Банки не спешат снижать требования к ипотечным заемщикам
Банки снижают ставки по ипотеке, рост просрочки по кредитам замедлился, а спрос на недвижимость, равно как и на ипотечные кредиты, постепенно восстанавливается. Однако это не означает, что кредиты на жилье стали доступнее для граждан.
Сегодня основная тенденция на рынке ипотеки — активное снижение банковских ставок. Причем в некоторых случаях минимальный порог процентных ставок можно вполне сравнить с докризисным уровнем. Процесс этот начался в середине лета. С июля по сентябрь о понижении ставок заявили Сбербанк, Газпромбанк, банк "Дельтакредит", Юникредит Банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, Абсолют Банк, Московский кредитный банк (МКБ). Согласно отчету компании "Кредитмарт", среднерыночная ставка по ипотечным кредитам в рублях в сентябре составила 20,22%, в долларах — 15,66%. В октябре тенденция к сокращению ставок сохранилась.
Наиболее значительные снижения произошли в Банке Москвы — с 22,5% до 16,5% в рублях и с 16,5% до 12% в валюте, в банке "Возрождение" — с 24% до 18,5% в рублях и с 14% до 13% в долларах. Еще дальше пошел МКБ, где минимальные ставки на покупку готовых квартир составляют от 9% в валюте и 10% в рублях. Правда, чтобы получить такой процент, заемщику придется оформить кредит максимум на пять лет, с минимальным первоначальным взносом от 50% стоимости квартиры и подтверждением дохода только по справке 2-НДФЛ. О снижении ставок в октябре также заявили ВТБ 24 (на 1,5% по валютным и на 1% по рублевым кредитам), Банк Сосьете Женераль Восток (на 2% в рублях и евро и на 1,75% в долларах), Нордеа Банк (на 1,5% в рублях), "Банк Жилфинанс" (на 2,5% в рублях).
Банки объясняют эту тенденцию доступом к более дешевым ресурсам и желанием увеличить объем ипотечного портфеля. "Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам стало возможным благодаря снижению уровня инфляции и появлению признаков стабилизации на финансовом рынке. Дальнейшие действия по изменению процентных ставок по ипотечным кредитам будут определяться стоимостью фондирования долгосрочных операций ипотечного кредитования: чем ниже будет стоимость данных ресурсов, тем ниже будет стоимость ипотеки для заемщика",— считает начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.
При этом пока банкиры не думают, что понижение ставок станет массовой тенденцией. Соль вопроса — в стоимости ресурсов для банков. "Для большинства коммерческих банков она остается по-прежнему высокой. Те же банки, которые имеют доступ к более дешевым денежным ресурсам, а это в основном банки с государственным участием, могут позволить себе более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам. Но у таких банков, как правило, гораздо больше требований к заемщикам, чем у коммерческих банков: требуется большое количество документов, поручители, взимается плата за рассмотрение заявки на ипотечный кредит",— поясняет начальник управления ипотечного кредитования Альфа-банка Татьяна Невская.
Многие из опрошенных банкиров признались, что рассматривают дальнейшее понижение ставок по кредитам к концу года, как правило, в пределах одного процентного пункта. "Стабилизация ситуации способствует либерализации условий по ипотеке, однако у банков все еще отсутствует доступ к длинным ресурсам по приемлемой стоимости, что существенно ограничивает снижение ставок. Подобная ситуация может сохраниться еще два-три года, поэтому я не ожидаю массового снижения ставок к докризисному уровню в следующем году, либо это будут отдельные предложения определенных банков, либо маркетинговые ходы",— считает директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. А по мнению зампредседателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, "при сохранении текущей вполне стабильной ситуации на рынке, скорее всего, показатели 2009 года будут в четыре-пять раз меньше показателей 2008 года". "В будущем можно ожидать оживления рынка в связи с ростом платежеспособного спроса, реализации отложенного спроса, который формируется последние полтора года, и расширением перечня банковских продуктов",— считает он.
Несмотря на активное снижение стоимости кредитов, многие банкиры признают, что пока ипотека доступнее не стала. Банки не собираются снижать порог требований к заемщику — кризис показал, что в первую очередь надо формировать качественный портфель. "Банки не будут возвращаться к прежней либеральной системе выдачи ипотечных кредитов. Кризис очень отчетливо высветил ту категорию заемщиков, кому кредит давать не стоило. Многие заемщики зачастую предоставляли "серый" доход, завышая его в расчете на ежегодное повышения зарплаты на 5-10% (что до кризиса вполне работало)",— говорит директор дирекции развития продуктов ОТП-банка Игорь Антонов.
