Налог на жильё, или как не попасть в налоговую ловушку

Недавно жительница небольшого подмосковного города Елена Смирнова (фамилия изменена) получила повестку с требованием явиться в налоговую службу "для дачи показаний по вопросу приобретения квартиры". Удивительнее всего то, что Смирнова не продавала, а покупала квартиру, так что претензий к ней со стороны налоговых органов быть не могло. Причем квартиру она купила еще в 2012 году.

Елена сходила к налоговикам, показала договор купли-продажи и расписку о получении денег от продавца. Документы проверили, сделали копии, выяснили, что Смирновой неизвестно местонахождение продавца, и отпустили ее. Теперь Елена ожидает дальнейшего развития событий: оформляла-то она сделку, как и многие, за 999 999 руб.

Творческий подход

По неофициальным данным, московские и областные налоговики получили устное распоряжение сверху высылать повестки всем покупателям недвижимости, которые оформили сделку на сумму до 1 млн руб. Сейчас продавец квартиры не платит налог, если владел ею более трех лет, продал за ту же сумму, за которую купил, или менее чем за 1 млн руб., если у него нет документов, подтверждающих покупку (например, получил в наследство). Поэтому в договоре указывают стоимость сделки до 1 млн руб. Суть схемы в том, что продавец квартиры дает покупателю две расписки — одну соответствующую цене, указанной в договоре (1 млн руб.), вторую — "за неотъемлемое улучшение", например ремонт.

Один из сотрудников ИФНС в Московской области говорит, что сейчас изучают сделки, заключенные в 2012 году. Срок давности по неуплате налогов — три года, поэтому могут дойти и до 2011 года. В Федеральной налоговой службе (ФНС) утверждают, что никаких кампаний по рассылке повесток они не ведут, но инициативу сотрудников на местах в целом приветствуют. "В ситуациях, когда действия коллег не противоречат Налоговому кодексу, они свободны творчески подходить к использованию доступных инструментов налогового контроля",— говорит Михаил Сергеев, начальник управления налогообложения имущества и доходов физических лиц ФНС РФ.

Логика налоговиков, которые вызывают именно покупателя, понятна: он лицо незаинтересованное. Максимум, что ему угрожает,— штраф 1 тыс. руб. за неявку в налоговую инспекцию по повестке (ст. 128 НК РФ) или 3 тыс. руб. за неправомерный отказ от дачи показаний или дачу заведомо ложных показаний.

С продавцом история совсем другая. Конечно, российский НДФЛ 13% считается одним из самых либеральных в мире. Однако мало кто готов после продажи квартиры, например, за 10 млн руб. заплатить налог 1,3 млн руб. "В принципе, если покупатель принесет документы, и у него там будет указана цена сделки 1 млн руб., ничего страшного для него не произойдет. Просто оформим его показания в составленном протоколе. И если этот гражданин нам расскажет, что обстоятельства и цена сделки были совершено другие, чем те, которые заявил нам продавец, а у покупателя и продавца окажутся разные комплекты документов на руках, мы можем с учетом иных собранных нами доказательств использовать документы покупателя. Необходимо учитывать, что продавец может фальсифицировать документы",— рассказал "Деньгам" Сергеев.

Если налоговики докажут, что стоимость сделки была занижена, продавцу грозит как минимум доначисление налога. У налоговой службы есть полномочия делать это во внесудебном порядке. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере (600 тыс. руб.) наказывается штрафом от 100 тыс. до 300 тыс. руб., но можно получить и тюремный срок — 1 год (ст. 198 УК РФ, уклонение от налогов физических лиц). При уклонении в особо крупном размере (3 млн руб.) размер штрафов тот же, но срок вырастает до трех лет. Впрочем, чтобы сумма налогов, подлежащих сбору, составила 3 млн руб., квартира должна стоить 23 млн руб.

По словам Михаила Сергеева, налоговая, конечно, работает с физлицами, и системно. Но, похоже, что первыми попадут в поле зрения налоговиков те, кто вообще не задекларировал сделку. "Сведения о том, что человек продал квартиру, мы получаем из Росреестра. Эти данные мы используем для контроля трехгодичного срока, для контроля полноты декларирования. То есть, если мы видим, что человек должен был задекларировать доход от продажи недвижимости, но этого не сделал, мы, конечно, привлекаем его к декларированию и даже можем оштрафовать по 119-й статье НК РФ",— говорит Сергеев.

