Берем жилье по ипотеке

Как изменяются условия кредитования на покупку квартир
Кому сейчас доступен кредит?
Александр ГЕРЦЕНБЕРГЕР, генеральный директор кредитного агентства Alex-Group:
- Портрет среднестатистического ипотечного заемщика сейчас таков: человек в возрасте 30 - 37 лет, с хорошим образованием, работающий по своему профилю, способный найти в течение месяца новую работу с зарплатой не ниже сегодняшней. Либо бизнесмен со стабильной занятостью. Кстати, именно из-за непостоянства заработка сложности с получением кредита могут возникать у лиц, имеющих относительно высокий доход: риэлторов, сотрудников частных охранных фирм, адвокатов.
Этим и остальным категориям, чтобы получить ипотечный кредит, выгоднее сразу обращаться к посредникам-профессионалам.
Елена ХУСНУЛИНА, директор ипотечного центра агентства недвижимости "Домострой":
- Процентные ставки по ипотечным кредитам на сегодняшний день достаточно демократичны. Многие ведущие банки Москвы предлагают ставки по валютным кредитам менее 10%. Так что получить кредит размером $100 000 может семья с совокупным ежемесячным доходом около $2000. Для кредита в $150 000 необходим ежемесячный совокупный доход примерно $3600.
Кто поможет заемщику
Павел БАБАНИН, генеральный директор ЗАО "Регистр недвижимости":
- Начинайте с посещения риэлторской компании. Здесь вас ознакомят с предложениями на рынке жилья и ипотечных услуг, просчитают ваши дополнительные расходы, оценят ваши финансовые возможности и очертят круг банков, где вы сможете получить кредит.
Почему не стоит сразу идти в банк? Потому что из множества банков риэлторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас.
Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах. Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Например, рассмотрение банком заявки более трех дней сводит на нет покупку квартиры по той цене, на какую заемщик рассчитывал. Обращаясь в риэлторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.
Схема получения денег на квартиру
1. обращаемся к риэлторам
Исходя из ваших пожеланий и финансовых возможностей, специалисты помогут подобрать подходящий банк с соответствующей ипотечной программой, а также выбрать квартиру, которая устраивает вас и вписывается в требования банка. Некоторые предпочитают искать банк самостоятельно.
Время: на поиски и подбор в среднем уходит 5 - 10 дней.
Расходы: средняя стоимость услуг риэлторов 3 - 5% от суммы сделки (т. е. цены квартиры); есть агентства, которые берут фиксированную ставку: за поиск квартиры в крупных городах 20 - 25 тысяч рублей; некоторые компании работают по схемам, когда стоимость услуг агентства сразу включается в цену квартиры.
2. идем в банк
Ваша задача - убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.
Для этого понадобятся следующие документы:
документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ - большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание);
подтверждение регистрации по месту жительства ("прописки") либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит;
документы, подтверждающие источник и размер дохода. Основной набор бумаг здесь - копии трудового договора и (или) трудовой книжки и справка из бухгалтерии по форме 2-НДФЛ;
документы, подтверждающие образование и опыт работы.
Время: на рассмотрение кредитной заявки в разных банках уходит в среднем от 2 до 10 дней.
Расходы: некоторые банки берут плату за рассмотрение кредитной заявки 1500 - 2000 руб.
3. получаем в банке одобрение на выбранную квартиру
Для этого надо предоставить следующие документы:
правоустанавливающие документы на жилье - копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве - если берете кредит на жилье в строящемся доме;
документы из БТИ - экспликация и поэтажный план;
заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.
Время: на рассмотрение объекта (квартиры) в банках уходит до 5 дней.
Расходы: основные траты - на оценку жилья 5 - 8 тысяч руб.
4. заключаем договор купли-продажи жилья с продавцом
Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента госрегистрации. Так что вам нужно будет обращаться в Росрегистрацию, где на необходимую процедуру по закону отводится до одного месяца. Однако заниматься госрегистрацией можно уже после оформления ипотечного кредита - банк документов о регистрации не требует.
5. оформляем страховки
Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:
страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика. Размер страховых взносов - от 0,5 до 2% ежегодно;
страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т. п. Размер взноса - от 0,2 до 0,5% ежегодно;
титульное страхование - страхование права собственности заемщика на жилье. Как правило, требуется при покупке квартиры на вторичном рынке, т. к. существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Размер взноса - порядка 0,2 - 0,5% ежегодно.
6. заключаем кредитный договор с банком
Для этого понадобятся:
договор купли-продажи квартиры,
договоры страхования.
Время: на проверку документов обычно уходит 1 - 2 дня.
Чего нам ждать в будущем?
Хорошего...
Елена ХУСНУЛИНА ("Домострой"):
- Столичные банки и агентства недвижимости, чтобы привлечь клиентов, пересматривают условия выдачи кредитов.
Во-первых, многие банки открыли ипотечные программы без первоначального взноса.
Во-вторых, срок выплаты кредита увеличился до 30 лет.
В-третьих, снижены процентные ставки - до 10% и ниже по валютным кредитам. Многие дополнительные услуги становятся бесплатными.
Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита "серая" зарплата. Для проверки платежеспособности клиента банк может обратиться к профессиональному оценщику. Правда, процентная ставка для заемщика с "серой" зарплатой будет на 0,5 - 1% выше.
Максимально удобные условия создаются и для предпринимателей без образования юридического лица, владельцев бизнеса. Для них предусматриваются специальные пакеты документов, подтверждающих платежеспособность.
...и насчет чего не стоит обольщаться
Надежда ГОРЯЧЕВА, руководитель Отдела финансовых продуктов Группы Компаний МГСН (Московской Городской Cлужбы Недвижимости):
- Банки стараются идти навстречу клиентам, постепенно снижая процентные ставки по кредиту. Однако ожидать, что эти ставки резко и сильно упадут, не стоит - такие ожидания вам дороже обойдутся. То есть если вы будете откладывать сделку в надежде, что через несколько месяцев ставка снизится на 1 - 2 процента, то на самом деле ничуть не сэкономите: жилье за это время поднимется в цене намного больше.
ВАЖНО!
Не бойтесь потерять купленную жилплощадь
Основные заблуждения и опасения должников-"ипотечников" развеивает Надежда ГОРЯЧЕВА (ГК МГСН):
Квартира, приобретенная по ипотеке, это ваша собственность, а не собственность банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. То есть если вдруг возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Чаще всего банки входят в положение клиента и дают ему время на решение финансовых проблем.
Даже до полной выплаты кредита вы можете совершать с жильем различные операции. В частности, обменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную и пр. Сегодня многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.
Если банк обанкротится, то вы сможете продолжать расплачиваться по кредиту на прежних условиях. В этом случае активы, в том числе залоговые требования банка-банкрота, перейдут другому банку и вы просто будете перечислять платежи другому юридическому лицу.
Благодарим за содействие в подготовке схемы специалистов Группы Компаний МГСН (Московская Городская Служба Недвижимости).