Законна ли перепродажа инвестпроектов?

ДО daily: Вопрос такой. Нормально ли если компания, выигрывает инвестконтракт, а затем перепродает его по более высокой цене? Нет ли здесь неких коррупционных возможностей, когда фирма, близкая администрации превращает такие комбинации в существенный источник доходов? Наверное, было бы правильнее, чтобы компания, в случае, если она не может исполнить контракт, возвращала участок администрации с соответствующей неустойкой, а та проводила повторный аукцион. Разумеется, я имею в виду не какую-то конкретную администрацию.

Алексей Козлов, руководитель Службы заказчика-застройщика компании «Пересвет-Инвест»: Чтобы выиграть инвестконтракт и получить участок под застройку необходимо, как вы верно заметили, участвовать в аукционах, которые проводят администрации. Перепродать инвестконтракт как квартиру нельзя.

КДО daily: Совсем-совсем нельзя?

Алексей Козлов: Если девелопер с самого начала планирует подобную операцию, то он может создать специальную компанию, которая участвует в одном аукционе, а затем данную компанию продают со всеми активами другой организации.

КДО daily: Отсюда поподробнее, пожалуйста.

Сергей Сидоров, исполнительный директор СРО «Альянс строителей»: Если отойти от формальной стороны, то сегодня мы действительно можем говорить о том, что сложился целый рынок — вторичный рынок инвестконтрактов. Складывается ситуация, когда организации добиваются права аренды участка не для того, чтобы застроить его, а с целью перепродажи и извлечения прибыли.

КДО daily: Схема?

Сергей Сидоров: Схема такой операции довольно простая. Если инвестор или застройщик изначально решил продать выигранный контракт, то он регистрирует разрешительную документацию не на свое имя, а сразу на другое ООО. В дальнейшем это позволит избежать длительного и сложного переоформления документов. Таким образом, при переуступке прав на реализацию контракта покупатель сразу становится обладателем фирмы, специально созданной под один проект.

Алексей Козлов: Но заключить договор уступки права аренды на участок можно только с уведомления и согласия городских властей.

КДО daily: Предположим, за этим дело не станет. Какова примерная доля инвестконтрактов, скажем так, с промежуточными владельцами?

Сергей Сидоров: По оценке некоторых экспертов примерно 25-30% всех инвестконтрактов меняют своего первоначального владельца.

Алексей Козлов: В любом случае, участок с существенной прибылью возможно продать только на активно растущем рынке, при этом компания несет определенные затраты при участии в аукционе, это тоже необходимо учитывать. Если проект убыточен, то вряд ли его можно будет перепродать и тому много примеров, особенно в начале кризиса, когда активы девеперов существенно упали в цене, а недавно перспективные объекты на проектной стадии оказались невостребованными.

Сергей Сидоров: Однако контракт контракту рознь. При его покупке на вторичном рынке нужно учитывать: чем крупнее проект, тем больше в нем доля города, достигающая порой 40%. Такое дополнительное социальное обременение в совокупности с масштабностью и не всегда удачным территориальным расположением могут затянуть сроки окупаемости на 10, а то и более лет. Отмечу, что говорить об особенной коррупционной емкости рынка не приходится, поскольку перепродажа осуществляется открыто и с использованием услуг посредников, вознаграждение которых составляет 0,5-2% от стоимости сделки.

КДО daily:  Расходы на участие в аукционе с лихвой покрываются маржей при перепродаже. Ресурсы компании, близкой к администрации, позволяют эту маржу существенно расширить. Например, снизить «долю региона» с обычных 30-40% до 5% якобы ввиду особой сложности участка, необходимости вывода промышленных предприятий и т.п. Хотя на деле речь идет о территории бывшего совхоза и полуразрушенных теплицах. Разумеется, при перепродаже покупателя не должно интересовать, почем товар достался продавцу.

Алексей Козлов: Думаю все же, что более надежную и существенную прибыль можно получить, создав прибавочную стоимость путем лэнд-девелопмента. Организация получает участок под застройку, подготавливает участок для строительства и тем самым существенно увеличивает его стоимость, создает интересный проект, согласовывает его во всех необходимых инстанциях, а затем перепродает проект другому девелоперу, который и будет вести строительство и продажу жилья. Но при этом организация, выигравшая аукцион остается официальным арендатором участка под застройку. Подобная операция оформляется через предварительный договор долевого участия, после оформления разрешения на строительство данный договор оформляется как основной.

