Из-за снижения доходов населения и роста ставок по ипотеке рынок жилищного кредитования ждет падение
Михаил Мень, говоря о рисках повышения ставок по ипотеке, отметил, что «крупные банки пока ситуацию держат, но ряд небольших банков начинают корректировать ставку в сторону увеличения». Тем не менее в августе процентные ставки по ипотеке изменялись банками разнонаправлено. Но в целом опрошенные «НИ» эксперты единодушно прогнозируют, что ставки ипотечного кредитования двигаются в сторону дальнейшего повышения. И если в настоящий момент рост почти незаметен, потому что, во-первых, банки уравняли ставки по кредитам на первичном и вторичном рынке жилья, а во-вторых, рост наблюдается плавный, то уже к октябрю произойдет ускорение динамики роста средневзвешенной ставки по ипотеке.
«Не так давно ЦБ в очередной раз увеличил ключевую ставку – с 7,5 до 8%. Это означает, что стоимость денег в российской экономике возросла. Что отразилось, в частности, и на увеличении ставок по депозитам. Например, по данным ЦБ, по депозитам физлиц от 1 года до 3 лет средневзвешенные процентные ставки возросли с января по июнь 2014 года с 7,32 до 7,8%, а по аналогичным депозитам юридических лиц – с 7,98 до 9% годовых. Сейчас роль депозитной базы для выдачи ипотечных кредитов будет возрастать, а значит увеличатся и ставки. По моим оценкам, в 2015 году ставки по ипотеке составят 12,7–13,5% годовых», – сказала «НИ» исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев сообщил «НИ», что в ближайшее время банки будут пересматривать свою политику риск-менеджмента, поскольку ипотека – это долгосрочные обязательства с высокими (и все возрастающими) рисками невозврата и просрочек под сравнительно небольшую доходность для кредитных организаций.
В России ипотечная ставка одна из самых высоких в мире – 12,2%, по данным ЦБ и АИЖК. В США, Европе этот показатель находится на уровне 3,5–4,5% в зависимости от срока кредитования. «Пока ключевая ставка ЦБ будет находиться на уровне 8%, ниже 12–13% ставка кредитования не может быть просто физически», – говорит «НИ» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Говоря о возможном контроле сферы со стороны ЦБ, эксперты отмечают, что регулятор имеет основания и может отслеживать только необоснованный рост. А в текущей экономической ситуации (увеличение ключевой ставки, дефицит ликвидности) банкам все сложнее не повышать ставку. Татьяна Полиди отмечает, что ЦБ влияет на процентные ставки путем операций по предоставлению и изъятию ликвидности, а также интервенций на валютном рынке. И в настоящее время общую экономическую и денежно-кредитную политику властей нельзя оценить как нацеленную на снижение процентных ставок.
Как говорит г-н Апрелев, банковское сообщество всегда ориентируется на системообразующие банки с госучастием, поскольку 75% всех жилищных кредитов выдается именно этими «китами». В первую очередь это Сбербанк и ВТБ, которые уже повысили ставки по ипотечным кредитам. Сбербанк объявил об увеличении ставок на 0,5–1% еще с 1 июля 2014 года, а ВТБ в середине августа поднял ставки по рублевой ипотеке на 0,1–0,3%, при том что в марте этого года банк уже повышал ставки по ипотечным кредитам на 0,4%.
Отметим, что в первом полугодии 2014 года произошло изменение структуры расчета процентных ставок госбанками. Если раньше на параметры ставки влияли размер первоначального взноса и срок кредита, то теперь размер процентной ставки определяется главным образом суммой выдаваемого кредита. К тому же на фоне санкций и ограничения доступа к дешевым западным кредитам, опасаясь невозвратов, российские банки стали меньше перекредитовывать друг друга, предпочитая обращаться за помощью в ЦБ. Напомним, что на 1 июля этого года отечественные банки должны были мегарегулятору уже 5,4 трлн. рублей против 2,3 трлн. рублей годом ранее.
Последние годы рынок ипотеки стабильно рос значительными темпами – в среднем на 30–40% в год. По данным ЦБ, за первое полугодие 2014 года объем выданных жилищных кредитов вырос на 41,8% – до 769,5 млрд. рублей, по сравнению с аналогичным показателем прошлого года в 542,5 млрд. рублей. Как считают эксперты, это пиковый рост, дальше рынок будет снижаться. Хотя Сергей Жарков отмечает, что сам по себе рост ставок по ипотеке на 1–2% вряд ли скажется как на объеме ипотечного кредитования в России, так и на объеме приобретаемого жилья. Более важно, по его мнению, это общее ухудшение экономических условий в стране, связанное с замедлением экономики, что вызывает снижение доходов населения. Это в свою очередь сказывается на сокращении спроса со стороны населения на ипотечные программы и грозит повышением роста просрочки платежей по этим кредитам.
