радость продавцам, тут же взвинтившим цены на такие квартиры, на которые еще летом - осенью и желающих-то не находилось.
Продавцы торжествуют?
- В выигрыше продавцы свободных квартир - особенно те, кому деньги нужны не срочно, - считает Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый Дом". - С высокой степенью вероятности цены будут потихоньку расти, а вероятность обвала на рынке весьма невелика.
А вот желающие совершить альтернативную сделку (когда одна квартира продается, а взамен покупается другая - таких продавцов-покупателей в одном лице в столице большинство) уже сталкиваются со сложностями.
- Имейте в виду, что с начала года сроки оформления альтернативных сделок увеличились - в связи с тем, что ожидание свидетельства на право собственности теперь занимает не менее месяца, - предупреждает Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель".
- Чтобы продавец (он же будущий покупатель) не остался с суммой денег, которой окажется недостаточно для покупки новой квартиры, мы рекомендуем брать перехватывающие кредиты, - говорит Сергей КРЯЧКОВ, директор Департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая Компания". - Человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру, переезжает, продает старую по увеличившейся цене и рассчитывается с банком. За счет роста цен ипотечная ставка в значительной степени компенсируется.
Здесь жилье выросло в цене больше всего (февраль к январю, %)
Ст. м. "Свиблово", "Ботанический сад" +7,0
Ст. м. "Преображенская площадь" +6,6
Ст. м. "Бибирево" +6,4
Ст. м. "Бабушкинская" +6,1
Ст. м. "Медведково" +6,1
Ст. м. "Домодедовская", "Орехово-Борисово" +6,0
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
Так изменилась стоимость кв. м по типам домов (февраль к январю, %)
Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней +5,3
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) +5,1
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 этажей) +3,8
Кирпичные 5-этажки +5,1
Сталинки и типовой кирпич +1,2
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей +4,1
Все панельные и блочные дома +4,7
Все монолитные и кирпичные дома +3,4
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
Самые дорогие районы* Москвы... ($/кв. м в среднем**)
февраль % к январю
Ст. м. "Пушкинская", "Маяковская" 8647 +2,6%
Ст. м. "Библиотека им. Ленина", "Арбатская", "Смоленская" 8624 +2,9%
Ст. м. "Охотный ряд", "Китай-город", "Кузнецкий мост" 8498 +5,2%
...и самые дешевые
февраль % к январю
Зеленоград 3182 +5,5%
Бирюлево 3615 +4,8%
Новокосино 3658 +4,1%
*Имеются в виду районы сложившейся застройки, а не муниципальные образования Москвы.
**Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ
Если цена квартиры указана в долларах, обязательно поинтересуйтесь, какой курс имеет в виду продавец. Зачастую продавцы убеждены, что "квартирный" доллар нынче стоит никак не менее 29 - 30 рублей. Это одна из уловок, позволяющих ненавязчиво и порой незаметно для покупателя задрать цену.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ
Если вам надо сбыть малогабаритку в старом доме, стоит воспользоваться ситуацией. Не надейтесь на чудо - такое жилье долго дорожать опережающими темпами не будет.
Если вы продаете хорошую квартиру с удобной планировкой в современном доме, можно особо не торопиться. Покупатели качественного, а соответственно более дорогого жилья менее склонны принимать решения под влиянием ажиотажа - но на хорошие квартиры спрос есть всегда.
ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый Дом":
- Нынешнее повышение цен спровоцировало несколько причин: отложенный спрос, падение курса доллара, переход на рублевые расчеты, коррекция на инфляцию, падение на фондовом рынке. Как видим, эти причины долгосрочны. Никуда не делись и другие факторы, начавшие свое влияние давно: рост цен на цемент и другие стройматериалы, трудности с выделением площадок под строительство, дефицит новостроек эконом-класса, развитие ипотеки, интенсивная миграция в Москву жителей других регионов - в том числе и с высокими доходами. Единственный фактор, играющий на стабилизацию цен, - истощение платежеспособного спроса. Цены действительно очень велики, поэтому повторение ситуации с двукратным подорожанием жилья за год вряд ли возможно.
Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель":
- По нашим прогнозам, в марте и апреле рост цен на недвижимость сохранится, но в рамках примерно 1,5% в месяц.