Хотя банкиры и говорят о росте выданных ипотечных кредитов, значительных успехов в этом деле ожидать не приходится. "Главное изменение, которое происходит сейчас на рынке и которое отмечают все без исключения его участники — банкиры, риэлтеры, застройщики, сами покупатели,— это возобновляющийся спрос на недвижимость, а вслед за ним и на ипотечные продукты банков. С погашением кредитов ситуация выправляется, но не так быстро, хотя объективные улучшения на рынке труда (безработица по официальным данным уже не растет) позволяют надеяться на улучшения и в этой сфере. Во всяком случае, количество заявок на реструктуризацию долгов с каждым месяцем снижается",— говорит руководитель группы кредитных продуктов BSGV Екатерина Забелина. По данным МИАН, с начала года интерес к московскому жилью увеличился на 30%, при этом количество реальных сделок на рынке недвижимости в сегменте новостроек возросло почти на 10%, а в сегменте вторичного жилья — более чем в полтора раза.
Многое будет зависеть от общеэкономической ситуации и восстановления платежеспособности населения. Например, согласно исследованию компании "Ромир-мониторинг", 31% граждан России считают, что сейчас не лучший период для покупки дома или квартиры. Практически столько же (29%), напротив, полагают, что сегодня самое время позаботиться о вложении денег в недвижимость. "В конце 2008 года—начале 2009-го увеличился объем досрочного погашения — я оцениваю этот фактор как свидетельство неуверенности заемщиков в своем будущем: люди стремятся поскорее рассчитаться по всем своим обязательствам, чтобы подстраховаться на случай возникновения финансовых трудностей",— считает замначальника управления розничных операций банка "Возрождение" Александр Васильев.
Сейчас все больше банков стали включать в свои продуктовые линейки кредиты на покупку залоговой недвижимости. Официально о наличии таких программ заявили Абсолют банк, ВТБ 24, "Дельтакредит", "Банк Жилфинанс". В начале года многие аналитики прогнозировали большой выброс банками на рынок залоговых квартир. Этого не случилось. "По нашим данным, произошло незначительное увеличение количества сделок купли-продажи квартир, которые находятся в залоге у банка, и телефонных обращений за консультациями на эту тему, однако они не носят массового характера и не могут считаться тенденцией. Наибольшее количество обращений по продаже квартир, находящихся в залоге, мы отмечали в период активной фазы девальвации рубля, когда ипотечные кредиты в долларах для некоторых заемщиков стали непосильными. Сегодня объем залоговых квартир на рынке недвижимости не настолько велик, что может быть выделен в отдельный сегмент. Доля сделок с квартирами, находящимися в залоге у банка, в общем количестве ипотечных сделок сегодня не превышает 2-3%",— рассказывает гендиректор "Миэль-Брокеридж" Алексей Шленов.
При этом банки выставляют квартиры по рыночным ценам, чтобы покрыть кредитную задолженность. Более того, риэлтеры говорят о сокращении дисконта по таким сделкам до 3-5%. "Произошедшее за последний год падение цен, составившее, по нашим оценкам, от 35% до 50%, осложняет реализацию залогового имущества. Собственник, равно как и банк, не хочет терять возможную выгоду от реализации недвижимости, поэтому дисконты в цене на выставляемую на продажу недвижимость — редкость",— говорит гендиректор компании "Департамент независимой оценки" Алексей Гапонов.
Впрочем, как отмечают банкиры, выгода от покупки залоговой квартиры вовсе не в цене, а в льготных условиях, которые готов предложить банк. Сейчас наиболее выгодные процентные ставки в рублях предлагает ВТБ 24 — не выше ставки рефинансирования (сейчас 10%), в долларах — банк "Дельтакредит" — 5,75-7,75%. При этом в ВТБ 24 можно оформить кредит максимум на 50 лет с первоначальным взносом 20%, в "Дельтакредите" на 20 лет в рублях и на 25 лет в долларах с 30% первоначальным взносом. Абсолют банк кредитует только в рублях — на 25 лет под 13,5-18,5% с 30% первоначального взноса. На такой же срок готов кредитовать и Хоум Кредит энд Финанс Банк — под 16% в рублях и 14% в долларах.