Что нам стоит дом построить, или дольщики нынче не в цене

Отечественный рынок России в настоящее время чувствует на себе серьезное давление. Рынок жилья «просел». Это связано с ухудшением доступности до финансовых ресурсов строительных компаний, снижением спроса на жилье, вызванного падением доходов потенциальных потребителей, нарастающими инфляционными процессами и другими факторами. И тут еще поправки к 214-ФЗ, которые по мнению строительного бизнеса и региональных чиновников, делают жизнь застройщиков еще тяжелей. Новый документ предусматривает изменение норм и правил в части формирования их собственного капитала и возмещения затрат на социальную инфраструктуру.

Застройщики совместно с «Деловой Россией» готовы отстаивать свою позицию и разработали альтернативное предложение, которое хотят представить на очередном заседании Общественной палаты.

В чем же суть поправок к ФЗ-214

Свои предложения ведомство начало подготавливать с января 2015 года. Их суть в следующем –строительные структуры, которые привлекают финансовые средства дольщиков, обязаны иметь объем собственного капитала не менее 5% от строящегося жилья. Застройщики категорически против подобного варианта. По их мнению, которое было предварительно согласовано и обсуждено в строительном комитете «Деловой России», данный показатель не должен превышать 1,5-2,0 %. Минстрой готов на сотрудничество с застройщиками и официальный представитель министерства заявил, что в ближайшее время они сядут с ними за стол переговоров и рассмотрят все альтернативные пути решения данной проблемы.

Новые поправки никак не затрагивают интересы таких крупных строительных компаний, как «ПИК» и «Эталон». Объем их собственных средств составляет 21,3 и 29,0 млрд. руб. соответственно. Данные по «ПИК» имеют отношение к 2014 году, а информация по Эталону за первые три месяца текущего года. Но подобных структур на отечественном строительном рынке всего около 32,0%. Остальные 68% в той или иной степени пострадают от нововведений.

Эксперты полагают, что многие строительные компании начнут собирать в «едином доме» все своих раскиданных по стране «дочек», другие искать деньги, но будут и такие, кто просто уйдет с рынка. Москва и Московская область на 95% работает с договорами долевого участия. Именно поэтому новые поправки коснутся компаний, работающих в этом регионе. Только в 2015 году московские дольщики вложили в жилье собственных средств на сумму 580,0 млрд. руб.

    Проблемы

Но гораздо большую угрозу новые изменения в жилищном законодательстве представляют российским регионам. Официальные лица Калининградской области, например, уверены, что после введения поправок половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. С их слов один жилой один в области стоит приблизительно 200,0-300,0 млн. руб. Это означает, что компания изначально должна уже иметь около 10,0-15,0 млн. руб. Данная сумма почти эквивалентна стоимости проекта и жилья. Чиновники Калининградской области считают более целесообразным передачу полномочий по предъявлению требований застройщикам региональным властям, которые лучше знают территориальную специфику и могут гибко использовать данный инструмент для стимулирования жилищного строительства, качества возводимого жилья и устранения недобросовестных участников строительного рынка.

Также застройщики остались недовольными предложением Минстроя, касающегося компенсаций затрат на социальную инфраструктуру. По новому варианту данная процедура будет производиться только после того, как государство получила на эти объекты все юридические права. У застройщиков возникает резонный вопрос – а где им взять деньги на инфраструктуру, если учесть, что затраты на нее составляют около 25-30% от расходов на проект? Получается, что государство не собирается оплачивать эти затраты. Или как?

 Есть еще одна проблема, которая ожидает всех участников процесса возведения жилья и его приобретения. Речь идет о депонировании средств дольщиков на специальных счетах. Но здесь сразу же возникают вопросы. Во-первых, - а что будет, если банк обанкротиться, если учитывать, при этом, что все эти финансовые ресурсы не застрахованы? И вторая проблема, требующая своего решения в данном контексте – каким образом будет осуществляться процесс распоряжения средствами дольщиков, если до сих пор не существует регламента, регулирующего данную деятельность. Вопросы есть и будем надеется, что появятся и ответы. В противном случае, не исключено, что строительный рынок «просядет» еще больше. Спрашивается, а кто от этого выиграет?