Дмитрий ОВСЯННИКОВ, генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ":
- По многолетним наблюдениям с момента насыщения рынка до момента прекращения роста цен проходит не менее трех месяцев. Насыщение рынка пока не началось. И можно утверждать, что до середины лета нас ждет рост цен.
Сергей КРЯЧКОВ, директор Департамента маркетинга агентства недвижимости "Открытая Компания":
- Те, кто планировал приобретение недорогой квартиры в Москве, все чаще будут делать выбор в пользу ближайшего Подмосковья. Тенденция к приобретению россиянами зарубежной недвижимости, по всей видимости, усилится. Общий рост цен на жилье в 2008 году составит от 15 до 25%.
Насколько статистика отражает реальное положение с ценами на квартиры? Читайте расследование "КП" на следующей неделе.
Правда, ударные показатели в основном достигнуты за счет самых недорогих и непритязательных квартир
Хрущевки и брежневки - снова хиты сезона
Лидеры февральского подорожания - хрущевки и типовые панельные 9 - 14-этажки брежневских времен. По утверждению риэлторов, покупатели их просто размели. Соответственно квартиры в таких домах в середине месяца росли в цене на два с лишним процента в неделю (как в долларах, так и в рублях). И если летом однушку в спальном районе можно было найти за $120 - 130 тыс., то сейчас самые дешевые предложения начинаются со $170 тыс.
Похожая картина вырисовывается и по районам. Среди чемпионов по росту цен (см. таблицу ниже) - отнюдь не самые престижные места столицы.
Подобная ситуация обычна для периода ажиотажа, когда квартиры приобретаются по принципу "купить хоть что-то", однако плохо согласуется с предположением, что на рынок недвижимости ринулись инвесторы с падающего фондового рынка - и это-то подстегнуло рост цен. Пятиэтажки и девятиэтажки - странные объекты для инвестиций.
Другое дело, что кризис на фондовом рынке мог повлиять на потенциальных покупателей недорогих (по московским меркам) квартир психологически, вкупе с усиливающейся инфляцией, периодически возникающими слухами то о грядущем банковском кризисе, то о деноминации и т. п.
Богатые покупатели не торопятся
А вот качественное жилье подорожало куда менее существенно. Сталинки (самые дорогие столичные квадратные метры) по сравнению с январем выросли в цене всего на 1,2% (в долларах). Серьезнее подскочила стоимость квартир в монолитных и монолитно-кирпичных домах (4,1%) - но куда им до хрущоб!
Отстают от пошарпанных "лидеров" и дома современных панельных серий с нормальными кухнями и более-менее удобными планировками - "середнячки" рынка (3,8%).
Получается, что февральский всплеск спроса в основном создали люди с не такими уж большими деньгами. Те, кто в принципе хотел купить жилье, но всячески оттягивал этот момент: а тут испугались, что станет хуже, и дружно ринулись осуществлять свои планы. На радость продавцам, тут же взвинтившим цены на такие квартиры, на которые еще летом - осенью и желающих-то не находилось.
Продавцы торжествуют?
- В выигрыше продавцы свободных квартир - особенно те, кому деньги нужны не срочно, - считает Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый Дом". - С высокой степенью вероятности цены будут потихоньку расти, а вероятность обвала на рынке весьма невелика.
А вот желающие совершить альтернативную сделку (когда одна квартира продается, а взамен покупается другая - таких продавцов-покупателей в одном лице в столице большинство) уже сталкиваются со сложностями.
- Имейте в виду, что с начала года сроки оформления альтернативных сделок увеличились - в связи с тем, что ожидание свидетельства на право собственности теперь занимает не менее месяца, - предупреждает Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель".
- Чтобы продавец (он же будущий покупатель) не остался с суммой денег, которой окажется недостаточно для покупки новой квартиры, мы рекомендуем брать перехватывающие кредиты, - говорит Сергей КРЯЧКОВ, директор Департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая Компания". - Человек берет ипотечный кредит, покупает квартиру, переезжает, продает старую по увеличившейся цене и рассчитывается с банком. За счет роста цен ипотечная ставка в значительной степени компенсируется.