КДО daily: Хорошо, а если предположить, что компания просто не может вести строительство?

Алексей Козлов: Если компания не может вести дальнейшее строительство, а в доме уже выкуплена часть квартир, то ройщика, который завершает строительство объекта, реализуя оставшийся объем жилья. Данные проекты ргородские власти ищут другого застентабельны в случае, когда в доме распродан небольшой объем квартир и его репутация не слишком пострадала.

КДО daily: Например?

Алексей Козлов: Не в пример ЖК «Вертикаль», ныне «Well House на Ленинском», который перешел компании Миракс уже известным долгостроем. Строительство ЖК «Вертикаль», велось с 2002 года, а проблемы у прежнего застройщика «Спецвысотстрой» возникли уже в 2004 году и в результате, уже проблемный объект был передан для завершения строительства компании «Строймонтаж-Капитал», входящей в корпорацию «Миракс Групп». В целом можно сказать, что проекты «недостроя» практически всегда имеют ряд проблем для своих преемников. В случае когда объект находится на стадии проектирования, минусов существенно меньше и сам проект строительства можно усовершенствовать, тем самым, увеличив его рентабельность.

КДО daily: Хорошо, вернемся к случаям умышленного получения инвестконтрактов в целях перепродажи. Возможно ли создание системы, при которой это станет невозможным? Системы, вынуждающей фактического владельца возвратить контракт администрации даже если он действительно не может реализовать инвестконтракт.

Сергей Сидоров: Я, пожалуй, соглашусь с коллегой. Излишнее администрирование создаст дополнительные трудности большинству девелоперов. Давайте оценим ситуацию. По данным Комитета государственного строительного надзора города (Мосгосстройнадзор) сегодня в Москве возводится примерно 3 тысячи объектов, при этом реально строительство идет только на 2/3 из них, то есть заморожено около 1,1 млн. кв. метров жилья и примерно столько же — офисов. Причина заключается в финансовых трудностях девелоперов. Поэтому Комитет рассматривает вопрос о том, чтобы отобрать у инвесторов, приостановивших реализацию своих проектов, представленные городом территории. Иными словами, вернуть себе земельные участки город сможет самостоятельно. Предлог может быть любой, один из последних — стройгородки создают пробки на дорогах, а стройка ни с места. Да и сами застройщики вряд ли решатся на явку с повинной, чтобы отдать обратно выигранные с большим трудом контракты.

КДО daily: Ничего не трогать?

Сергей Сидоров: Надежды на улучшение положения все же есть. Не так давно город застраховал себя от недобросовестных застройщиков, введя механизм банковской гарантии при реализации каждого конкретного проекта. Условием предоставления такой гарантии являются устойчивое финансовое положение застройщика, наличие положительной кредитной истории в банке и ресурса для обеспечения обязательств. Чаще всего в роли последнего выступает уже имеющаяся у него коммерческая недвижимость.

КДО daily: О какой положительной кредитной истории фирмы-однодневки можно говорить? Если фирма специально создана под один проект, под получение участка и его перепродажу

Администрация одного большого города к месту и не к месту заявляет о том, что создает «реестры» добросовестных и недобросовестных партнеров, что на порог не пустит компанию, которая не зарекомендовала себя «многолетним и плодотворным сотрудничеством», а на одном из ее же сайтов в таблицах инвестконтрактов каждая вторая фирма-«надежный партнер» — липовая. Ни сайта, ни адреса, ни контактов, никакой информации вообще. А потом, когда вдруг у старого дома на этом участке грохается стена и давит рабочих, «надежного партнера» не могут найти! Телефон, который тот дал администрации, видите ли, не отвечает!

Сергей Сидоров: Полагаю, все же, что ситуация меняется. Улучшить ее должен и переход к саморегулированию в строительстве. СРО заинтересованы в приеме действительно надежных компаний. Рынок меняется структурно и нужно хорошо постараться, чтобы не замечать этого. Вскоре каждый будет заниматься своим делом: компании с оборотом не более $4 млн. строить точечные объекты, а крупные игроки — реализовывать более масштабные проекты. Взяться за инвестконтракт «не по зубам» с целью его перепродажи станет куда сложнее.