Фокус АИЖК на развитие вторичного рынка ипотеки и его инфраструктуры
Так, в июне этого года АИЖК скорректировало стратегию развития и теперь одним из приоритетных направлений деятельности для Агентства становится поддержка и развитие вторичного рынка ипотеки. В частности деятельность АИЖК будет направлена на развитие и повышение эффективности инфраструктуры вторичного рынка ипотеки, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в том числе развитие мультиоригинарной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.
Так, уже в этом году АИЖК большое внимание уделяло развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка.
Агентство выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации: Райффайзенка и Промсвязьбанка. Услуга по резервному сервису была запущена АИЖК в 2012 году и обеспечивает непрерывность процесса сопровождения закладных ИЦБ в случае несостоятельности основного сервиса. Резервный сервис является одним из инструментов повышения рейтинга выпущенных ипотечных ценных бумаг, а также фактором снижения резерва ликвидности по сделке. От резервного сервисера может зависеть ставка по старшему выпуску, а значит, и доходность выпущенных ИЦБ. Как показала прошедшая сделка с Райффайзенбанком, наличие качественного портфеля и привлечение к сотрудничеству надежного резервного сервисера в лице АИЖК повлияло на присвоение рейтинга выпущенным ИЦБ Райффайзенбанка. По окончании проведенной сделки Международное рейтинговое агентство Moody"s присвоило облигациям старшего транша наивысший рейтинг А3 – ранее такой рейтинг присваивался российским ИЦБ, оригинаторами которых выступали лишь государственные институты.
До конца года АИЖК планирует выступить резервным сервисером еще в нескольких сделках, а общий объем участия АИЖК в сделках по выпуску ипотечных облигаций в роли резервного сервисера на данный момент достиг 14,36 млрд рублей.
В этом году помимо существующей услуги резервного сопровождения АИЖК предложило участникам вторичного рынка ипотеки два новых инструмента для повышения эффективности сделки и снижения рисков «Мастер-сервис» и «Полный сервис». Услуга «Мастер-сервиса» может быть реализована на базе эксклюзивного продукта АИЖК - мультиоригинаторной платформы секьюритизации: когда в сделку по секьюритизации входит не один оригинатор, а несколько. Смысл мультиоригинаторных сделок состоит в том, чтобы помочь собрать качественный и минимально необходимый для секьюритизации пул от 3 млрд рублей некрупным банкам. Сделать это в одиночку за один год достаточно сложно. Собирать качественный пул для секьюритизации дольше года нецелесообразно, потому что высоки риски изменения процентных ставок и т.п. АИЖК в рамках мультиоригинаторной сделки предлагает разным участникам выбрать только качественные кредиты, объединиться и внести свои пулы на одного ипотечного агента. АИЖК как организатор “нарезает” каждому оригинатору свой младший транш, где сосредоточены риски его пула. «Мастер-сервиса» позволяет свести информацию от всех оригинаторов, чтобы в дальнейшем раскрывать ее для инвесторов и взаимодействовать со спецдепозитарием. Это функция «единого окна» между спецдепозитарием, инвесторами и основными сервисерами по закладным, вошедшим в ипотечное покрытие при сделке секьюритизации. Также эта услуга может быть интересна банкам без инвестиционного рейтинга как альтернатива резервному сервису.
Что касается «Полного сервиса», то этот инструмент рассчитан в основном на инвесторов, отличных от банков, в первую очередь, на пенсионные фонды и управляющие компании. Эта категория инвесторов заинтересована в длинных проектах, таких как ипотечный актив, которые могут приносить стабильный доход чуть выше инфляции, но без лишнего риска. Полный сервис обеспечивает полный спектр работ по сопровождению пула закладных: от сбора и перечисления платежей ипотечному агенту и направления отчетности, работы с проблемными активами до работы с заемщиками.
Кроме того, в этом году АИЖК в сотрудничестве с Газпромбанком запустило проект, по итогам которого планируется предоставить возможность получать краткосрочное финансирование тем банкам, которые еще не готовы провести сделку секьюритизации, но уже успели накопить значительный пул кредитов, которые нужно рефинансировать.
