Снимаем жилье без проблем

Наш специальный корреспондент и юрист Анна ДОБРЮХА неоднократно проходила все этапы найма квартиры и делится накопленным опытом
Шаг первый - поиск
Это можно делать:
- самостоятельно - через знакомых, по Интернету, по объявлениям в газетах;
- через риэлторское агентство.
Если ищете и снимаете квартиру самостоятельно, то расходы будут меньше, а риск - больше.
Основные "засады" при самостоятельном поиске:
+ в квартире обнаружатся недостатки (потечет сантехника, сломается кухонная плита или дверь), а хозяин откажется устранять их: мол, вы здесь живете, сами и разбирайтесь;
+ вам будут время от времени поднимать плату за жилье, причем чаще и больше, чем обещали, сдавая квартиру;
+ вам могут внезапно предложить съехать с квартиры под предлогом того, что у хозяина дочь развелась и ей жить негде и т. п.
Как уберечься
В принципе вы можете попытаться уговорить хозяина заключить договор, где будет прописан порядок решения всех этих болезненных вопросов. Однако на практике собственники-наймодатели запросто идут на нарушение таких договоров, понимая, что наниматель-одиночка, оказавшись на улице, вряд ли найдет время и деньги на судебную тяжбу.
Основной выход - все-таки выгоднее вступать в отношения с хозяином жилья, имея поддержку риэлторского агентства. Серьезные компании гарантируют клиентам юридическую и фактическую помощь (переговоры в случае конфликта и др.) в течение всего срока действия договора; добиваются выплаты компенсаций, если хозяин досрочно "выгнал" из квартиры, помогают быстро снять новое жилье.
Обратите внимание! Дешевле обходятся услуги риэлтора, который работает в одиночку. Он может удачно подобрать вам квартиру, помочь грамотно оформить договор. Но! Если впоследствии у вас возникнут проблемы с хозяевами, то может оказаться, что найти того риэлтора невозможно. Если же риэлтор - сотрудник агентства недвижимости и оказывал вам услуги от имени этой компании, то вы сможете обратиться за помощью, даже если "ваш" агент давно уже здесь не работает.
ЦЕНА ВОПРОСА
Эти расходы вас ждут
Плата за услуги риэлторского агентства. Может составлять либо половину месячной платы за наем выбранной вами квартиры, либо 100% платы за месяц найма (в зависимости от того, находилась квартира в базе "вашего" агентства либо пришлось брать ее данные в другом агентстве, представляющем интересы наймодателя).
Гарантийный платеж. Его еще могут называть залоговым, или платой за последний месяц найма. Вносится при заключении договора и обычно равен месячной плате за наем.
Плата за наем. Как правило, вносится ежемесячно.
Плата за электроэнергию (по показаниям электросчетчика).
Плата за телефонные переговоры: межгород и звонки на сотовые телефоны.
Шаг второй - знакомимся с хозяином
У собственника квартиры нужно попросить:
- паспорт;
- правоподтверждающий документ - свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Другие документы, свидетельствующие о правах хозяина на квартиру, менее надежны. Например, если наймодатель предъявляет свидетельство о праве на наследство, то не исключено, что в период вашего проживания явятся другие, "неучтенные" наследники, претендующие на эту квартиру, и потребуют "очистить" жилплощадь.
Что проверить в квартире
+ проверьте состояние сантехники: легко ли открываются/закрываются краны (особенно важно для хрупких девушек, которые снимают квартиру в одиночку), не протекают ли, нормально ли набирается и сливается вода в унитазе;
+ осмотрите электропроводку: плотно ли закреплены розетки, не искрят ли;
+ включите-выключите все конфорки газовой плиты, проверьте, не "сочится" ли газ;
+ подольше пощелкайте пультом телевизора: насколько качественно и как много каналов "ловится" в квартире;
+ уточните вопросы подключения к Интернету: есть ли выделенная линия, пригодны ли телефонные кабель и розетка для выхода в Сеть с вашего компьютера (в старых домах с этим бывают проблемы);
+ попробуйте несколько раз открыть и закрыть замок на входной двери - не заедает ли.
Если для вас очень важен вопрос безопасного пути до дома, то не поленитесь подъехать к выбранной квартире поздно вечером, когда стемнеет. Так вы убедитесь, насколько оживленное и освещенное место вам предлагают.
Шаг третий - заключаем договор найма
Типовой вариант вы можете найти в Интернете или юридическом справочнике. Риэлторское агентство предложит более подробный договор, предусматривающий порядок разрешения спорных ситуаций и более надежно гарантирующий защиту интересов нанимателя и хозяина квартиры.
Обратите внимание на следующие пункты:
+ Срок действия договора.
Обычно риэлторы рекомендуют указывать срок до одного года, т. к. договор сдачи недвижимости в аренду на срок 1 год и более подлежит госрегистрации, а лишние хлопоты никому не нужны.
