Дольщики уходят в прошлое

С каждым годом проблема долевого строительства становилась все острее, число обманутых граждан, вложившихся в строительство на этапе рытья котлована и в итоге так и не въехавших в новую квартиру только росло. Подрядчики по разным причинам приостанавливали или вовсе замораживали стройку, либо банкротство, либо элементарный обман. Теперь прошлая система упраздняется и заменяется банковским кредитованием. Единственный вопрос, который остается открытым, как смогут приспособиться под новые условия девелоперы?

Логику властей понять легко, основная цель – обманутых дольщиков не должно быть, как таковых. Поэтому новая система подразумевает продажу уже готового жилья. Следовательно, если продавать уже построенную квартиру, то и обмануть будущего владельца уже нельзя. На рынке строительства теперь все подрядчики поделились на два лагеря. Одни паникуют, так как финансовые возможности вряд ли позволят остаться на рынке, другие не волнуются и наоборот «потирают руки», скорее всего уже имея доступ к банковскому кредитованию. А в связи с тем, что число застройщиков в любом случае сократится, то естественным образом вырастут и цены на жилье, фактически новое законодательство принесет крупным строительным компаниям увеличение прибыли.

Следует отметить, что переход к новой системе будет осуществлен не сразу, поэтому у девелоперов будет возможность перестроиться под новые реалии. Система финансирования строительства будет представлять собой 3 варианта. Первичный вариант – средства дольщиков будут привлекаться на начальном этапе, при этом застройщик обязан сделать взнос в компенсационный фонд по защите прав дольщиков, а также собрать необходимые документы, подтверждающие финансовую состоятельность. Кроме того, обязательным условием является постоянный контроль от надзорных органов, начиная от выдачи ЗОС – заключение о соответствии, дающего право на стройку, заканчивая вводом дома в эксплуатацию.

Второй вариант, который застройщики стараются избегать под различными предлогами – эскроу-счета. Строительная компания также привлекает средства от дольщиков, но размещаются они на специальных уполномоченных счетах и фактически недоступны до момента сдачи дома в эксплуатацию, то есть оплату за свою работу подрядчик получит по факту выполнения работ, а само строительство ведется за счет банковского кредитования. А метод этот не нравится тем, что банки предлагают слишком высокие проценты по кредиту – 14%, и выплата процентов должна производиться сразу, а не окончании стройки, логичный вопрос в том, откуда должны взяться деньги, если к средствам дольщиков нет доступа? Хотя власти активно обсуждают вопрос снижения процентных ставок, для популяризации способа эскроу-счетов.

И третий вариант, который не запрещен законодательством на время переходного периода – это классический вариант привлечения средств, но параллельно строительный проект может дополнительно профинансироваться банковским кредитом. Распределение идет 70/30 – где 30% средства дольщиков, которыми застройщик как раз может распоряжаться по своему усмотрению, например, выплачивать банковские проценты.

Из всех нововведений понятно, что основным недовольством у девелоперов (как и у любого бизнесмена) является фактическое вмешательство государства и банков в их дела. Кредитование подразумевает контроль и ограничения на использование средств, введение обязательного надзора лишь усугубляет ситуацию. Также пропадает возможность изменять цену на жилье, так как чаще всего на старте продаж стоимость квартир меньше, а на финише дороже. Ущемлены будут именно добросовестные строительные компании, которые итак соблюдали все требования законодательства и не «терялись» с деньгами граждан. Но с другой стороны для дольщиков такой вариант более предпочтителен, так как их средства будут защищены.