В России, правда, кредитный рынок устроен противоположно западному: на долгосрочные (в основном ипотечные) кредитные программы приходится только порядка 30% рынка, а 70% выданных кредитов составляют краткосрочные потребительские кредиты. Большая часть просроченной задолженности приходится как раз на сегмент потребительского кредитования, а ипотечные заемщики – гораздо более добросовестные. Но в условиях нестабильной ситуации в стране россияне нередко не могут реалистично оценивать свою способность обслуживать кредит даже в пятилетней перспективе, не говоря уже о длительном сроке.
Напомним, что мировой кризис 2008 года как раз начался с формирования «пузыря» на ипотечном рынке США, в результате чего Lehman Brothers – четвертый по величине инвестбанк США – объявил о банкротстве. Это повлекло за собой панику на финансовых рынках и дало страт глобальному кризису. Тогда, по разным оценкам, с проблемами выплат по ипотечным обязательствам в России столкнулись порядка 9–11% заемщиков. Также кризисные процессы и сокращение доходов населения может привести к увеличению сроков кредитования и погашения долга. Сейчас в России средний срок кредитования составляет 14,6 года, а погашения кредита – 5–8 лет. Для примера, на Западе средний срок жилищного кредитования составляет 25–30 лет. Это связано в том числе и с тем, что в России почти отсутствует так называемая классическая ипотека, когда денежные средства занимаются «с нуля» либо с очень небольшим первоначальным взносом на длительный срок. Как говорит г-н Жарков, население перекредитовывается с целью улучшения жилищных условий с изначальным намерением досрочно погасить кредит. Которое может быть связано исключительно с национальным менталитетом и мнением о недопустимости жизни в условиях долгосрочного кредита.
Увеличение просрочек из-за падения платежеспособности населения в свою очередь может привести к отрицательным социальным последствиям с учетом изменившегося отношения банков к должникам. Еще с начала года коллекторские агентства фиксируют рост обращений банков по вопросам взыскания задолженности с физлиц, поскольку переуступка проблемных долгов позволяет улучшить их отчетность. Как уже писали «НИ», в первом полугодии 2014 года банки удвоили продажи долгов россиян: они продали порядка 68 млрд. рублей проблемных задолженностей, что на 94% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Другими словами, все больше проблемных заемщиков теперь получают звонки не из офиса банка, а от коллектора.
Для граждан существуют и дополнительные зоны риска, связанные, во-первых, с действующими с 1 июля нововведениями в Гражданском кодексе, позволяющими банкам в случае задолженности взимать взыскания с недвижимого имущества, если такие условия прописаны в договоре.
«Не так давно ЦБ в очередной раз увеличил ключевую ставку – с 7,5 до 8%. Это означает, что стоимость денег в российской экономике возросла. Что отразилось, в частности, и на увеличении ставок по депозитам. Например, по данным ЦБ, по депозитам физлиц от 1 года до 3 лет средневзвешенные процентные ставки возросли с января по июнь 2014 года с 7,32 до 7,8%, а по аналогичным депозитам юридических лиц – с 7,98 до 9% годовых. Сейчас роль депозитной базы для выдачи ипотечных кредитов будет возрастать, а значит увеличатся и ставки. По моим оценкам, в 2015 году ставки по ипотеке составят 12,7–13,5% годовых», – сказала «НИ» исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев сообщил «НИ», что в ближайшее время банки будут пересматривать свою политику риск-менеджмента, поскольку ипотека – это долгосрочные обязательства с высокими (и все возрастающими) рисками невозврата и просрочек под сравнительно небольшую доходность для кредитных организаций.
В России ипотечная ставка одна из самых высоких в мире – 12,2%, по данным ЦБ и АИЖК. В США, Европе этот показатель находится на уровне 3,5–4,5% в зависимости от срока кредитования. «Пока ключевая ставка ЦБ будет находиться на уровне 8%, ниже 12–13% ставка кредитования не может быть просто физически», – говорит «НИ» заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков.
Говоря о возможном контроле сферы со стороны ЦБ, эксперты отмечают, что регулятор имеет основания и может отслеживать только необоснованный рост. А в текущей экономической ситуации (увеличение ключевой ставки, дефицит ликвидности) банкам все сложнее не повышать ставку. Татьяна Полиди отмечает, что ЦБ влияет на процентные ставки путем операций по предоставлению и изъятию ликвидности, а также интервенций на валютном рынке. И в настоящее время общую экономическую и денежно-кредитную политику властей нельзя оценить как нацеленную на снижение процентных ставок.
