Долевое строительство может стать историей

Цель нововведения

В ближайшее время российским гражданам будет все труднее покупать жилье на стадии строительства, а с 2020 года это станет уже невозможно. Пока вопрос окончательно не решен, но его продвижение осуществляется быстрыми темпами. По мнению экспертов, в результате этих нововведений произойдет передел строительного рынка недвижимости, что приведет к удорожанию жилья.

О серьезности данного вопроса говорит то, что ему недавно было посвящено специальное заседание Совета по жилищной политике под председательством вице-премьера Российской Федерации Игоря Шувалова. А началось все с инициативы Андрея Воробьева, подмосковного губернатора, который выдвинул предложение по отмене в течении пяти лет долевого участия в жилищном строительстве физических и юридических лиц. Этот процесс развивается достаточно быстро, уже в следующем году планируется ввести ограничения на заключения сделок по долевому участию граждан в строительстве жилья. Кроме того, они уже не смогут в виде посреднических структур включать в свою схему не только банки, но и страховые компании.

Цель нововведения, которое обретет форму закона, обеспечить защиту российских граждан от застройщиков, не выполняющих свои обязательства перед ними, как умышленно, так и из-за своей недобросовестности и некомпетентности. В настоящее время специально созданная при Минстрое Российской Федерации рабочая структура занимается отработкой деталей новой технологии реализации жилья. Существует несколько вариантов, которые находятся на стадии обсуждения. Самый «суровый» из них – это переход на покупку только готового и сданного в эксплуатацию жилья. Но более предпочтительным является второй вариант. Он предусматривает использование специальных счетов в банке, на которые дольщик переводят свои инвестиции для приобретения жилья, получая при этом заслуженные проценты от вложенного капитала.

По данным статистики в Московской области за последние два года было заключено свыше 155,0 тыс. договоров на покупку квартир и домов. Общая сумма привлеченных у дольщиков средств составляет приблизительно 840.0 млрд. руб. Эти деньги должны пойти на строительство 2200 многоквартирных домов. Из 605 застройщиков только 14 не используют средства своих потенциальных покупателей жилья.

На сколько подорожает жильё

Практика показывает, что при строительстве жилья объем частных капвложений находится в пределах 40-80%. Это подтверждают и данные Сбербанка, представители которого утверждают, что они выдают кредиты под жилищное строительство при соблюдении следующей пропорции: 40% -частные инвестиции и 60% - кредит банка. Но бывают такие случаи, когда дольщики финансируют строительство своего дома практически на 80%.

В любом случае строительная отрасль очень сильно зависит от банковского кредитования. И вот здесь для застройщиков принципиально важно получить ссуды, как можно под меньшие процентные ставки, а это зависит от многих факторов: их личные взаимоотношения с руководством банков, репутации строительной компании, количества построенных объектов и т.д. В настоящее время, например, кредит для застройщиков колеблется в пределах 15-20% годовых.

Сейчас все пытаются понять насколько дороже станут инвестиции дольщиков. Если их деньги застройщики будут получать в виде кредитов, то удорожание жилья неминуемо – раньше частные инвестиции им обходились без каких–либо процентов. Но если же средства покупателей жилья будут направляться на строительство через специальные счета, когда банк выступает в роли контролера этих финансовых ресурсов, то повышение стоимости если и произойдет на сумму банковских комиссий, то этого может никто и не заметить. Такие суммы обычно нивелируются рыночными колебаниями.

Специалисты, проанализировав оба варианты, пришли к выводу, что в случае использования первой схемы подорожание может достигнуть 30%, что при сегодняшней покупательной способности российских граждан негативно отразится на рынке жилищного строительства.

Эксперты заявляют – рынок жилья напрямую завязан на низкую платежеспособность российского населения и вне зависимости от затрат на строительство застройщикам нет никакого смысла взваливать на потребителя дополнительных расходы, он просто перестанет покупать квартиры и дома.

Ранее существовала схема, при которой многие инвесторы, покупая квартиру, например, на стадии «котлована» ждали окончания строительства и потом реализовывали ее по цене, выше первоначальной на 25-40%. Очень хороший бизнес, который при новой схеме может потерять свою привлекательность или вообще сойти на нет. Эксперты считают, что этот пласт инвесторов сохранится в случае выдачи средств дольщиков застройщикам по кредитным ставкам не выше 3-5%. Для сохранения устойчивости на рынке строительных организаций очень важно оставить разницу в ценах между начальной стадией жилья и конечной.