Процентные ставки: почему у нас не как у них?

Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (за исключением бывших собратьев по СССР) и США. Средняя фиксированная ставка в национальной валюте в России составляет 17,03%, а в долларах — на уровне 13,89%. В США, например, уровень процентной ставки, находится в пределах 4,5-6%, в Канаде — 3,6-6,2%, во Франции — 3,75-4%, в Испании, Италии, Германии — 4-5%, в Греции — 6,25%, в Португалии — от 2,75%, на Кипре — 4,25%.

К примеру, процентная ставка по ипотечным кредитам в Великобритании колеблется в пределах 1,89-7,69%. Последние шесть месяцев средняя ставка составляет около 4%. Столь низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным Банком Англии ставки рефинансирования ниже 1%. К слову, ставка рефинансирования Центробанка России сейчас составляет 8,25% годовых. А ипотечные кредиты в иностранной валюте в России предоставляют по средней ставке в районе 12% годовых, в национальной валюте – 14% годовых.

Такой уровень процентных ставок, который мы наблюдаем в России, существовал в Великобритании в 1990-1992 годах. Возможно, России также потребуется десятилетие, чтобы опустить ставки до 4%, хотя в стратегии правительства пока целью является понизить процентные ставки до 8%.

Чем вызваны столь низкие процентные ставки по ипотечным кредитам за границей? Основной причиной является то, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, имеют возможность самостоятельно обеспечивать финансами свою деятельность на многие года вперед за счёт выпуска долгосрочных облигаций. Сравнительно молодой ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями.

Заграница: всё в долг?!

Удивительно, но за рубежом, почти две трети недвижимости приобретается посредством механизма ипотеки. И это касается не только «бюджетного» жилья, но и квадратных метров разряда «премиум». Ипотекой пользуются не только жители страны, но и иностранные граждане.
Законодательство, к примеру, Великобритании, позволяет оформить ипотечный кредит иностранцу, который прибыл на территорию государства по программе HSMP или «Инвестор».

Стоимость услуг банка за рассмотрение кредитной заявки составляет 0,5-1,5% от суммы кредита. Кроме того, оплачиваются услуги специалистов по ипотеке, оценке и страховка. Максимальная сумма займа может составлять 85% от цены интересующего объекта. Ипотечный кредит для иностранцев в Великобритании выдаётся на срок до 30 лет при условии первого взноса в размере 30%. Процентная ставка кредита по системе Libor составляет от 1,5 до 1,8%. Причём решение о предоставлении ипотечного кредита принимается не раньше полугода до ввода объекта в эксплуатацию.

Западноевропейские банки, в отличии от российских, не требуют от будущего заёмщика предоставления такого обширного перечня документов. Основным фактором является подтверждение данных о наличии официального дохода. Некоторые банки просят дополнительно предоставить информацию, свидетельствующую о благонадёжности кредитуемого лица. Это может быть документ, подтверждающий наличие недвижимости, вкладов в банках или иных материальных активов как на родине заёмщика, таки в других странах, а также возможное успешное погашение им ранее взятого кредита в любом другом банке.

Британские банки, в основном, при предоставлении ипотечного кредита, в качестве залога оформляют объект недвижимости. Поэтому иностранец, рассчитывающий получить кредит в Великобритании, может использовать его на приобретение недвижимости только в этой стране, а не у себя на родине.

Следует заметить, что банки Великобритании предоставляют иностранцам кредиты, которые не имеют чётко определённой цели. В этом случае, заёмщик может использовать эти средства по своему усмотрению, в том числе и на приобретение недвижимости в России. Однако, в этом случае, условия выдачи кредита и процентные ставки по нему во многом отличаются от ипотечного кредита.

Кризис: разновекторные ставки

Анализ европейского рынка ипотечного кредитования свидетельствует, что во время кризиса наибольшую стабильность показали кредитные учреждения Франции, Португалии, Испании, Кипра. Безусловно, объём кредита и его срок, в каждой стране имеет свои ограничения. Но, в целом, эти государства отличает созданные привлекательные условия для нерезидентов, желающих приобрести недвижимость в этих странах через ипотечный кредит.
Хотя, допустим, в Греции, с наступлением кризиса, ввели более суровые требования для иностранцев при выделении им ипотечного кредита. Греческие банки, в целях минимизации рисков, увеличили ставки по кредитам и ощутимо сократили объём выделяемых сумм. Например, при кредите на 15 лет процентная ставка возросла на 0,75 единиц и достигла уровня 6,25% в год.

Россиянам знакома такая картина с рынком ипотечных кредитов, которая сложилась в Греции с началом кризиса, потому что она аналогична сложившейся в России. Отечественные банки также пошли по пути поднятия ставок. Хотя многие развитые страны Европы с началом кризиса, наоборот, снизили процентные ставки, привлекая население ещё большей доступностью ипотеки.

В Европу за деньгами?

Таким образом, россияне имеют реальную возможность получить ипотечный кредит в Западной Европе по процентной ставке в пределах 4-5% в год. При этом они должны быть готовы внести первоначальный взнос в размере около 40-50% от цены недвижимости, приобретаемой на территории этой страны.

Однако, граждане России наврядли могут рассчитывать на западноевропейскую ипотеку в ближайшие пару лет для приобретения недвижимости на родине.

Иностранные банки не идут на подобные риски, потому что они не могут адекватно оценить недвижимость в Росси и, тем более, рассчитать её вероятную стоимость в будущем. Кроме того, европейские банки опасаются большого количества недобросовестных заёмщиков, число которых может превзойти 4% запланированного количества невозвращённых кредитов. Также, европейские кредиторы пока не видят адаптивной модели оформления в залог недвижимости в России.

Вместе с тем, если вы уже являетесь счастливым обладателем жилья или иной недвижимости за границей, для вас вполне реально получить кредит в зарубежных банках на любые цели. Заложив свою иностранную недвижимость, можно получить кредит около 60% от её стоимости и использовать полученные средства в России.