+ Размер, сроки, порядок внесения платы за жилье. Оговорите, где вы будете передавать деньги хозяевам (нередко они хотят получать их прямо в квартире, чтобы заодно приглядывать за ее состоянием).
Решите вопрос о возможности изменения платы за наем: допускается ли это, как часто и в каком размере. Если договор заключается при содействии риэлторского агентства, то, как правило, оговаривается, что в течение срока действия договора плата за наем остается неизменной.
+ Условия и порядок досрочного расторжения договора.
Возможны варианты, в частности:
допускается возможность досрочного расторжения по инициативе любой из сторон - нанимателя или хозяина квартиры. При этом оговаривается, что предупредить о "разрыве" договора нужно не менее чем за 30 дней;
досрочное расторжение признается нарушением, поэтому инициатор "разрыва" обязуется предоставить компенсацию другой стороне. Например, если наймодатель "выгоняет" раньше времени, то должен возвратить гарантийный платеж, внесенный нанимателем, а также выплатить неустойку в размере месячной платы за наем. Если досрочно съезжает наниматель, то теряет гарантийный платеж (см. "Цена вопроса").
Сколько стоит снять жилище эконом-класса* ($ в месяц, в среднем)
- А теперь проверим состояние сантехники...
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА
На самые частые вопросы отвечает наш эксперт, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости Гульнара РАХМАНГУЛОВА.
Как грамотно сформулировать свои запросы, чтобы риэлторы побыстрее подыскали подходящий вариант жилья?
Если клиент обращается к профессиональному риэлтору, то ему проще описать свои потребности, например, таким образом: я работаю там-то, в моей семье столько-то человек, из них столько-то детей, мне нужна квартира недалеко от работы и близко к школе. Профессиональный риэлтор поможет вам выбрать и район, и лучший путь до работы, подскажет, какая инфраструктура есть вблизи жилья.
Риэлтору нужно сообщать всю возможную информацию, вплоть до своих страхов (например, если у вас есть страх высоких этажей), для того, чтобы вам подобрали квартиру, которая вас полностью устроит.
Какие меры принять наймодателю, чтобы выгодно и безопасно сдать свою квартиру?
Основная мера - заключение договора. В нем нужно постараться прописать все нюансы, которые могут возникнуть в процессе проживания нанимателя.
К договору прилагается подробная опись имущества, где указывается состояние сдаваемой мебели и другого имущества в квартире.
Если вы опасаетесь лишних телефонных счетов, то имейте в виду, что сейчас есть очень удобная возможность заключить с МГТС договор о различных схемах телефонных переговоров. Можно предусмотреть полное отключение межгорода, а можно установить определенный лимит, сверх которого исходящие звонки блокируются и телефон работает только на входящие. Подробнее обо всех вариантах расскажет профессиональный риэлтор.
ВОПРОС В ТЕМУ
Мы сняли квартиру и планируем подремонтировать ее, установить зеркало, заменить фарнитуру в ванной комнате, сделать другие улучшения. Поясните, пожалуйста, кто должен оплачивать все это?
Марина.
Отвечает наш эксперт, генеральный директор ООО "Акрус-сити" Светлана КОС:
- Это как раз те немаловажные нюансы, которые следует предусматривать в договоре найма квартиры.
Обычно - на практике - текущий мелкий ремонт сантехники и электрики, а также ущерб, причиненный жилью, оплачивает наниматель. А вот косметический ремонт квартиры, устранение скрытых дефектов, которые проявились после заселения нанимателя, возлагаются на хозяина жилья.
Средняя цена квадратного метра - больше $4000! Тип дома Цена* % за неделю Панельные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 3811 +1,0% Типовые панельные дома (9 - 14 этажей) 3832 +1,0% Панельные дома с квартирами улучшенной планировки (от 16 эт.) 4001 +0,8% Кирпичные 5-этажки, квартиры с маленькой кухней 4024 +0,8% "Сталинки" и типовой кирпич 4543 +0,5% Монолиты и кирпичные дома с квартирами увеличенных площадей 4274 +1,4% Все панельные и блочные дома 3881 +1,0% Все монолитные и кирпичные дома 4280 +0,9%
Средняя цена квадратного метра в столице перешагнула-таки за $4000 и составила по итогам прошедшей недели $4025.
Тем не менее есть повод для оптимизма. В среднем стоимость московских квартир за неделю выросла всего на 0,8% (1% неделей раньше, 0,8% еще неделей раньше). Таким образом, уже третью неделю подряд в сравнении с весенне-летними показателями цены ведут себя достаточно тихо и никаких признаков их возможного скачка не наблюдается. Из чего эксперты делают вывод: подорожание жилья медленно, но верно сходит на нет.
* По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" на 2 октября. Без учета элитного жилья.