Курс на обеление

Самый простой способ законно не платить налог после продажи квартиры — быть ее собственником не менее трех лет. У покупателей же есть право на налоговый вычет с дохода 2 млн руб., направленного на покупку квартиры, а значит, можно вернуть с покупки 260 тыс. руб. "Соответственно, покупатели настаивают, чтобы в договоре была отражена сумма не менее 2 млн руб. И сейчас, по нашим оценкам, не более трети сделок оформляется по цене до 1 млн руб.",— говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании "Миэль — Сеть офисов недвижимости".

Таким образом, государственный курс на обеление рынка сделок с недвижимостью уже приносит результаты. "Года четыре назад практика по оформлению сделок с недвижимостью до 1 млн руб. была очень распространена. По нашим оценкам, не менее 70% сделок московского региона оформлялось по цене менее 1 млн руб. Однако около трех лет назад ситуация стала противоположной. В каждой третьей сделке в московском регионе участвуют ипотечные покупатели",— рассказывает Толстик. Банки же требуют, чтобы в договоре была отражена реальная стоимость объекта.

Более того, уменьшать в договоре сумму сделки с недвижимостью небезопасно именно для покупателей. "Приобретая квартиру по заниженной стоимости, покупатели очень рискуют, ведь в случае расторжения договора взыскать с продавца они смогут только средства, указанные в договоре",— говорит Жанна Маркова, вице-президент корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис".

Тем не менее желающих сэкономить немало. На сайте Росреестра есть информационная база "Мониторинг рынка недвижимости", которая только за 2013 год и только по Москве выдает информацию о 2,7 тыс. таких сделок. И там же отлично видно, что продавали — комнату площадью 25 кв. м или квартиру в 88 кв. м.

Это не может нравиться налоговой службе, глава которой Михаил Мишустин раз в полгода публично отчитывается о работе ведомства перед президентом страны. При этом сам президент еще в прошлом году сетовал, что после либерализации законодательства некоторые статьи, включая ст. 198 УК РФ, фактически перестали работать.

С бизнесом налоговой службе работать легче. "Цель деятельности коммерческих организаций — это получение прибыли, и продажа имущества себе в убыток по сути противоречит закону, что и является фундаментом для претензий налоговой. Но физические лица вправе формировать цену по своему усмотрению, и указанный выше путь привлечения их к ответственности не работает",— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры".

По словам юристов, показаний одного покупателя недостаточно, чтобы предъявить продавцу обвинение в уклонении от уплаты налогов. "Ответственность по ст. 198 УК РФ возможна, только если обе стороны сделки при расследовании уголовного дела признают факт занижения цены имущества в договоре или если следствие добудет бесспорные доказательства, что очень непросто. В связи с этим перспектива привлечения физлиц к уголовной ответственности крайне низка, и таких дел практически не встречается",— пояснил Ермак. Более того, уверен адвокат, даже если налоговый орган по своей инициативе пересчитает сумму налога для физлица при сделке, налогоплательщик сможет успешно обжаловать это решение через суд. И риэлторам такие случаи известны.

Осторожно, льготы отменяются

Между тем гражданам не стоит питать иллюзии. Судя по всему, власти твердо намерены собрать налог — хоть с продавцов, хоть с покупателей квартир. В конце прошлого года заместитель министра финансов Сергей Шаталов заявил, что считает заслуживающим внимания предложение московских властей брать налог с покупателей недвижимости, если сумма сделки занижена. Причем речь не идет о каких-то схемах. Если гражданин купил квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, он фактически получает материальную выгоду, с которой должен платить налог.

Следующим шагом может стать отмена налоговой льготы для тех, кто продает недвижимость, которой владеет более трех лет. "Действительно, оба варианта рассматриваются,— сообщили "Деньгам" в Минфине.— Предполагаемые сроки реализации этих мер — 2015-2016 годы".

Исключение предполагается сделать для тех, кто продает единственный объект недвижимости. В этом случае будет существенная оговорка — вне зависимости от срока владения квартирой. Иначе получится несправедливо. Допустим, потребитель приобрел квартиру для проживания, а потом решил купить жилье большего размера или в лучшем районе. Он продает квартиру, чтобы купить новую, и тут к нему приходят налоговики за своими 13%.

Уникальность сегодняшней ситуации заключается в том, что, планируя закрутить гайки на рынке недвижимости, государство одновременно лишило исполнителей гаечного ключа. "Следует отметить, что с 1 марта 2013 года сделки купли-продажи недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации, а сведения о существенных условиях таких сделок, в том числе цене сделки, не вносятся в ЕГРП",— сообщили "Деньгам" в Росреестре. Это значит, что там больше не регистрируют договоры сделок, а значит, и у налоговой службы нет источника информации о сделках купли-продажи.