Почему квартира мечты обойдётся сейчас в три раза дороже

На первый взгляд всё выглядит идеально. Застройщики раздают скидки направо и налево — от пятидесяти до семидесяти процентов московских новостроек продаются с дисконтом. Продавцы вторичного жилья, ещё вчера державшие цены мёртвой хваткой, вдруг стали сговорчивыми. Рынок, казалось бы, прогнулся под покупателя.

Но вот цифра, которая разрушает эту идиллию: двадцать один процент годовых. Именно столько сегодня просят банки за обычную рыночную ипотеку. И эта цифра превращает мечту о собственных квадратных метрах в финансовый кошмар, от которого не проснёшься.

Арифметика, от которой седеют

Возьмём среднестатистическую квартиру за десять миллионов рублей. Звучит, как вполне реальная цена для московского региона. Допустим, у вас есть три миллиона на первоначальный взнос или более 30% от стоимости, как требуют банки. Срок кредита двадцать лет, стандартный горизонт планирования для молодой семьи.

Ежемесячный платёж составит сто двадцать четыре тысячи четыреста рублей. Но это ещё цветочки. Итоговая переплата за два десятилетия достигнет двадцати девяти миллионов восьмисот тысяч рублей. Вы не ослышались — почти тридцать миллионов сверху. На эти деньги можно было бы купить ещё три такие же квартиры. Вместо этого они уйдут банку.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко формулирует жёстко: планировать покупку стоит только в том случае, если она будет преимущественно оплачена собственным капиталом. Ипотека на таких условиях — это не инструмент приобретения жилья, а механизм обогащения кредитных организаций.

Кто может позволить себе квартиру в 2025 году

Российский рынок недвижимости раскололся надвое. С одной стороны — счастливчики, попадающие под льготные программы. Семейная ипотека, IT-ипотека, арктическая и дальневосточная: ставки там варьируются от двух до шести процентов. Это совершенно другая реальность, другая математика, другая жизнь.

С другой стороны - все остальные. Те, у кого нет двоих детей для семейной ипотеки, кто не работает в аккредитованной IT-компании, кто не готов переехать за Полярный круг или на Дальний Восток. Для них двери рынка недвижимости фактически закрыты.

Завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов очерчивает узкий коридор возможностей: ипотеку сейчас имеет смысл брать при льготной программе, при альтернативной сделке, когда нужна доплата, или в случае ожидания крупных поступлений, которые позволят закрыть кредит быстро. Все остальные сценарии — путь в финансовую кабалу.

Скрытая война между первичкой и вторичкой

Пока покупатели мучаются над решением о покупке, на рынке разворачивается настоящее противостояние между новостройками и вторичным жильём. И здесь обнаруживается парадокс, о котором не любят говорить застройщики.

Квартиры на вторичном рынке сегодня стоят на 20-40% дешевле, чем в новостройках. Причём речь идёт не о хрущёвках с деревянными перекрытиями, а об объектах, сопоставимых по качеству с первичкой. Современные дома пяти-десятилетней давности с хорошими планировками и свежим ремонтом продаются с гигантским дисконтом.

Олег Репченко прямо указывает: если можно обойтись без ипотеки, вторичка сейчас выгоднее. Разрыв в ценах образовался из-за того, что льготная ипотека долгие годы надувала пузырь именно на первичном рынке, а вторичка оставалась без искусственной поддержки.

Лазейка, о которой молчат застройщики

Существует один способ получить квартиру в новом доме значительно дешевле, чем предлагает девелопер. Переуступка от инвесторов. Так называется эта схема, и она становится всё более популярной.

Механика проста: частный инвестор покупает квартиру на этапе котлована, дожидается окончания строительства, а затем продаёт право требования на неё. Казалось бы, он должен накрутить цену за ожидание и риски. Но сегодняшняя реальность опровергает эту логику.

Переуступка в готовых новостройках может быть выгоднее квартиры от застройщика в том же самом доме на 10-15%. Инвесторы, которые заходили на рынок в эпоху дешёвых денег и массовой льготной ипотеки, теперь вынуждены выходить из активов. Спрос упал, горизонт удержания растягивается, а деньги нужны сейчас. Это создаёт уникальное окно возможностей для тех, кто располагает наличными.

Что произойдёт, когда ставки упадут

Минфин прогнозирует снижение ипотечных ставок на четыре-пять процентных пунктов уже в следующем году — до 16-17%. В Государственной Думе настроены ещё оптимистичнее: там ожидают падения до 12% и ниже во второй половине 2026 года.

Репченко даёт прагматичный совет: лучше подождать снижения ставок, а пока депозиты выгоднее — лучше накопить на первоначальный взнос. Логика железная: зачем переплачивать миллионы, если через год-полтора условия станут принципиально другими.

Однако, здесь таится подвох, о котором предупреждает генеральный директор компании «Бест-Новострой» Ирина Барабанова. Удорожание строительных материалов, логистики и других факторов сейчас выходит на первое место в ценообразовании. Ипотека способствует спросу, но это не единственный драйвер цен. Квартиры могут продолжить дорожать даже при стабильном или падающем спросе просто потому, что строить становится дороже.

Неожиданная правда для тех, кто дочитал до конца

Весь этот анализ подводит к выводу, который противоречит интуиции большинства россиян. Недвижимость — не универсальный способ сохранения капитала. По крайней мере, не сейчас и не на ближайшие годы.

Эксперты сходятся в прогнозе: рынок ждёт стагнация. Цены будут расти примерно на уровне или чуть ниже инфляции — 3-5%  в год. Отдельные удачные объекты в хороших локациях могут показать рост до 15-20 %, сопоставимый со ставками по депозитам. Но будут и аутсайдеры, где цены останутся на месте или даже просядут под давлением маркетинговых акций.

Александр Цыганов признаёт: россияне часто воспринимают покупку недвижимости, как консервативный способ сбережения средств. И этим задачам рынок будет соответствовать, но не более того. Депозит под пятнадцать-двадцать  с лишним процентов годовых сегодня выглядит куда привлекательнее квартиры, которая подорожает на пять процентов.

Покупать жильё стоит только в одном случае: если оно действительно необходимо для жизни. Не для инвестиций, не для «сохранения от инфляции», не потому что «недвижимость всегда растёт». Эта эпоха закончилась. Наступило время холодного расчёта  и те, кто поддастся эмоциям, рискуют переплатить стоимость трёх квартир за одну.