Здесь жилье выросло в цене больше всего (февраль к январю, %)
Ст. м. "Свиблово", "Ботанический сад" +7,0
Ст. м. "Преображенская площадь" +6,6
Ст. м. "Бибирево" +6,4
Ст. м. "Бабушкинская" +6,1
Ст. м. "Медведково" +6,1
Ст. м. "Домодедовская", "Орехово-Борисово" +6,0
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
Так изменилась стоимость кв. м по типам домов (февраль к январю, %)
Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней +5,3
Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) +5,1
Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 этажей) +3,8
Кирпичные 5-этажки +5,1
Сталинки и типовой кирпич +1,2
Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей +4,1
Все панельные и блочные дома +4,7
Все монолитные и кирпичные дома +3,4
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
Самые дорогие районы* Москвы... ($/кв. м в среднем**)
февраль % к январю
Ст. м. "Пушкинская", "Маяковская" 8647 +2,6%
Ст. м. "Библиотека им. Ленина", "Арбатская", "Смоленская" 8624 +2,9%
Ст. м. "Охотный ряд", "Китай-город", "Кузнецкий мост" 8498 +5,2%
...и самые дешевые
февраль % к январю
Зеленоград 3182 +5,5%
Бирюлево 3615 +4,8%
Новокосино 3658 +4,1%
*Имеются в виду районы сложившейся застройки, а не муниципальные образования Москвы.
**Без учета элитного жилья.
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (http://www.irn.ru/). Без учета элитного жилья.
СОВЕТ ПОКУПАТЕЛЯМ
Если цена квартиры указана в долларах, обязательно поинтересуйтесь, какой курс имеет в виду продавец. Зачастую продавцы убеждены, что "квартирный" доллар нынче стоит никак не менее 29 - 30 рублей. Это одна из уловок, позволяющих ненавязчиво и порой незаметно для покупателя задрать цену.
СОВЕТЫ ПРОДАВЦАМ
Если вам надо сбыть малогабаритку в старом доме, стоит воспользоваться ситуацией. Не надейтесь на чудо - такое жилье долго дорожать опережающими темпами не будет.
Если вы продаете хорошую квартиру с удобной планировкой в современном доме, можно особо не торопиться. Покупатели качественного, а соответственно более дорогого жилья менее склонны принимать решения под влиянием ажиотажа - но на хорошие квартиры спрос есть всегда.
ПРОГНОЗЫ ЭКСПЕРТОВ
Ольга ПЕТРОВИЦКАЯ, генеральный директор агентства недвижимости "Новый Дом":
- Нынешнее повышение цен спровоцировало несколько причин: отложенный спрос, падение курса доллара, переход на рублевые расчеты, коррекция на инфляцию, падение на фондовом рынке. Как видим, эти причины долгосрочны. Никуда не делись и другие факторы, начавшие свое влияние давно: рост цен на цемент и другие стройматериалы, трудности с выделением площадок под строительство, дефицит новостроек эконом-класса, развитие ипотеки, интенсивная миграция в Москву жителей других регионов - в том числе и с высокими доходами. Единственный фактор, играющий на стабилизацию цен, - истощение платежеспособного спроса. Цены действительно очень велики, поэтому повторение ситуации с двукратным подорожанием жилья за год вряд ли возможно.
Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний "Домостроитель":
- По нашим прогнозам, в марте и апреле рост цен на недвижимость сохранится, но в рамках примерно 1,5% в месяц.
Дмитрий ОВСЯННИКОВ, генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ":
- По многолетним наблюдениям с момента насыщения рынка до момента прекращения роста цен проходит не менее трех месяцев. Насыщение рынка пока не началось. И можно утверждать, что до середины лета нас ждет рост цен.
Сергей КРЯЧКОВ, директор Департамента маркетинга агентства недвижимости "Открытая Компания":
- Те, кто планировал приобретение недорогой квартиры в Москве, все чаще будут делать выбор в пользу ближайшего Подмосковья. Тенденция к приобретению россиянами зарубежной недвижимости, по всей видимости, усилится. Общий рост цен на жилье в 2008 году составит от 15 до 25%.
Насколько статистика отражает реальное положение с ценами на квартиры? Читайте расследование "КП" на следующей неделе.
Ещё новости по теме:
15:42
13:00
12:00