Финансирование будет осуществляться в форме кредита под залог пула закладных: банк может просто заложить тот пул, который находится у него на балансе. Например, банк предоставляет АИЖК информацию по своему пулу, Агентство его анализирует и оценивает, назначает цену пула, в течение жизни кредита предоставляет услуги управления обеспечением, отслеживая состояние залогового пула. Также АИЖК, выступая поручителем за качество этого пула, предлагает другим банкам кредитовать банк-владелец пула закладных. По сути это является межбанковским кредитованием.
Для обеспечения наибольшей эффективности использования участниками рынка возможностей депозитарного учета закладных Агентство по ипотечному жилищному кредитованию инициировало разработку стандартов депозитарного учета закладных, которые в ноябре этого года были согласованы Банком России. Эта инициатива позволит, в том числе обслуживать большие объемы оборота закладных с наименьшими издержками, путем установления единых стандартов осуществления депозитарных операций в отношении закладных и стандартизации форм документооборота при депозитарном учете закладных.
Внедрение стандартов депозитарного учета стало первым шагом к снижению рисков на рынке закладных. Стандарты призваны решить основные проблемы депозитарного учета закладных, с которыми сталкиваются участники рынка ипотечных ценных бумаг, – это существенные издержки при замене депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной, трудности идентификации регистрирующим органом текущего владельца закладной, отсутствие единообразных принципов учета закладных, а также недостаточная проработанность нормативной базы в сфере депозитарного учета.
Каждый шаг, реализуемый АИЖК в направлении развития российского ипотечного рынка, нацелен, в том числе, на повышение эффективности проводимых сделок по привлечению фондирования его участниками. Агентство разрабатывает различные продукты, которые позволяют кредитным организациям более верно оценивать свои риски. Так, совместно с СК АИЖК планируется запустить новые страховые продукты, в частности те, благодаря которым банк сможет страховать риски, связанные с дефолтами заемщиков.
Стратегическая цель АИЖК – предложить инструменты, которые помогут банкам более комфортно работать на ипотечном рынке. К 2018-2020 годам Агентство планирует сосредоточиться на создании инфраструктуры, которая позволила бы инвесторам более активно вкладывать деньги в ипотеку.
С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов, в том числе развитие мультиоригинарной платформы секьюритизации, которая позволит привлекать выгодное фондирование небольшим и средним банкам.
Так, уже в этом году АИЖК большое внимание уделяло развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка.
Агентство выступило в роли резервного сервисера в двух сделках секьюритизации: Райффайзенка и Промсвязьбанка. Услуга по резервному сервису была запущена АИЖК в 2012 году и обеспечивает непрерывность процесса сопровождения закладных ИЦБ в случае несостоятельности основного сервиса. Резервный сервис является одним из инструментов повышения рейтинга выпущенных ипотечных ценных бумаг, а также фактором снижения резерва ликвидности по сделке. От резервного сервисера может зависеть ставка по старшему выпуску, а значит, и доходность выпущенных ИЦБ. Как показала прошедшая сделка с Райффайзенбанком, наличие качественного портфеля и привлечение к сотрудничеству надежного резервного сервисера в лице АИЖК повлияло на присвоение рейтинга выпущенным ИЦБ Райффайзенбанка. По окончании проведенной сделки Международное рейтинговое агентство Moody"s присвоило облигациям старшего транша наивысший рейтинг А3 – ранее такой рейтинг присваивался российским ИЦБ, оригинаторами которых выступали лишь государственные институты.
До конца года АИЖК планирует выступить резервным сервисером еще в нескольких сделках, а общий объем участия АИЖК в сделках по выпуску ипотечных облигаций в роли резервного сервисера на данный момент достиг 14,36 млрд рублей.
