Что нам стоит дом построить, или как кризис отразился на рынке жилья

Специфика строительного рынка жилья в России заключается в том, что он очень сильно взаимосвязан с банковским сектором. Этот бизнес достаточно капиталоемкий и мало найдется компаний, даже самых крупных, которые могут вложить в него собственные средства. Привлечение ими огромных заемных средств в эту отрасль в последние годы было очень активным и это, в совокупности с все возрастающим спросом на жилье, подталкивало компании наращивать объемы, увеличивая, количество строительных объектов.

До весны 2014 года баланс интересов между банками, девелоперами и покупателями сохранялся и был устойчивым. Но он нарушился из-за ухудшения экономической ситуации в России. Снижение мировых цен на нефть, резкое падение рубля до беспрецедентного уровня, возрастающая инфляция, а главное «отсечение» российской банковской системы от дешевых европейских и американских кредитных ресурсов – все это привело к тому, что строительная отрасль стала испытывать дефицит финансовых средств. Ситуация усугубилась еще и тем, что под международные санкции, ограничивающие доступ капиталов в финансовый российский сектор, попали крупнейшие банки, как раз и инвестирующие в строительный рынок жилья. Например, такие банки, как Сбербанк ВТБ в 2013 году выдали кредитов под строительство недвижимости больше, чем на все остальные нужды. В настоящее время для банков наступили очень непростые времена, которые вынудили их кардинально изменить свою финансово – кредитную стратегию, что непосредственно повлияло на строительный рынок России.

Жильё эконом-класса

Строительный рынок держится на доступности кредитных ресурсом, ставки которых, как минимум, должны быть приемлемы для его участников, и спросом, обеспечивающимся возрастающим благосостоянием населения. Кризис в банковской сфере вынудил поднять ставки по кредитам для девелоперов на 1,5 -3%. Себестоимость строительства жилья резко возросла, а рост зарплат в стране прекратился. Более того, по оценкам специалистов, уровень заработной платы по стране в целом в 2015 году уйдет в «минус». Банки, чтобы снизить свои инвестиционные риски, вынуждены ужесточить требования к выдаче кредитов строительным компаниям. Они и раньше были достаточно жесткими, но сейчас банковские структуры требуют в обеспечение еще и земельные участки. То есть доступность кредитов, с точки зрения финансовой целесообразности и процедуры их получения, стала для многих участников строительного рынка критичной. В равной степени это относится и к ипотечному кредитованию, которое резко пошло на спад. Платежеспособность населения падает, объем продаж, соответственно тоже, себестоимость увеличивается, объемы кредитования уменьшаются, и все это вместе ведет к банкротству строительных компаний, росту просрочек по кредитам, остановке и задержке ввода в действие уже начатых объектов, социальной напряженности, судебным искам и т.д.

Первыми, у кого начнутся проблемы, это застройщики жилья экономического класса, особенно за пределами крупных мегаполисов, в провинциальных городах России. Это жилье рассчитано на широкий пласт категории граждан, которые уже сейчас испытывают на себе последствия (снижение зарплат, безработица, высокие цены) экономического кризиса в стране. Объем продаж жилья, при достаточно высоком предложении, будет резко падать. Высокая конкуренция среди застройщиков заставит их идти на понижение цены, но этот предел будет ограничен себестоимостью, которая, как уже говорилось выше, тоже растет. Многие компании не спасет даже минимальная рентабельность. Но больше всего пострадают граждане, инвестирующие в собственное жилье эконом-класса, которое находится в недостроенном виде на ранней и средней стадии. Несмотря на защиту этой категории граждан законом РФ -214, далеко не все участники сделки имеют договор на долевое участие. По оценкам специалистов, около четверти строящихся объектов не имеют, вообще, такого договора.

Элитное жильё

В меньшей степени сложившийся кризис затронет застройщиков элитного жилья. Проведя «работу над ошибками» по итогам тяжелейшего для них кризиса в 2008 году, они, в момент возведения проектов, как правило, уже имеют финансирование. Это позволяет им не так жестко зависеть от банковского сектора, со всеми его проблемами. Да и спрос на это жилье гораздо более устойчивый. Элитное жилье всегда востребовано, даже в самые трудные времена. Но это не означает, что их не затронет этот кризис. Просто все произойдет гораздо «мягче».

Счастливым обладателям жилья любого класса придется тоже «пострадать», но эти страдания покажутся ничтожными по сравнению с ордером и ключами на квартиру, лежащему уже в кармане. Застройщикам придется уменьшить или совсем отказаться от инфраструктурных объектов, изначально обещанных, тогда еще потенциальным, жильцам.