Процесс урбанизации в Китае начинается с способствования строительству доступного жилья, которое создает базу для миграции населения. Поэтому в апреле 2010 года в четырнадцати городах были введены положения, ограничивающие владение более чем 1 единицей недвижимости, а так же вообще запретили нерезидентам покупать недвижимость. Позже это положение распространилось на 48 городов. Министр жилищного строительства по этому поводу заявил, что пока не предполагает изменений, но при этом правительство обязуется построить в 2013 году ещё 6 миллионов вариантов жилья.

Основными девелоперами резидентного сегмента являются «China Vanke», «Evergrande» и «China Overseas Land & Investment». Однако они сконцентрировались на среднем и высоком классах. Такие коммерческие интересы порождают перекос в сторону избытка предложения высокого и среднего сегментов при недостатке дешевого.

Правительство старается вести балансирующую политику, сдерживая цены в высоких секторах и расширяя предложение дешевого жилья.

Жилой фонд пустует

Рынок недвижимости Китая остыл после почти 3-х летней кампании по подавлению сильного роста цен. Правительство начало жесткий контроль в 2010 году, была поднята планка первого взноса за кредит. В некоторых городах введено ограничение более, чем одноразовой ипотеки.

Эти действия успешно отработали на снижение спекулятивной активности. На сегодняшний день имеется излишек предложений на рынке, что снижает цены, несмотря на увеличивающийся интерес со стороны покупателей.

По оценкам риелторов, количество резидентных площадей в процессе строительства удовлетворяет по объему спрос на 4 года вперед, офисных – на 8, коммерческих – на 9 лет. Одна государственная электрическая компания провела исследование почти в 700 городах и обнаружила, что счетчики 65 миллионов квартир за 6 месяцев имеют нулевые показания. То есть в квартирах никто не живет. Этого количества квартир достаточно для проживания 200 миллионов людей. Следовательно, можно предположить, что Китай уже отстроен, пик строительного бума пройден и это база для развития других отраслей.

В целом, можно сделать вывод, что темпы строительства ушли далеко относительно темпов создания новых рабочих мест, спроса на жилье и прочее. Это существенно отличается от дефицитного рынка, когда около 70% собственности продавалось ещё на стадии строительства.

А вообще, избыток предложения на руку потенциальному покупателю и арендатору. Много предложений и низкие цены стимулируют компании развивать производство в обустроенных районах.

Цены растут

Продажи резидентной недвижимости продолжают ежедневно расти. В 2012 году темп роста (в ценовом исчислении) составил 10,9% относительно предыдущего года. За декабрь 2012 года объем продаж составил 868 миллиарда юаней, что на 8% больше, чем год назад. В натуральном исчислении цифры выглядят так — продажи выросли только на 1,8% в 2012 году.

В крупных городских центрах общая жилая площадь составила 198 миллионов квадратных метров, что на 34,1% больше, чем в предыдущем году.

Ожидается, что суммарные продажи превысят 1,2 миллиарда квадратных метров в 2013 году. Сегодня признаки оздоровления рынка недвижимости появляются без угрозы возобновления спекуляции.

Так же в декабре прошлого года Национальное бюро статистики опубликовало данные 70 основных китайских городов. Согласно этим данным 54 из 70 городов показали более высокие цены относительно ноября. Значит, цены на недвижимость в Китае растут уже 3-й месяц подряд.

Строительство нового жилья
В 2012 году начало нового строительства снизилось на 7,3%, но понадобились ресурсы для достройки незавершенных объектов, поэтому инвестиции выросли на 16,2% (до 1,15 триллионов долларов) или 14% объема ВВП.

Сокращение количества новых проектов замедлило темпы роста инвестиций (по сравнению с 2011 годом). В 2011 году рост составил 28% по сравнению с предыдущим годом. За 2012 год ссуды в сектор недвижимости со стороны китайских и иностранных финансовых институтов выросли на 12,8%, составив почти 2 триллиона долларов.

Ссуды на низко бюджетное строительство выросли на 46,6% в конце 2012 года, что на 15% медленнее, чем на три месяца раньше. Такой рост кредитования бюджетного сектора недвижимости вызван новыми программами правительства.

Высокие стимулы
Спрос на жилье также связан с созданием новых рабочих мест в развивающихся районах города. Переезд в город открывает людям возможность жить гораздо лучше.

В Китае 1,3 миллиарда человек хотели бы жить в лучшем месте. Вопрос в цене. Приток почти 13 миллионов новых городских жителей ориентировочно соответствует 12 миллионам новых квартир, которые продаются в Китае. А приезжие, в свою очередь, занимают рабочие места, увеличивая спрос на аренду комнат и квартир. Параллельно растут зарплаты прежней рабочей силы. (читать продолжение часть 2 ofinvest.ru/acolumn/blog/408.html)