Как говорит г-н Апрелев, банковское сообщество всегда ориентируется на системообразующие банки с госучастием, поскольку 75% всех жилищных кредитов выдается именно этими «китами». В первую очередь это Сбербанк и ВТБ, которые уже повысили ставки по ипотечным кредитам. Сбербанк объявил об увеличении ставок на 0,5–1% еще с 1 июля 2014 года, а ВТБ в середине августа поднял ставки по рублевой ипотеке на 0,1–0,3%, при том что в марте этого года банк уже повышал ставки по ипотечным кредитам на 0,4%.
Отметим, что в первом полугодии 2014 года произошло изменение структуры расчета процентных ставок госбанками. Если раньше на параметры ставки влияли размер первоначального взноса и срок кредита, то теперь размер процентной ставки определяется главным образом суммой выдаваемого кредита. К тому же на фоне санкций и ограничения доступа к дешевым западным кредитам, опасаясь невозвратов, российские банки стали меньше перекредитовывать друг друга, предпочитая обращаться за помощью в ЦБ. Напомним, что на 1 июля этого года отечественные банки должны были мегарегулятору уже 5,4 трлн. рублей против 2,3 трлн. рублей годом ранее.
Последние годы рынок ипотеки стабильно рос значительными темпами – в среднем на 30–40% в год. По данным ЦБ, за первое полугодие 2014 года объем выданных жилищных кредитов вырос на 41,8% – до 769,5 млрд. рублей, по сравнению с аналогичным показателем прошлого года в 542,5 млрд. рублей. Как считают эксперты, это пиковый рост, дальше рынок будет снижаться. Хотя Сергей Жарков отмечает, что сам по себе рост ставок по ипотеке на 1–2% вряд ли скажется как на объеме ипотечного кредитования в России, так и на объеме приобретаемого жилья. Более важно, по его мнению, это общее ухудшение экономических условий в стране, связанное с замедлением экономики, что вызывает снижение доходов населения. Это в свою очередь сказывается на сокращении спроса со стороны населения на ипотечные программы и грозит повышением роста просрочки платежей по этим кредитам.
В России, правда, кредитный рынок устроен противоположно западному: на долгосрочные (в основном ипотечные) кредитные программы приходится только порядка 30% рынка, а 70% выданных кредитов составляют краткосрочные потребительские кредиты. Большая часть просроченной задолженности приходится как раз на сегмент потребительского кредитования, а ипотечные заемщики – гораздо более добросовестные. Но в условиях нестабильной ситуации в стране россияне нередко не могут реалистично оценивать свою способность обслуживать кредит даже в пятилетней перспективе, не говоря уже о длительном сроке.
Напомним, что мировой кризис 2008 года как раз начался с формирования «пузыря» на ипотечном рынке США, в результате чего Lehman Brothers – четвертый по величине инвестбанк США – объявил о банкротстве. Это повлекло за собой панику на финансовых рынках и дало страт глобальному кризису. Тогда, по разным оценкам, с проблемами выплат по ипотечным обязательствам в России столкнулись порядка 9–11% заемщиков. Также кризисные процессы и сокращение доходов населения может привести к увеличению сроков кредитования и погашения долга. Сейчас в России средний срок кредитования составляет 14,6 года, а погашения кредита – 5–8 лет. Для примера, на Западе средний срок жилищного кредитования составляет 25–30 лет. Это связано в том числе и с тем, что в России почти отсутствует так называемая классическая ипотека, когда денежные средства занимаются «с нуля» либо с очень небольшим первоначальным взносом на длительный срок. Как говорит г-н Жарков, население перекредитовывается с целью улучшения жилищных условий с изначальным намерением досрочно погасить кредит. Которое может быть связано исключительно с национальным менталитетом и мнением о недопустимости жизни в условиях долгосрочного кредита.
Увеличение просрочек из-за падения платежеспособности населения в свою очередь может привести к отрицательным социальным последствиям с учетом изменившегося отношения банков к должникам. Еще с начала года коллекторские агентства фиксируют рост обращений банков по вопросам взыскания задолженности с физлиц, поскольку переуступка проблемных долгов позволяет улучшить их отчетность. Как уже писали «НИ», в первом полугодии 2014 года банки удвоили продажи долгов россиян: они продали порядка 68 млрд. рублей проблемных задолженностей, что на 94% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Другими словами, все больше проблемных заемщиков теперь получают звонки не из офиса банка, а от коллектора.
Для граждан существуют и дополнительные зоны риска, связанные, во-первых, с действующими с 1 июля нововведениями в Гражданском кодексе, позволяющими банкам в случае задолженности взимать взыскания с недвижимого имущества, если такие условия прописаны в договоре.