Банки и "неотделимые улучшения" при налогообложении

"Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться. Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится", - подчеркивает бизнес-консультант компании "РБ Инвест" Владимир Андреев. Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов. Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии - Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд. Wegelin - первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось. Но ведь это вовсе не означает, что граждане не занимаются налоговой оптимизацией и что банки не участвуют в этом процессе.

Не думать о "фискалах"

Чем существеннее суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на фискальных платежах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Естественно, недвижимость. Граждане РФ уже на протяжении почти двух десятков лет сколачивают состояния, покупая и перепродавая квартиры.Год назад количество желающих приобрести квартиру с целью вложения средств составляло около 20-25%, признает руководитель офиса "Митино" компании "Инком-Недвижимость" Лев Литовкин. По итогам 2012 г. эта цифра должна снизиться до 15%, но все равно останется значительной. Причем эти инвесторы редко держат деньги "в квартире" подолгу, предпочитая зафиксировать прибыль и вновь вложиться в жилье на этапе строительства. Именно на подобных "инвесторов" и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.

Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб., а сбывается за 10 млн руб. Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб., то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой "непрозрачный" бюджет, как в России. Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб. продавец пишет покупателю расписку о получении. Эта схема настолько отлажена, что используется повсеместно.

Конечно, в дальнейшем у покупателя не исключены затруднения, если по каким-либо причинам продавец захочет "развернуть" сделку обратно. Но все уповают, что в суде расписка поможет вернуть полную уплаченную сумму, а не только ту, что указана в договоре. О последующих проблемах, которые могут возникнуть у продавца с налоговыми органами, когда все эти махинации вскроются, люди предпочитают не думать. Возможно, именно поэтому фактов подобных судебных разбирательств нам найти не удалось. Правильно, зачем подставляться перед фискальными органами, тем более что деньги получены в полном объеме.

Улучшенный бетон

Совсем другое дело, когда квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, приобретается не за наличные, а с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты нужно показать те же самые 6 млн руб., а вот ипотечный кредит получить на 10 млн руб. (за вычетом суммы первоначального взноса). "На моей памяти за последние несколько лет был только один клиент, который решил при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, указать в договоре купли-продажи реальную сумму. Мне неизвестны его мотивы, но все, как правило, стараются 13% с разницы не платить", - рассказал на условиях анонимности руководитель офиса одного подмосковного риелторского агентства.

Для того чтобы выдать в ипотеку сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали хитрую формулировку "неотделимые улучшения". Причем "неотделимые улучшения" могут иметь место даже тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически никаких улучшений, за которые необходимо переплачивать, в ней нет. В ипотечном договоре с банком указывается полная сумма, которая разбивается на те самые 6 млн руб., за которые квартира была куплена у застройщика, и 45 млн руб. (за минусом первоначального взноса), в которые были оценены "неотделимые улучшения". Самое главное в этой схеме, что на регистрацию в Регпалату опять же идет договор, в коем фигурирует сумма в 6 млн руб. Сумма в 4 млн руб. опять же оформляется распиской, выдаваемой продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на выдаче ипотеки, продавец не заплатил в казну 520 000 руб., покупатель получил квартиру. "Крайним" в этой схеме остается только бюджет, который, учитывая масштабы перепродаж подлежащих налогообложению квартир, теряет миллиарды рублей в год. Точную сумму потерь оценить попросту невозможно.

Схема или метод?

"Банкам нет дела до налогообложения их клиентов, они беспокоятся об увеличении выдач кредитов, то есть о своих доходах. Поэтому и придумывают разнообразные формулировки, чтобы иметь возможность не отказать клиенту, а как-то "вписать" сумму кредита в договор купли-продажи так, чтобы и клиент на это согласился, думая, что убережется от налогов. А заплатит клиент налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей", - отмечает генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" Аркадий Власенко. "Да, это чистая правда, так делают многие банки. По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это "схемой" (ухода от НДФЛ. - Прим. "Ко") и они такое не практикуют. При этом некая "дочка" очень известного банка активно этим занимается. Считаю, что есть основания говорить, что банк выступает соучастником схемы", - подтверждает партнер ООО "Юрбюро" Роман Макаров.