В этом году помимо существующей услуги резервного сопровождения АИЖК предложило участникам вторичного рынка ипотеки два новых инструмента для повышения эффективности сделки и снижения рисков «Мастер-сервис» и «Полный сервис». Услуга «Мастер-сервиса» может быть реализована на базе эксклюзивного продукта АИЖК - мультиоригинаторной платформы секьюритизации: когда в сделку по секьюритизации входит не один оригинатор, а несколько. Смысл мультиоригинаторных сделок состоит в том, чтобы помочь собрать качественный и минимально необходимый для секьюритизации пул от 3 млрд рублей некрупным банкам. Сделать это в одиночку за один год достаточно сложно. Собирать качественный пул для секьюритизации дольше года нецелесообразно, потому что высоки риски изменения процентных ставок и т.п. АИЖК в рамках мультиоригинаторной сделки предлагает разным участникам выбрать только качественные кредиты, объединиться и внести свои пулы на одного ипотечного агента. АИЖК как организатор “нарезает” каждому оригинатору свой младший транш, где сосредоточены риски его пула. «Мастер-сервиса» позволяет свести информацию от всех оригинаторов, чтобы в дальнейшем раскрывать ее для инвесторов и взаимодействовать со спецдепозитарием. Это функция «единого окна» между спецдепозитарием, инвесторами и основными сервисерами по закладным, вошедшим в ипотечное покрытие при сделке секьюритизации. Также эта услуга может быть интересна банкам без инвестиционного рейтинга как альтернатива резервному сервису.
Что касается «Полного сервиса», то этот инструмент рассчитан в основном на инвесторов, отличных от банков, в первую очередь, на пенсионные фонды и управляющие компании. Эта категория инвесторов заинтересована в длинных проектах, таких как ипотечный актив, которые могут приносить стабильный доход чуть выше инфляции, но без лишнего риска. Полный сервис обеспечивает полный спектр работ по сопровождению пула закладных: от сбора и перечисления платежей ипотечному агенту и направления отчетности, работы с проблемными активами до работы с заемщиками.
Кроме того, в этом году АИЖК в сотрудничестве с Газпромбанком запустило проект, по итогам которого планируется предоставить возможность получать краткосрочное финансирование тем банкам, которые еще не готовы провести сделку секьюритизации, но уже успели накопить значительный пул кредитов, которые нужно рефинансировать.
Финансирование будет осуществляться в форме кредита под залог пула закладных: банк может просто заложить тот пул, который находится у него на балансе. Например, банк предоставляет АИЖК информацию по своему пулу, Агентство его анализирует и оценивает, назначает цену пула, в течение жизни кредита предоставляет услуги управления обеспечением, отслеживая состояние залогового пула. Также АИЖК, выступая поручителем за качество этого пула, предлагает другим банкам кредитовать банк-владелец пула закладных. По сути это является межбанковским кредитованием.
Для обеспечения наибольшей эффективности использования участниками рынка возможностей депозитарного учета закладных Агентство по ипотечному жилищному кредитованию инициировало разработку стандартов депозитарного учета закладных, которые в ноябре этого года были согласованы Банком России. Эта инициатива позволит, в том числе обслуживать большие объемы оборота закладных с наименьшими издержками, путем установления единых стандартов осуществления депозитарных операций в отношении закладных и стандартизации форм документооборота при депозитарном учете закладных.
Внедрение стандартов депозитарного учета стало первым шагом к снижению рисков на рынке закладных. Стандарты призваны решить основные проблемы депозитарного учета закладных, с которыми сталкиваются участники рынка ипотечных ценных бумаг, – это существенные издержки при замене депозитария, осуществляющего депозитарный учет закладной, трудности идентификации регистрирующим органом текущего владельца закладной, отсутствие единообразных принципов учета закладных, а также недостаточная проработанность нормативной базы в сфере депозитарного учета.
Каждый шаг, реализуемый АИЖК в направлении развития российского ипотечного рынка, нацелен, в том числе, на повышение эффективности проводимых сделок по привлечению фондирования его участниками. Агентство разрабатывает различные продукты, которые позволяют кредитным организациям более верно оценивать свои риски. Так, совместно с СК АИЖК планируется запустить новые страховые продукты, в частности те, благодаря которым банк сможет страховать риски, связанные с дефолтами заемщиков.
Стратегическая цель АИЖК – предложить инструменты, которые помогут банкам более комфортно работать на ипотечном рынке. К 2018-2020 годам Агентство планирует сосредоточиться на создании инфраструктуры, которая позволила бы инвесторам более активно вкладывать деньги в ипотеку.