Известно, что недвижимость — прекрасный инвестиционный инструмент. Также все знают, что приобрести квартиру удобнее, используя ипотеку. Эти два тезиса переплетаются с третим: о том, чтобы купить недвижимость с целью инвестиции, используя кредит для достижения цели. Об этом часто пишут известные американские книги, например, «Первый миллион».

Однако, если попробовать использовать это решение в нашей стране, то почти всегда сталкиваешься с тем, что идея не работает. У нас совсем другие экономические реалии.
К сожалению, соотношение цены приобретения и аренды квартиры в России имеет очень плохой баланс. Американские книги расскажут о подобных примерах: имея личные средства, размер которых составляет всего 25% от стоимости квартиры, вы можете приобрести ее, при этом остальные 80% поможет получить банковский ипотечный кредит, потом вы легко сдадите квартиру в аренду. Платежей, которые получит человек, хватит для того, чтобы возвратить банковский кредит и уплатить налоги, а также получать хотя бы маленький доход с первоначально вложенного капитала – примерно 20% от стоимости жилья.

А что же в России? Здесь совсем иные реалии. Например, если мы говорим о Москве, то стандартная однокомнатная квартира стоит от 5,6 млн руб и выше. Если человек имеет 1 млн. своих средств, то он может взять ипотечный кредит на остальные 4,5 — 5 млн. Как показывает опыт ипотечных платежей ежемесячная выплата составит тысяч 50-55. Кроме того, нужно будет платить также квартплату (1-3 тыс. в месяц), иногда надо будет делать в квартире ремонт. Сдавать подобную квартиру можно приблизительно за 25-30 тыс. руб. в месяц. Итогом может стать вклад собственных средств, а заработать получится отрицательный доход в 25 тыс в месяц на много лет вперед. При этом налоговая инспекция не считается с вашими тратами, а 30 тыс. руб. в месяц — это доход с которого нужно заплатить 13%. Если же заплатить налог, то убытки составят еще плюс 4000 руб. в месяц, т.е. достигнут почти 30 тыс. руб. в каждом месяце.

Попытка поддерживать вклад денег в какие-то другие квартиры приводит к таким же результатам. Мария Жукова — первый заместителель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» сделала собственный расчет. Если взять квартиру по ул. Бауманской, где общая площадь составляет 56 кв. м, метраж комнаты 20 и 14,5, кухни 7,5. Квартира расположена в 5-ти этажном доме с потолками в 3 метра. Цена такой квартиры сегодня – 8 -9 млн руб. В стандартных условиях ипотечного кредита купить такую квартиру можно, имея 1,8 млн руб. Кредитные проценты будут в размере 11,32% годовых, ежемесячный платеж будет доходить до 71 тыс. руб. Реальная цена аренды такого объекта в – 35- 40 тыс. руб., как следствие у нас опять получается минус в 31 тыс. руб., а в реальной жизни он будет включать еще и квартплату, ремонты, выплату налогов и т.п.

И такую же картину мы можем видеть во всех сегментах недвижимости – это убытки. Эксперты не смогли найти примеров, где бы деньги, вложенные в квартиру, принесли доход.

По словам Александра Зиминского, рентабельность арендованой квартиры, как правило, не превышает 6 — 6,5% в год от тех средств, которые были вложены, а чаще находится в диапазоне 3-5%, а выплаты по кредиту будут равны как минимум 11%».

Однако, есть причины для того, чтобы все-таки инвестировать деньги в подобный проект. Когда человек приобретает квартиру в кредит, он фиксирует ее цену на сегодняшнем уровне. Таким образом, будут зафиксированы и помесячные платежи, так как их размер устанавливают на весь срок действия кредитного договора. А вот цена квартиры, а также ее арендная цена будет расти. Так что через некоторое время платежи по кредиту могут сравнятся с арендной платой, а потом станут меньше их.

В пользу этого говорит простой пример. В 1994 году зарплата работника газеты составляла тогда 15 тыс. руб. это было до замены старых купюр в 1998 году, а курс доллара тогда составлял 470 руб. Подсчитав все скрупулезно, можно заметить, что получится $32 в месяц. Если бы была возможность взять кредит, выплата процентов по которому составляла бы, например, ползарплаты. Выплата в 16 долларов в месяц была бы сегодня совсем мизерной.

Такая ситуация и сегодня возможна, так как инфляция, все еще характерна для России – говорит Мария Жукова («МИЭЛЬ»).

Неплохая возможность была и после дефолта 1998 в году. Тогда цена квартиры в долларах снизилась почти в четыре раза. Двухкомнатная квартира в панельном пятиэтажном доме на «Семеновской» стоила приблизительно $17 тыс., а арендовать хорошую однокомнатную квартиру можно было за $100 в месяц».

Во время бешеного роста цен на недвижимость, как было до 2008 года, квартира, которую сдавали в аренду не только приносила доход, но и стала дороже и покрывала таким плату за коммунальные услуги, траты на ремонт, процент от вложения денег в квартиру, в то же время рост цены давал прибыль».

Хотя в перспективе цены вряд ли возрастут более чем на 10% в год.