По информации, из тех банков, которые не хотят использовать подобные схемы, клиенты риелторских агентств часто называют еще "Возрождение". "Проведение таких сделок сопряжено с рисками для покупателей - заемщиков банка и банков, так как в случае расторжения договора купли-продажи, невозможности регистрации права собственности и при иных подобных обстоятельствах покупатель получит от продавца лишь денежные средства, уплачиваемые согласно договору купли-продажи", - поясняет свою позицию заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка "Возрождение" Олег Коркин. "Наш банк подобные схемы не использует, для нас это по определению неприемлемо", - комментирует директор департамента развития ипотечного кредитования банка "Стройкредит" Дмитрий Жуков. Примечательно, что около двух десятков банков, куда "Ко" обратился за комментариями, говорить на сию тему отказались. Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных "схем"?

"Неудобная" тема

Как рассказал  источник в риелторской среде, такие "схемы" активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк. "Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, - категорично заявила официальный представитель "Сбера" Полина Тризонова. - Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки". "ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ. При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки", - был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.

При этом, по его словам, никакой "налоговой оптимизации" у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. "Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует", - подчеркнул Андрей Осипов. Однако, по информации "Ко", и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше "схеме". Вопрос только в том, насколько она "незаконна" и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? "Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно. Если такие факты имеют место, то нужно разбираться Центробанку и налоговым органам", - говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Получить ответ от Центробанка на момент подписания номера не удалось.

Резервы из ЦБ

"Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь. Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора. Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют "неотделимые улучшения", то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное. А доказать это - достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов", - поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы "Яковлев и партнеры" Андрей Фелюст.

Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании "Райкин и партнеры" Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов. "Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита. Но это можно считать косвенным умыслом", - рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка. Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора. Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со "схемами": ввести двойное резервирование под такие сделки. В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования. Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования. В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.

Руку на отсечение

В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога. Например, в Прибалтике "право первой ночи", то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку. "Вы, гражданин, готовы продать свою квартиру по такой смехотворной цене? В таком случае у вас ее покупает город, - рассказывает председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека" Владимир Лопатин. - Один-два таких прецедента, надлежащим образом освещенные в прессе, напрочь отобьют всякое желание мухлевать с этим налогом. Без каких-либо помощников в лице банкиров, риелторов и т.п. Можно было бы сделать так и у нас". Но прежде имеет смысл разобраться с самим налогом, считает эксперт. Ставка его вроде бы невелика: 13%. Но удивляет сам принцип. Почему именно три года? Квартиры, купленные в спекулятивных целях, инвесторы так долго обычно не держат. Год, от силы два.

Вадим Райкин категорически не согласен с предложением сократить сроки, когда квартира считается "инвестиционной". "Три года - вполне адекватный срок. Я понимаю, что отдавать 13% с инвестиционного дохода мало кто хочет, но ведь это не так много, если сравнить с динамикой роста цен на недвижимость за те же три года", - рассуждает юрист. Говоря об опыте Прибалтики, Вадим Райкин подчеркивает, что ему больше нравится американский подход. Там проведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости, и кадастровая оценка либо совпадает с рыночной, либо очень к ней близка. Если цена продажи помещения отличается от кадастровой в меньшую сторону, то продавец все равно заплатит налоги, исходя из кадастровой стоимости, а не цены, указанной в договоре купли-продажи. "Я вижу выход из этой ситуации в справедливом кадастровом учете всех объектов недвижимости в России. Это не столь сложная задача, она вполне по силам. В этом случае разрешатся все проблемы. Можно будет продавать квартиру хоть за три рубля, но налог нужно будет заплатить, исходя из кадастровой оценки", - резюмирует Вадим Райкин.